地产酒店，走下神坛？

急需现金流的碧桂园，又开始甩卖资产了。

近日，碧桂园以15亿元的价格再次挂牌出售位于佛山的希尔顿酒店，引发业内热议。

然而，值得玩味的是，这并非该酒店首次被传出售的消息。

早在2020年，就曾有过“佛山希尔顿酒店项目处置招商公告”，当时的参考价格为12亿。

不过，据悉目前已有潜在买家正与碧桂园团队进行洽谈，这次碧桂园似乎并不愁卖。

时隔4年，为什么反而涨了3亿？

要知道，近年来地产酒店尤其是高星酒店的估值都有明显的下跌，像上海宝格丽、上海黄埔绿地万豪酒店、金茂北京威斯汀大饭店等大都是折价出售。

不少高星酒店资方（多为地产商）受困于现金流压力，除了法拍，开始用出售、转让股权等方式开始卖卖卖。

不过，稀缺核心地段的酒店相比其他酒店资产，倒似乎是更抢手了。

不难发现，虽然存量高星酒店竞争力近年来有所减弱，但位于稀缺核心地段的优质酒店资产依然是酒店交易市场中的香饽饽。

一、又被摆上货架，这次底价还贵了

先来看碧桂园为什么再次选择出售。

在业内看来，碧桂园更多是出于财务上的考虑。

自2023年8月首次债务违约以来，碧桂园管理层已多次表态要“砸锅卖铁”自救。

碧桂园方面近期更是多次表示，公司正想方设法努力盘活公司各类资产，同时尽全力履行保交房义务。

碧桂园在10月召开的内部管理会议上，集团董事会主席杨惠妍就提出，公司要努力抓住机遇，做好三件事：保交房、资产管理、有效销售。

其中，资产管理就与资产出售挂钩。

这些资产包括写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业，例如之前挂牌出售的广州增城凤凰城酒店，还有这次的佛山希尔顿酒店就属于酒店资产。

事实上，2019年以来碧桂园就加大了酒店资产出售的力度。

2020年，佛山希尔顿酒店被摆上货架，当时该酒店的处置招商参考价格为12亿元。

此外，佛山碧桂园美爵酒店、碧桂园三亚郡·云海酒店、茂名碧桂园凤凰酒店及广州增城区凤凰城酒店等也出现在待售名单中。

其中，2022年挂牌出售的佛山金沙洲凤悦酒店已成功出售，已于今年7月正式更名为温德姆花园酒店。

时隔4年，佛山希尔顿酒店的售价为什么反而涨了3亿？

要知道，近年来地产酒店尤其是高星酒店的估值都有明显的下跌，基本都是折价出售。

业内人士指出，碧桂园加价出售或是因为佛山希尔顿的入住率常年居高不下，属于优质“现金牛”，这类稀缺核心地段的酒店资产如今相比其他资产更容易套现。

据公告信息显示，佛山碧桂园希尔顿酒店位于“粤港澳大湾区”核心佛山-佛山新城板块，为佛山新城CBD中心，总建筑面积约15.2万㎡。

作为碧桂园旗下城市综合体，总投资逾10亿元，历经3年建设，于2014年3月落成，并于次年实现盈利。

据悉，该酒店资产涵盖客房、会议中心、大型百货超市、影院、健身中心等，配套设施一应俱全。

“酒管财经”查询携程平台发现，其日常房价在1400~2000元左右。

值得注意的是，今年3月，酒店刚庆祝了十周年庆典，本月希尔顿集团更是刚任命新的佛山希尔顿酒店总经理。

二、地产酒店抛售背后，站着“喊难”的国际巨头

环顾地产行业，不只是碧桂园，近年来房企资产盘活普遍都选择从酒店资产下手。

据不完全统计，最近3年以来，出售旗下酒店资产的房企包括世茂、金茂、华侨城、新华联、绿地等多家头部房企，其中包括多个亿元以上规模如上海新华联索菲特酒店、成都环球中心天堂洲际大酒店等国际品牌高星酒店。

可是，这些地产酒店被抛售就完全是业主的问题吗？

地产行业下行，受困于经营压力，诸多房企抛售酒店资产以求回血是情有可原的。

然而，近年来随着本土酒店品牌逐步崛起，国际酒店巨头的品牌优势也逐渐弱化，其在华赚钱的难度肉眼可见地增加，已很难抵消业主高昂的投资成本，造成回报周期有所延长。

自今年二季度以来，洲际、温德姆、希尔顿、万豪等在Q2、Q3财报中，各自大中华区（或亚洲区）平均房价、RevPAR均保持颓势，且业绩表现在全球各大区中垫底。

不过，一位酒旅观察人士指出，地产酒店引进国际品牌的初衷并不纯粹，大多是当做附属品和勾地工具，往往给国际酒管掏了高额管理费，但在实际经营中一直处于集团业务边缘，投资回报大都达不到预期收益。

一位国际酒店集团的区域开发商曾向“酒管财经”抱怨道，国际酒管公司与地产主业在战略协同上往往存在很多问题，习惯了地产思维的赚大钱的房企长时间边缘化酒店业务，导致很难形成连锁规模化效应。

他认为，地产酒店的生死，实际上掌握在房企自己手中，酒管集团不管是土是洋本质都只是个“打工”的。

其实，在“酒管财经”看来，在中国市场“拼杀”多年，希尔顿等国际酒店品牌应该早已习惯中国房企的大起大落。

佛山希尔顿酒店，并不是今年第一家被业主抛售的希尔顿酒店。

据克而瑞统计，截至2024年10月末，全国重点城市亿元以上独栋酒店项目挂牌总量较9月末增加16.1%，增幅创年内新高。

克而瑞

近期，多家酒店上架拍卖，9月酒店项目拍卖数高达72家，仅有5家酒店项目成交。

其中，拍卖价格在亿元以上的酒店有24家，位于滨海新区中新天津生态城的世茂希尔顿酒店也在其中，起拍价为8.16亿元。

10月，中国金茂以18.49亿元的价格出售三亚希尔顿酒店。

而这还是集中在北上广等一线城市，在二三线城市以及中小地产商手中，有更多大量运营欠佳或闲置的传统五星级酒店，亟需更有经验的运营方接手盘活。

在行业进入存量市场的当下，恐怕绝大多数地产系的高星酒店未来都得新觅东家了。

三、能溢价大卖的高星酒店只是少数

其实，现在这种行情下，想溢价大卖并不止碧桂园一家。

今年6月，起拍价3.2427亿的上海黄浦原华美达酒店遭疯抢，一小时进行了19轮举牌，最终以4.26亿的价格成交，溢价1亿成交，且还高出第一次拍卖流拍时的价格。

近年来，高星酒店资产交易火热，到底是什么决定了卖价？

业内人士指出，酒店拍卖时价值锚定的核心要素有二：

一是酒店的综合毛利率（当下运营能力），即GOP率，综合行业研究机构的分析数据，五星级及以上酒店的GOP率指标合格线应为35%。

二是资本化率（未来预期收益），也是投入资本的现金回报能力指标。成熟市场高星级酒店的资产回报率合格线为6%，6%也是成熟资本市场中酒店资产证券化的上市回报要求。

虽然有溢价大卖的高星酒店，但摆上货架的待售酒店只增未减。

有数据显示，近年来法拍酒店挂牌一整个节节攀升，但是再看看交易趋势，惨不忍睹。

 盈蝶

据盈蝶咨询数据显示，近年来全国酒店整体拍卖项目情况并不好，流拍基本是常态。

有业内人士指出，高星酒店毕竟是大宗土地交易，买家们大都保持谨慎态度，一方面受制于自身的资金实力和运营水平，另一方面传统高星酒店背后复杂的债权关系和僵化的运营机制都是需要综合考虑的因素。

因此，传统高星酒店流拍很正常，但比起波动频繁的金融市场和空置率居高不下的写字楼资产，稀缺核心地段的优质酒店当下仍能受到避险资金与急需资产配置的金主们的青睐。

随着房地产行业进入调整期，曾经与房企捆绑紧密的地产酒店也如此。

当地产酒店走下神坛，狂热在消失，理性在回归。

可以肯定的是，物竞天择，市场过剩竞争下，地产商为主导的传统高星酒店频繁被交易更像是一场推陈出新的市场格局重塑，注定会有阵痛期。