正确的提示信息

扫码打开虎嗅APP

搜索历史
删除
完成
全部删除
热搜词
2020-08-01 09:00
深圳式“积分买房”

本文来自微信公众号:朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱罗纪,题图来自:视觉中国


网红盘深圳华强城昨天发出了一期住宅销售公示方案,这是深圳历史上第一个“积分买房”的项目。我认为是一件大事,标志着深圳房地产迈入了“积分买房”的时代,是一个非常值得分析的样本。


具体分析华强城的这份销售方案,有几点值得重视。



首先,政府报备,试点。按照之前政策要求,热点楼盘销售公示方案要先“报所在区住建部门备案”。也就是说,华强城的这份销售方案,宝安区住建管理部门是知晓并认可通过的。


如此,则华强城更像是扮演了深圳“积分买房试点”的角色。假如说这次开盘组织做得好,那么在全市推行应当是顺理成章的事情。从这个角度看,它可能是代表了未来全深圳热点楼盘的共同动作。


其次,买家分级。这个销售方案是在细化落地之前管理部门的设想——热点楼盘应当“优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个税或社保时间长短等因素制定楼盘销售方案……合理确定房源和认购人数比例……”。从销售方案看,非常全面的落地执行。


购买对象进行了非常细致的分级,最优先原则是“无房且无购房记录”,以此来最大程度的“保护刚需”。


最受益者是一直在深圳工作纳税、无购房记录的无房户,而受影响最大者则是外地来深的“热钱”。这里面社保年限变得非常重要,显示政策向实际在深圳工作生活的市民倾斜。


第三,总量控制。华强城一共556套房,最终按积分排序取前5560位参与公证摇号,即是将认购比控制在10倍。我认为,这代表了管理部门的意见——将认购比控制在10以内,不想再出现那种万人抢房,把深圳推上热搜。


我们知道,之前金融街开盘,认购比逼近了30倍,接近9000人去抢不到400套房。这样的情形,在今后——尤其是华润城、沙井海岸城,很难允许再出现。


以上总的来讲,对买家未来的购买行为会产生明显的调整。迈入这个门槛变得难度非常之大,不要说外地热钱较为彻底的堵住,就是针对本地真实的改善型购房者,也将非常的“不友好”,他们的积分将毫无竞争力。


然而,一旦迈入那道门槛,你又会发现,中彩票的比率又会非常之高——按照10倍以内的认购比来讲,一旦入围,中签比最低都会达到10%。和之前的几个热盘相比,中签的几率提高了3倍不止。假定未来限价维持不变,那么,尤其是对于那些“无购房记录的无房户”来说,等于是天上送彩票,谁买到谁就发财。


我想写到这里,答案就出来了:1. 打新的热情会更高,尽管统计上看不到了。2. 可能会催生更多房票买卖,购房资格权将会成为可交易的商品。


对于“无购房记录的无房户”来说,原来无甚优势可能会放弃参与,但是现在积分有显著优势,竞争者又一下子少了那么多,以小撬大的可能性大增,那么参与打新的热情一定会倍数级的升高,这会鼓励他们更加激进的举债和更加积极的使用“六个钱包”。


对于那些有钱没房票的家庭以及外地的热钱,指望他们不参与,恐怕比较难。有大利可图,他们显然会去打擦边球寻找有资格的人去“合作”,或是亲戚或是朋友。这在以前都不曾禁绝,未来会更加炽热。不排除最终会产生一个“房票产业链”,到时候政府一查处,发现市场上还真有一些专门“生产”房票的公司存在。


未来的市场演变,是会如同部分人群希望的那样,房价稳定、炒作遁迹,还是会如同我上述担忧的那样,价格该怎样怎样,但是不满的人越来越多,只能是等待时间来验证了。


回头再看这份销售方案,如果继续深究,我想它在未来会引发出三个问题。这三个问题大部分人可能都不咋关注,有兴趣的同学欢迎加入讨论。


第一,当买房子像上学一样。


深圳这个积分买房的政策,也许是认真的学习了深圳教育部门的积分入学政策,这个实质上是改变了深圳房地产在过去数十年以来的本质的。说它是大事件,也在此。


什么样的人才有资格买房子?房改以来是价格说话,这10年来,我们不断的见证着这个收缩的大趋势,到积分买房的出现,可以说是接近了房改以前的“按资格分配”。当然,还没有完全回复,毕竟在资格以内大家还是要公证摇号。这个尽管有非常多的无奈之处,但是客观而言,的确会带给市场参与者非常大的困惑。


这个市场现在已经变得非常的奇怪,有些楼盘,可能在开发商拿地的时候有些是“房地联动价”,但是毕竟它们不是“保障房”,在未来进入二手房市场之后,那可都是市场定价。等于是政府把针对保障房的政策,现在大比重的用到了商品房领域。不同之处仅在于,政策类住房有收入分级、有更长的限售期等,但是本质上都接近了。


第二,刚需是否更需要“市场保护”?


我们现在很多政策发出的一个重要的道德基础是:保护刚需,但实际上这是值得推敲的。通俗来说,要承认一点,大家平常说的刚需,本质是一个市场概念,这么来描述:“这个人没有房,买房是为了住不是为了炒,但他需要在市场上买房,而不是保障房覆盖人群,因此他应该比其他人更有优先权”。


这么看,问题就来了,“刚需”毕竟不是“受保障对象”,刚需要买的房子也不是保障房。如果是保障,那没问题,但如果大家都在市场上买房子,该怎么办?


我认同要给刚需支持,但这个支持应当是经济手段的支持——给到首套刚需更低的首付、更低的利率,以及转手免税。给到二套房以上的购买者,更高的首付、更高的利率、甚至更高的税收……这都没有问题,可以很好的降低金融风险,以及缓和住房不平等。


但是在资格上,大家应当有统一认知:市场要公平,不存在谁更有道德正义。通过资格审查来确定谁能买房子谁不能买房子,最后会不免于陷入一个道德危机:假如未来这些房产在市场上都出现了几百万的升值,政府该怎么解释?制定一个让刚需发财其他人不能发财的政策?那保障房的房主们怎么办?要不要也给他们一个发财的机会呢?这么轮番推论下去,哪一个阶层更应该“优先保护”呢?没完没了的……


比如看香港,曾经推出了港人港地,这个不是公屋但又不是市场房,就是来保障刚需的,它有一个很严格的要求:买家在未来30年内必须是港人身份,你不能跑,才能买。


积分买房,实际上更加指出了限价应该尽快取消,因为说到底这些都是限价造成的。并不是我们现在不赞同照顾刚需买限价房,而是,无论什么时候,无论你是几套,去买商品房都应该用市场价,人为划等级日后更麻烦。


第三,管制的花费怎么算。


政府管市场——尽管有时候是必不可少的——也不是不花钱的,但是这个成本大部分人既不关心也看不到,因为很多都是散见、隐蔽、无法价格化的。这些年,我们见证了越来越多的政府管制,的确它对房价的稳定起到了一些作用,但是有关这个管制产生的成本到底有多少,最终又是谁来买单?没有这方面的数据。


这个问题我之前提到过,比如我们要公证摇号,那么每年上百个楼盘都要公证,要不要买很多电脑?要不要配人手?企业要不要增加组织成本?……


比如搞限购,搞积分买房,企业要不要重新去调整适应/绕道突破新的政策?开盘之前的一系列申请/审批那么繁杂的手续,增加不增加成本?个人买房产生的喝茶费怎么算?去买房票花的钱怎么算?来来回回搞假离婚要不要时间?……


比如搞限价,被限制的那部分价格,企业没得到,它偷工减料了(你指望它给你高投入?),弄出一堆烂房子,造成的损失最终谁来买单?……


以上这些都是支出,可能没影响到你,但最终全社会要承担的——政府支出越来越大,还怎么给你减税?不加重就不错了。


美国经济学家埃贝林提供过一个统计:“……2016年,有关联邦政府管理私营企业的记录有大约10万页行政命令、限制令和要求,相比于2008年不是政府后期只有大约8万页的联邦管理条例,这份记录大约多了20%。据估计,这要花费企业大约20万亿美元,以满足政府管理机构的要求,这比2016年美国GDP的10%还多”。本质上,应该都差不多的,管得越多,肯定是花得越多。


以上这几个问题,我认为都是在未来会影响整个社会的,且走且观察。对政策,说归说,普通人主要还是顺势而为,审时而变。如果你还是需要一套房子住,或者手里有钱没地方去,那你最应该做的还是要认真研究政策,做出最符合自己的调整。其它的,交给时间去验证对错吧。


本文来自微信公众号:朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱罗纪

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系 hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
打开虎嗅APP,查看全文

前往 虎嗅APP 查看原文体验更佳

前往

本文已被收藏在:

大 家 都 在 看

查看更多文章

大 家 都 在 搜

好的内容,值得赞赏

您的赞赏金额会直接进入作者的虎嗅账户

    自定义
    支付: