现在是出手置换房产的好时候么？

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：六土，原文标题：《现在是出手置换的好时候么》，题图来自：视觉中国

昨天我们聊了一个话题，上海的二手房开始调价了。

于是留言区很多粉丝都在焦虑的提问，那我是不是现在应该出手？最佳的置换房产期到底是什么时候？

这个问题看似非常简单，实际上有很多没有被大家所注意的地方，这是一个非常重要的问题。虽然说投资人不要择时，我们经常说择时是做不到的。

但是如果你站在理性的分析，去看不同的市场状态的时候，你会发现有些时间段，有些市场状态下，对于投资，对于投资人，对于刚需客是有利的。

今天我们就跟大家系统的分析一下。

从市场角度来看，如何选择置换时机

我们先来看一看，如果站在市场的角度，什么时候是置换房子最佳的时机？

市场的角度分为三种状态，一种叫上涨阶段，一种叫横盘阶段，一种叫下跌阶段。

1. 上涨阶段

通常而言我们认为上涨阶段是卖方市场，利于卖方而不利于买方。

因为卖方可以跳价，可以反价，可以提出一些比较夸张的要求，甚至于在现场拍卖他自己的房子。

那么是一手房的话是一房难求，各种摇号，各种暗中的费用，都会在市场上出现，卖方会觉得我非常有利，买方觉得我很痛苦。

但实际上在真实的市场中，卖方一样痛苦，尤其是那种没几套房子的人，对于开发商而言他未必痛苦，但是对于没有几套房子的人而言，他是很痛苦的，为什么？

他这个房子卖掉他就没有仓位了，或者他的仓位会大减。比如他只有两套，你说他没房子，他还有一点，他卖掉了一套以后，他50%的仓位都没有了。

但是他这个月他觉得他卖得很好了，因为比起半年前已经涨了300万了，没想到翻过头下个月又涨了100万，所以这个时候卖方都非常谨慎的，他们会把价钱高高地吊着。

对于他们而言，成交其实也是一种风险，不要以为仅仅是对于二手房的房东，对于一手房的销售也是一样，一个盘就这么多房子可以卖，卖完就没有了。

所以你会发现房子太好卖了，销售冠军和普通的销售没有区别，这个月赚完钱以后，下个月钱在哪里不知道。

那么这个时候置换怎么办？

这时候对于置换者而言，其实要求蛮高的，因为你要卖一买一，你卖早了，卖晚了，买早了，买晚了，都难受。当然买早的可能性不大，都没钱，所以这个时候对置换客而言挑战是蛮大的。

那么对于刚需人而言一样的，挑战是蛮大的，因为你就一套房子，你怎么才能够做到很好？在市场上完美的一进一出，几乎不可能。

对吧？这一次深圳的市场大涨和政策的变化，导致了多少卖出房子的人无法买入。

2. 横盘阶段

第二个横盘阶段，横盘阶段你会发现大家都不愿意，大家都觉得横盘没意思。

你这房价不涨不跌的，不温不火的，我想捡个笋捡不上，我想卖又卖不出好价钱。但你会发现买卖都很容易，都非常正常。

你想卖一个稍微高一点的价格，假以时日，用些技巧是可以卖到的。你想买一个还可以的笋盘，认真淘笋，发动你的渠道，也是可以找到的。

3. 下跌阶段

还有第三个阶段，下跌阶段，下跌阶段当然是买方市场了，利买不利卖的。

同样的事情也会发生在买方身上，看似他很舒服，但实际上他非常痛苦，他不知道什么时候他该出手。

他这个月买可能比起来半年前他便宜了50万，但他发现到了下个月，他在账面上又损失了20万，这买方也是犹犹豫豫很难出手，而卖方不要看他很难卖，但它一旦卖出，他的感受就会不一样。

那么这个阶段最痛苦的实际上是一手开发商，为什么？因为他手里的盘量太大了，他真的是要用各种各样的方法来促销，来回笼资金。

对比这三个阶段，如果你是刚需或者你是置换，也就是你要进行一买一卖动作的，反而最佳的是横盘期，这是站在市场的角度来分析。

从个体角度来看，如何选择置换时间

第二个大的方面是站在个体的角度来分析，这里面又分两种情况。

1. 拥有多套房

如果你是有多套房的人，非常简单了，何时是置换最佳的时机？

没有。

作为多套房的人而言，买卖两个动作一定是隔了很长时间的，为什么？

很简单，利买的时候不利卖，利卖的时候不利买。

所以你应该在上涨阶段把房子抛出，长期持有资金，直到市场冷下来，下跌，或者有些强势城市不下跌的，那就笋盘出现，或者一手价格被压制的时候再去买，这个周期之间可能会有几个月，长的甚至有一年。

所以对于多套房的人而言，你的买卖置换不是一个连贯性的动作，这个很挑战人的，为什么？因为你拿有资金心里慌不慌？你对市场的判断准不准？是非常挑战的。

2. 只有一套房

第二种是只有一套房的人，这种人他的情况就非常值得我们去思考了。

通常而言，只有一套房的人，他在什么时候最愿意置换？

在暴涨的时候。

为什么？

因为他觉得他买不起了，他觉得这个房子我两房换三房，我三房换学区，我买不起了，我不买不行。

但这个时候最容易出错，因为只有一套房的人，他的交易经验是不足的。

另外一个，他们买房的整体思路基本上是错误，一套房子看8遍，在暴涨时期一套房子看一遍，这是最基本的。 

看两遍都稍微嫌多了，看8遍，你基本上看不见了。因为第三遍的时候你就进不去了，已经卖掉了。

不看房成交，这种对于专业投资人而言非常的常见。在这种情况下，人家不看房就成交了，你一套房看8遍，怎么成交？

然后你的要求还特别多，现场你怕跳价，是吧？接受不了。专业投资客主动加价，或者那些真正有需求的人不差钱的人主动加价，你说你只有一套房的人怎么在上涨的途中去跟市场PK。

所以我可以告诉大家，在上涨的时候，对于只有一套房的人而言，是最差的置换时间。

他以为他自己买了房，在短期内账面有了利润，他以为他做对了，实际上他做错了。

横盘是次之的，因为这个时候，你想看8遍还真的有人配合你，就慢慢看。 

然后你想怎么着，什么讲讲价，谈谈交易条件呢？你的整个流程不熟，中间会有bug，导致时间耽误，还好，还有一些人愿意，横盘的时候是次之。

最佳的时候是下跌的时候，有一套房子你想，下跌的时候凭什么最佳？

我这个月买了，下个月我又赔了，但是你别忘了，你可以买到你真正心仪的房子，并且你可以用合适的价格，而且这个价格在未来很可能一去就不复返了，虽然短期看你觉得你自己可能会被套。

依据自身情况，如何正确置换

而且这三个阶段是有技巧的，上涨阶段叫先买后卖，横盘阶段是可以先卖后买的，当然你想先买后卖也是可以的，但一般而言的钱是不够的，所以你先卖后买。

下跌阶段是典型的可以先卖后买的，你卖了以后，钱拿到手里拿上半年，然后等着更便宜的笋盘出来买。

但是对于只有一套房的刚需客而言，由于你的经验不足，你会存在两个问题。

第一个问题，你卖了以后拿不住钱，这个还好，在下跌阶段最常见的是卖了以后不想买了，认为房价不会再涨了。

比如现在当下时点，有多少人在看空房价，甚至有些专业人士都认为，未来房地产的白银时间到了，未来房地产的青铜时间到了，甚至于认为未来房地产就是白菜了，认为未来房地产不会再赚钱了。

我不去点评这些，因为一点评这些又是一整套逻辑，这个篇幅是讲不完的。

但是我想说的是不要过分看空，你承担不起错误的损失。从全世界来看，看空的都被打脸，看多的偶尔被打脸，这就是规律。

好了，我们再说。在上涨阶段是要先买后卖的，你资金量不足，而且你买了以后，如果你的合同签的不好，而你卖的时候又碰到下家，虽然他接受你的价格，但由于他自身的原因导致的交易流程特别长，买家等不住你。

你会发现你可能会遭受惨重的损失，最终还是没有房子。

所以你在上涨阶段，你可能还是想采取先卖后买的方式，但你卖完以后可能就回不来了，这个市场就永远的抛弃了你。

那么讲了这么多，真的是听了很多这样的案例，所以我想告诉大家的是：

请在下跌的时候置换，如果你是刚需的话，请在市场冷淡的时候置换，不要怕账面上短期被套。

如果你是专业人士，当然了就不用我讲了，怎么置换你太清楚了。

所以我简单的总结一下，从置换房子而言，我们可以站在市场的角度，也可以站在主体买卖者的角度去分析。

但是如果我们综合起来用一句话而言，那就是对于有一套房的人而言，尽量在下跌的时候去置换。

对于有多套房的人而言，尽量把买卖动作分开，这样子才是最理性最佳的置换方法。

最后再多说一句话，不要过分的看空房地产，尤其在当下乌云滚滚的时候。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：六土