上海二手房市场，开始“退烧”？

很多时候我们对于市场的预判要先于数据。

 

最近我消失快两月的中介朋友开始集体回归微信对话框了，是不是市场有什么变化？

 

听起来是不是太感性，但如果你的中介朋友是以百为单位的，那么这种集体回归是要小心的。

 

于是我去拉了最近的二手数据，果不其然，市场早在两周前就已经变了。

 

两周前什么概念？那时候市场单日二手房破千还是家常便饭，那会对破两万套都开始习惯。

我同事开玩笑说也许过去三年单月破两万套是难事，但过去三个月不是。

但没有什么是不变的，这次数据的复核让我看到了市场在上面这些氛围里已经悄悄转向，所以过去两周我们市场发生了什么？

作为年前最后一次二手记录有些事要说一说。

一

1月二手，开始退烧。

所有分析里我们最关注的还是成交，而这也是变化最大的地方，这部分我分两个维度展开。

首先是各位熟悉的链家转定单。

因为是先于网签前的草签合同，这几乎是领先所有市场数据的成交反馈。而这个数据其实从2024年12月初就开始进入回落通道。

我拉出过去三个月数据对比看更清晰，在11月里高歌猛进、在12月试探性回落、在1月明确回落。

各位可以帮我记下12月初这个节点。

难怪过去几周时间我的中介朋友开始回归。

不少市区中介朋友分享说过去两周带看明显减少、转定单热度也有降温。

那全市情况是不是也是如此？为此我去了第二个维度成交数据，也就是网签成交，这部分数据因为是转定单后2～4周的网签阶段“留痕”，所以乍看看不出改变，但如果你不断细化这个数据也同样能看到改变。

我将这份数据分工作日和周六日两个时间展开，以防国庆、元旦、1月过半这类情况，这里用的都是去除假期后的日均数据。

工作日日均数据里你会看到，数据从2024年9月预热到12月峰值出现，再到1月开始明确回落，拉出一条漂亮抛物线。

周六日的成交力度更能说明问题，因为大宗成交数量是来自这里，单日破千说的就是这时候。

你会看到周六日的日均网签也从2024年9月预热到12月峰值，最后回落于1月，跟上面两个数据同样的走势，也是如今眼下二手市场的最大变化。

也就是说网签数据里也许整体数据看不出来，但细分数据里已经出现变化，变化就在这个1月初。

这时候我们再带回链家数据出现变化的2024年12月初你会清晰看到，市场其实从12月开始转变、在1月开始体现在数据上，这是过去1个月的市场真实。

二

同时看房人数也开始退烧，看房人数数据大概是独属于上海二手市场的数据。

基于链家的市占以及数据的透明开放，你会看到这个比转定单还要前端的数据：以往链家的看房人数大概什么规模。

下图是周末日均过万的看房人数，进入2024年11月也来到峰值。

2024年贝壳上海看房人数

而看房人数进入1月也发生了改变，同样也是去除节假日后的日均状态，我们分成工作日和周六日两个时间段来看。

工作日里的日均看房人数在2024年10月是高峰、12月最高峰，但进入1月开始回落，周六日的更大规模的日均看房人数大差不差。

这里2024年11月是峰值、12月次高峰，但进入1月后也是明确回落。

这里没办法给大家展开每日的看房人数数据。

这里面的看房人数其实从12月下旬开始就能看到缓缓回落，所以总的数据里你会看到12月开始轻微下滑，1月开始明确回落。

这在某种程度上也在宣告年前市场的彻底回落，几乎不会出现甩尾或转折。因为对应的后面的链家转定和全市网签都会下滑。

各位对这样的改变有什么感觉？

三

“可以了”，这大概是看完这份数据的第一反应。

其实哪怕是回落但当我看到有人对数据改变的解读是，热度失效了、楼市是不是又不行了……就有点想笑，怎么？非得连月上浮直至2020年再现才好么？

客观看市场确实回落，但用退烧才更贴切。

这个判断不仅是三个月的环比涨幅、也是同比数据里2016年以来的仅次于2020年的次高峰。

无论网签还是看房人数最近发生的改变是市场的回落，不代表市场骤降或者突然降温。

网签数据从2024年9月的日均561套到12月高峰期日均1045套，再到现在的日均831套。

看房人数也是从2024年9月的日均5355人到高峰的日均7483人，再到现在的日均5818人。

所以真的可以了。

市场热度在维持三个月的超长待机后的回落太过正常，尤其现在还是在这个快过年的时候，再过一周中介都要放假过年了。

四

如果可以各位倒是可以关注两件事。

首先是链家的房源库全网总挂牌。

截至1月14日链家全网总挂牌在17.1万套，这个数据春节前收回到16万套开头不是梦，要知道这个数据在2024年几乎一度快飙升到18万套，而17.1万套也几乎回到2024年上半年状态。

从这我们可以看到市场强大的去化能力，半年不到的时间，过去1年的库存都没了，这还是在每天都有新增房源的前提下。购买力的强劲是市场需求端很重要的表现。

还有件事也挺有意思，就是中介招聘。

中介行业是天生流动性高的行业，每年接近年底的时候也是招人的时候，但是各位得空可以咨询下家附近中介门店或者熟悉的中介小哥最近的链家招人速度。

我身边位于中部某事业部的链家小哥就发现，今年指标下的招聘缺口要比去年高。不知道是不是季度末的关系，我自己的朋友圈不仅是被中介朋友刷屏，更被他们的招聘广告刷屏。

对比以往更高的刷频频率也能隐约感受到中介机构对于2025年市场的准备。

好了，年前最后一次关于二手的记录就这样了。

期待过完年回来的小阳春，希望有好消息分享给大家。