本文来自微信公众号：风财讯（ID：fengcaixun），作者：胡俊，题图来自：视觉中国

9月23日，成都市高新区财政金融局一纸函件，让和记黄埔（以下简称和黄）“捂地”事件全国发酵。

（详见风财讯《深度调查：和黄成都囤地遭官方揭皮  一场精妙诡辩和白狼操作》）

和黄“真假捂地”的剧情，同样在重庆上演。

剧情的主角是和黄御峰（重庆杨家山项目），这个总面积高达2500亩的超级大盘，一共规划了18期，13年来只开发到第4期。

远处的楼宇，即是和黄御峰已经开发出售的项目，挨着的大片荒山，均是后期地块。

吊诡的是，与拖沓的开发节奏相比，开发方一直积极需求项目接盘者，不过在2年前200亿转让的计划被拦截后，和黄御峰又回归原来的状态。

目前，和黄御峰已经没有在建而未销售的项目，2019年的“存货”别墅，今年共计卖约5套。而在工地上，两辆挖掘机基本属于“散步式”开工，这个状态，已经维持了2、3年。

拿地13年，“蜗牛般的开发速度” 

这曾经是个美好的饼，就是画了13年。

2007年4月，和黄以24.5亿元正式接手重庆南岸杨家山片区2500亩土地，宣布投资120亿元将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。

该地块总用地面积164.4万㎡，建筑面积321.3万㎡，发展为集居住、商业、绿地及市政设施于一身的大型综合项目。

由李嘉诚旗下香港长江实业(中国)有限公司、和记黄埔地产有限公司，与重庆洋世达集团合资成立和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司（下称：和黄南岸公司）进行开发。

重庆市政府曾将“和黄杨家山项目”纳入“2010年重庆市级重点建设项目”，原计划2008年上半年启动，但和黄并没有如期动工修建。

在重庆数个论坛上，这块土地被重庆人讥讽为“蜗牛般的速度”、“割政府和人民韭菜的。”、“照这个速度50年也开发不完。”

和黄推进御峰项目的意愿不足。

2011年，就有媒体质疑该项目，称其涉嫌捂地。彼时，和黄御峰合作伙伴、重庆洋世达集团董事长杨勇公开表示，项目之所以迟迟未开工，是因为政府没有按时交地。

见证当年拆迁过程的知情者称，和黄御峰一期征地拆迁早在2007年就启动，于2011年拆迁完成。按照业内标准，实际上项目早已可以动工。

在“拆迁-交地-动工”的口水战中，项目地块价值飙升。

2007年，和黄拿地的楼面地价约为762元/㎡，到2009年招商地产在南滨路拿了一块地，楼面地价已经上涨到3450元/㎡。

时隔两年，和黄御峰的土地价值可谓翻番。

直到2019年11月15日，保亿获得重庆弹子石一地块，地理位置不如和黄御峰，楼面地价为10008元/㎡。

据此计算，保守估计该片土地增值约13倍。

截至目前，和黄御峰依然动工缓慢。

9月24日，风财讯在现场看见，罗家坝轻轨站旁，有2辆挖机正在“散步式开发”，且周边未开发地块，长满荒草。

10年销售85亿，剩余土地值200亿 

据风财讯统计，截至2020年9月，和黄御峰已销售7年，2013年、2015年、2018年销售金额上了10亿，2018年，该项目由于政府限价，一房难求，网红了一把，随后又陷入沉寂。

和黄在渝，开发速度不快、销售速度也不快。

2020年，和黄御峰并未有新组团推出，2019年推出的别墅，销售缓慢，去化率刚过半。

风财讯查询重庆网上房地产网签记录得知，2019年开盘的御峰14号地块（渝住建委（2019）预字第（995）号）8～10幢共60套别墅，尚有27套未出售。

知情者说：“今年只卖出了5套。”

和黄御峰10幢20套别墅，有11套尚未出售（来源：重庆网上房地产）

风财讯调出了和黄南岸公司2013～2019年的企业年报，其中有和黄御峰每年的销售数据。

2013～2019年，和黄御峰共计销售总额约85亿（备注：2018年未公布销售金额，但公布利润总额，按照毛利润10%折算），2014、2016年为亏损状态，平均毛利润率在11～22%。

2016年考虑撤退，转手被喊停 

2020年7月，和黄成都南城都汇78亿转手禹洲&爱普，而相同的剧情，差点于2018年在重庆上演，只不过被“看不见的手”拦截住。

2018年1月，多个权威媒体称，李嘉诚欲出售和黄御峰剩余土地。

预出售的地块，占地面积约103万㎡（约1500亩），总建筑面积为335万㎡。未开发净地为84万㎡，总建筑面积270万㎡，其中住宅为241万㎡，商业为29万㎡。

彼时，凤凰网房产重庆站向重庆地产界求证了此事，并知晓了潜在的意向接盘者。

2018年1月，和黄发布声明，表示“曾有多家投资者表示有兴趣合作”，但都未达成任何协议。

2018年1月，凤凰网房产重庆站曾接到过一个匿名电话，对方提出转达潜在投资者们，不要去碰该项目的要求，当时这位“神秘人”给出的解释是其中有些土地手续尚未完善，贸然谈收并购，风险很大。

而和黄欲撤退重庆，早在2018年对外爆出“200亿欲卖和黄御峰”之前。

2016年，和黄御峰就曾积极寻找买家，其中一个潜在买家是融创，双方深聊过数轮。该消息一度让西南地产界沸腾，不过喧嚣恰巧在2018年1月后戛然而止，在渝开发的实力房企，很少再接触和黄御峰。

据风财讯了解，在“200亿欲卖和黄御峰”消息之前，和黄在重庆的融资和贷款顺利。

2017年5月11日，和黄南岸公司将南岸区南坪组团E10-02/01地块抵押给了中信银行股份有限公司重庆分行，融资金额6.5亿，结束时间为2020年5月11日。（来源：天眼查）

“200亿卖项目”消息传出，2018年后，未有重庆的金融机构，对和黄御峰有贷款和融资的行为。重庆是否后续会仿效成都对和黄进行融资限制，对此风财讯将持续跟进。

编后手记

一个个千亩大盘，和记黄埔把它们变成了一座座“空壳”大城。

从曾经广州的黄沙地块，到东莞厚街海逸豪庭项目：

前者是1994年广州地铁一号线规划时由和记黄埔圈下，直到2005年11月才正式开工；后者由于闲置土地达到95个月，于2007年被东莞国土资源局开出高达7915万元的土地闲置费收缴费。

还有如今成都南城都汇，以及重庆和黄御峰，开发周期都已经超过了10年。

关于囤地，需要政府相关部门来界定。但当这种“慢开发”成为常态，在掐算城市发展周期，等待城市红利的爆发。

2015年，新华社旗下智库机构层发文，《别让李嘉诚跑了》。

今天，可以补充一句：人可以跑，地请拿回来。

本文来自微信公众号：风财讯（ID：fengcaixun），作者：胡俊