美国楼市的最大海外买家，仍然是中国人

本文来自微信公众号：海外掘金（ID：gold1849），作者：震谷子，头图来自：视觉中国

一

当你还在担心今年疫情会不会反弹，导致年终奖泡汤，甚至还不上信用卡的时候，手里有资产的中产已经在盘算下一套房子买哪里了。

疫情冲击经济，政府央行放水救市，有资格进场的人拿着便宜钱滚雪球，没资格的人看着银行账户的数字瑟瑟发抖。

这个夏天，英国、美国、加拿大、日本等流动性好的成熟市场，都迎来了楼市热潮。低利率促成了这波全球楼市热潮，并且刺激仍在继续。

人们拿着便宜钱，到市场上寻找自己的第一套房，或是卖掉自己在市中心的蜗居，长途跋涉到城郊寻觅静谧一隅。

结果，在美国，人们发现自己“无房可买”，拿着钱却找不到房子。

这不是耸人听闻，都是有真实市场数据支撑的。根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，今年8月底的住房总库存总计149万套，比7月份下降0.7%，比去年同期的183万套下降18.6%。

按照目前的销售速度，要把未售出的库存全部消耗完，需要3个月，低于7月份的3.1个月，也低于去年8月的4个月。也就是说，本来库存已经够低了，还一下子就被卖光了，哪还得有选择余地？

在NAR每年7月都会发布的海外买家购房报告当中，他们总会问买家一个问题：

“你为什么不决定买美国的住宅？”

最高比例的答案，总是“无房可买”，并且在今年的报告当中，这一回答的比例还上升了，达到50%，也就是说，有一半的海外买家在美国找不到能买的房子。

无房可买，可能是挂牌价超出预算，也可能是房子的位置不对，还可能是房子的类型不对。但无论哪一种，都在说明市场出现了失衡，供应缺失了。

在美国，稀缺的库存其实一直是个问题，只不过过去几个月木材价格的急剧上涨和加州野火造成的木材短缺，让这个问题变得更加严重了。

这自然增加了住房的建造成本，同时，需求没有哑火，正在进一步增加，尤其是在那些对在家办公有吸引力的近郊地区。

住房需求强劲，但供应却没有，这种失衡不可避免地推高了交易价格。

根据NAR的数据，由于每个地区的价格都在上涨，8月全美全部房屋类型的二手交易价格中位数达到31万美元（约214万人民币），较2019年8月增长了11.4%，这也是连续第102个月出现同比增长。

8月的二手房屋销售增长量更是冲到600万套，是2006年12月以来的最高水平。

二

狂欢背后，是一次又一次创造历史新低的房贷利率。根据房地美的数据，30年固定抵押贷款利率从7月份的3.02%降至8月份的2.94%。

然而，会利用低利率的，绝不仅是美国本土的原住民。

过去五年以来，现金全款购买美国住宅的海外买家比例逐年降低，从2016年的49%下降到2020年的39%。

与之形成鲜明对比的是，使用美国抵押贷款的比例在上升。

除了美国居民，持有绿卡和居留签证的海外买家也可以使用银行贷款，拿便宜钱去投资。

这部分海外买家加上那些在本国的海外投资者，在过去一年之中，一共买下了740亿美元的美国住宅，购买价格中位数为314600美元（约214万人民币），成交了15.4万套二手房，61%的买家拥有绿卡或者长期居留签证。

这些数据来自NAR每年都会发布的《美国住宅国际交易报告》，我仔细翻完了这份报告，有些结论还挺有意思的。

首先，总体的购买金额比前一年下降了5%，并且连续四年都在下降。这段下降周期伴随着中美的加速脱钩、中国加强外汇管制、强美元以及对国内外买家都有影响的低库存。同时，成交的二手房数量锐减，比前一个统计周期大跌了16%。

另外，中国买家仍然是最大的买家，然而在前五大买家中，中国也是唯一一个购买总数出现下降的，而且是购买的单位数量和平均价格都在下降那种。没有美国居留资格的中国买家减少得最为明显，从一年前的占比40%跌到2020年的30%。

在增加的买家当中，哥伦比亚超过英国，首次冲入前五。但其实哥伦比亚的占比并不高，只有1.3%。

这也是我要强调的第一点：虽然在下降，但是投资美国的海外买家来源基本是稳的，中国还是稳稳的第一，与第二名的加拿大相差了20亿美元。

我要强调的第二点是，在购买的价格上，中国仍然是第一。这是因为中国买家最喜欢的地区还是加州，均价贵，并且人民币在走强，中国买家有机会买到更高价格的住宅。

而且，与十年前相比，中国买家购买美国住宅的价格中位数从32万增长到45万，十年间增长了40%。

不过，值得注意的是，印度裔的购买力正在明显提升，与中国买家之间的差距已经非常小了。

三

看到中国人都跑到加州动辄买下280多万人民币的房子，不少人可能会被吓到劝退。

但NAR这份报告还有一个非常重要的数据，就是拿全美的大都市圈房价跟全球的主要城市做对比。看完你就会知道，其实美国房子并没有你想象中那么贵。

比如，就每平米单价而言，美国最贵的都市圈，圣荷西—圣克拉拉都市圈也才8千美元一平，大概是5.6万人民币左右，要是跟全球主要城市来比，只能排到13名，在意大利的罗马之后。

全球最贵的城市，香港的每平米单价达到2.8万美元，是圣荷西都市圈的3.5倍。上海全球排名第七，每平米单价是圣荷西都市圈的1.5倍。菲律宾首都大马尼拉的每平米单价在全球主要城市中排名第20位，但3952美元一平这样的水平已经是圣荷西都市圈的一半了。到底是马尼拉贵了，还是圣荷西便宜呢？

总体来看，美国住宅仍然对中国买家最具吸引力，他们卖得更多也更贵，选择停留在加州、德州、纽约这些传统的聚居地和热门投资地，分享当地金融、科技发展外溢的红利，也满足了自己的养老、度假、留学等需求。

最重要的，在不确定性加剧的背景下，多添置一些美元资产，把握现金流，总是有价值的。

本文来自微信公众号：海外掘金（ID：gold1849），作者：震谷子