一家非典型房企的衰落

本文来自微信公众号：無房（ID：xinwufang007），作者：房妹，原文标题：《北大资源是如何拖垮方正集团的？》

“对地产的425亿巨额投入和200亿经营性巨额亏损，是将方正集团拖入今天严重债务危机濒临破产的根源。”

这是来自北大方正集团第二大股东——北京招润投资管理有限公司（北京招润）的“控诉”。

自今年2月18日债权人北京银行申请法院对北大方正进行重整以来，目前北大方正已正式进入实质合并重整阶段。从北京招润提及的内容中能获悉，北大资源正是压垮“中国最大校企”的最后一根稻草。

作为北大方正地产板块的上市公司，北大资源本应该是其盈利的一大利器，却为何成为了“慢性毒药”？

一、慢性毒药

北大资源不仅是其母公司的慢性毒药，也是其业主的慢性毒药。做过北大资源业主的人，很大概率会碰上延期交房，特别是近两年。

房妹一朋友注意到，北大资源位于成都龙泉驿区的紫境东来项目已基本处于停工状态，半年来项目进展缓慢，工地没什么工人出入。

某网友也注意到这一点，并在安居客上询问：不是说2020年底交房吗？怎么又（拖）到2021年10月去了。而安居客上则显示，该楼盘将于2021年11月30日交房，比网友得知的交房时间更晚。

紫境东来并非个例。经查询，包括开封北大资源未名府、昆明北大资源颐和1898、昆明北大资源博泰城、天津北大资源阅城等多个项目，均因各种各样的原因出现过停工、延期交房的现象。

2020年6月《大河报》爆出：开封北大资源未名府整体项目东边部分楼栋停工8个月了至今不开工的情况下，很多（341户）业主等来了延迟一年交房的告知书，关键是几乎没有违约金……很多业主不服，多次到售楼部维权，但都没有结果。

北大资源延期交房的事情并非今天才有，多年前，类似的事情也曾发生在天津北大资源阅城业主身上。

2016年某阅城业主购买了该项目的一套商品房，合同上写明的交房日期为2017年10月31日，但直至该业主在人民网领导留言板留言当日（2018年7月20日），北大资源仍未确定交房日期。

延期交房似乎正成为北大资源的开发“特色”，其陷入这一怪圈不是无迹可寻，最根本的原因就在于其偏爱高溢价拿地。

二、偏爱地王

北大资源曾创下662%溢价率的纪录。

2016年9月22日，东莞市黄江镇宝山社区地块公开拍卖，北大资源经3.5个小时122轮竞拍，PK掉22家房企，以总价34.3亿元、楼面价2.52万元/平方米强势拿下该地块，刷新当时东莞的土地成交总价和单价纪录。

值得一提的是，北大资源一举打破了塘厦万科棠樾项目维持了9年的纪录，才摘得了新一届“双料冠军”的头衔。

这并不是北大资源为进入新城市使出的必要手段，就在当年6月北大资源刚以330%的高溢价拿下东莞樟木头地王项目。该地块总价3.18亿元，楼面价达到了1.33万元/平方米，刷新了当时的区域楼面价。

按理说，东莞将成为北大资源全国化布局的重中之重，但在其置重金在土地市场杀出一条血路后，这么多年来，北大资源却寸土未进，偃旗息鼓了。

东莞地王项目至今仍在搁置尚未开发，樟木头地块虽已建成北大资源·公馆1898项目，但住宅均价仅为1.8万元/平方米，公寓均价仅为1.5万元/平方米。

拿地1.33万元/平方米，开发建设完只卖1.8万元/平方米，这样“不合理”的买卖可能只有北大资源会做。这也是北大资源的无奈之举，因为北大资源·公馆1898项目的定价已经比樟木头现有的竞对价格高出好几千了。

为何项目建设缓慢、延期交房会成为北大资源项目的“常规”操作？想必大家已经明白了。

三、后遗症

就在北大资源拿下东莞两块地王之后，2016年底中央经济工作会议首提“房住不炒”政策。

如果说北大资源以超高溢价布局东莞，是对政策判断失误，那么其之后的溢价拿地行为，就证实其对市场的判断也乏善可陈。

据统计，2017年之后北大资源所拿地块溢价率多为50%左右，其中不乏一些溢价90%的地块。

开篇提及的成都紫境东来项目，就是北大资源2017年以94%的溢价率拿下的，算下来楼面地价约6400元/平方米，接近当年该区域楼盘5000-7000元/平方米的在售价。

在国家“房住不炒”的持续严控下，北大资源期待以时间换利益的计划不断落空。

比如，据知情人士称，北大资源以2.5万元/平方米拿下东莞地王地块后，是想卖4万元/平方米的。但三年过去，黄江区域的新盘均价才2万元/平方米，附近最贵的住宅均价也只有2.6万元/平方米。面粉比面包还贵，也难怪北大资源无从下手了。

大肆高溢价拿地，不止给北大资源带来这一个问题。项目成本过高，导致北大资源不知道怎么做，闲置的土地则每天都在变贵。

2017年北大资源平均融资成本为8%，之后两年融资成本还在上升。

以北大资源2019年成功发行的3.5亿美元363天高级无抵押债券，票面息率8.45%来计算，东莞地王地块买地成本加融资成本，实际总额已达43亿元，楼面地价超过3.1万元/平方米。

和李嘉诚一样囤地十年？北大资源显然已经等不了了。

2018年，北大资源曾试图通过出售旗下公司股权回血，但最终因无人接盘而告终。

当年12月27日，北大资源公告称，拟挂牌出让旗下青岛博雅置业有限公司70%股权，股权出售的最低代价将为人民币9100万元。但同时，竞得者还需承诺偿还青岛博雅置业结欠北大资源集团有限公司的款项，净额约人民币11.31亿元。

挂牌原定将于2019年1月23日截止，但北大资源在宣布无限期延长挂牌后等至4月17日，也没等来白衣骑士。

北大资源所出售的是青岛“北大资源广场”的项目公司，出售时该项目主体结构验收已完成，但处于停工状态。这样的项目较为复杂、风险较大，对接盘公司来说极具考验。

频频高溢价拿地的后遗症显现，2019年北大资源急剧亏损16.93亿元，同时还拖垮了为其输血的北大方正。

四、非典型房企的衰落

公司公告显示，2016年-2019年北大资源签约销售额一直未超过200亿元，分别为113.74亿元、161.3亿元、168.2亿元和145.2亿元。

据克尔瑞数据，2020年上半年北大资源全口径销售额约37.7亿元，同比减少25.7%。

近五年来，北大资源的销售增速呈现持续下滑态势，2019年及2020年上半年呈现负增长状态。

项目成本高企，加上销售乏力，北大资源的资金链早已难以为继。

今年1月21日，北大资源宣布临时停牌，公告中并未详细说明停牌原因。不过就在前一日，北大资源曾公告表示，因近期公司部分融资活动受到相关担保方的影响，某些金融机构对公司的部分附属公司采取了措施。

2019年企业年报显示，由于北大方正拖欠赎回20亿元债券，而北大资源亦拖欠偿还其贷款12亿元，导致2019年底到期的借款114亿元须按要求偿还。

去年北大资源拖欠的贷款还不止这一笔。

据年报显示，2019年11月及12月，北大资源收到由青海省西宁市中级法院发出的有关23.2亿元的借贷之诉前财产保全，申请冻结或查封或扣押其等值财产；

广东省东莞市第三法院要求清偿贷款本金、利息及违约金10.6亿元（后变为7.7亿元），以及要求支付相关证券涉及本金及预期收益合计4.9亿元；

至2019年年报发布当日（2020年3月30日），北大资源金额为11.8亿元和34.8亿元的两笔借贷已逾期未支付。

在北大方正第二大股东北京招润的公开信中指出，截至2018年12月31日，方正集团及下属公司对北大资源集团应收款合计148. 48亿元，担保金额129. 98亿元。方正集团为北大资源集团承担风险近300亿元。

“2015-2018 年，北大资源集团负债增加551.71亿元，存货及投资性房地产增加425.24亿元，对地产的425亿巨额投入和200亿经营性巨额亏损，是将方正集团拖入今天严重债务危机濒临破产的根源。”

高杠杆压垮了北大资源，也压垮了北大方正。

五、结语

若北大资源不能及时解资金之渴，那么首先受影响的就是其重仓的城市。

截至2019年末，北大资源在全国共计拥有40个项目，成都项目最多有7个，在建待建项目包括北大资源紫境东来、北大资源紫境府、新繁项目和博雅城市广场。

随着北大方正进入重整程序，北大资源或面临股权结构方面的变化，这将对其未来产生直接的影响。

无论对北大资源，还是北大方正来说，这次重整都将是一次难得的重生之机。重整成功，对购房者来说也是很大利好。

从北大资源衰落的路径能看到，地产是把双刃剑，做好了就是最赚钱的行业，做不好可能连主业一起拖累，这对像长城汽车等想要依靠地产业务度过行业寒冬的跨界企业敲响了警钟。

本文来自微信公众号：無房（ID：xinwufang007），作者：房妹