包销，一个二手房市场的公开秘密

本文来自微信公众号：时代财经APP，作者：陈伟纳，题图来自：视觉中国

经过多日的发酵，“深圳湾1号业主疑被中介吃差价250万”的消息愈演愈烈，几个关联方接连发声，事件走向开始清晰。

去年底，夏女士通过深圳中原地产看中了一套位于深圳湾1号T6-8C的房子，当时中介报价5000万，经过几番还价后，最终以总价4150万成交，并分三次结清费用。

今年2月，在办理完交房手续后，夏女士入住了这套4150万购买的顶级豪宅。但在入住之后，夏女士偶然间听到了关于这套房子的买卖“真相”。

二手房买卖及居间服务合同，图源：网络

“后来，前业主告知该房源的挂牌价是3800万，最终前业主实际只收了3900万，我怀疑有250万的费用由中介收取。”夏女士对媒体如是说道。

据夏女士介绍，购买该处房产时，自己已向中介支付了33.2万的交易佣金，如今这不知去向的250万很可能也是被中介收取了。

夏女士表示，目前自己已经在收集证据，准备向法院提起诉讼。“除了追讨这250万差价外，我的诉求还包括要求中介公司退还交易服务费，书面道歉，同时也希望大家以后买房子要注意里面有几家中介、中介费到底是多少，避免上当受骗。”

在“吃差价”事件曝光之后，事件的矛头几乎全指向了深圳中原地产。作为“当事人”之一，深圳中原地产在10月13日上午发布了一则声明，公布了对此事的调查结果。声明中提到，“经中原地产调查了解，卖方与深圳市深安房地产代理有限公司签署了《房产销售策划服务合同》，深安地产收取了这250万的费用，与中原地产无任何关系。”

深圳中原地产声明

原以为只是“三个人的故事”，没想到竟然又出现了一个“当事人”，这个叫“深圳市深安房地产代理”的公司在这场交易中扮演着何种角色？

深安是谁？注册地现为阿里办公场所

10月13日下午，深圳市深安房地产代理有限公司（以下简称：深安）发布声明称，确实收取了250万，但这笔钱是与卖方（原业主）签订的《房产策划服务协议》产生的服务费用，卖方授权深安对房屋进行软装设计和装修，并在地产中介平台、自媒体平台等进行推广。

同时，深安方面还表示，“对于此次交易，买方实际付款4150万，卖方实际收款4150万。”这一说法与中原地产表述一致。

深圳中原地产市场部人士告诉时代财经，“买方最后是与卖方（原业主）签署的合同，支付金额就是4150万。”但夏女士表示，她从未被告知在这场交易中还有深安这家公司的存在。

深圳市深安房地产代理有限公司声明

按照中原地产和深安的说法，卖方（原业主）与第三方机构（深安）签订了合作协议，买方夏女士通过中介方（中原地产）购买了房产。中原地产与深安虽然都属于第三方中介，但是两者并没有过多交集，仅停留在合作层面，并不存在夏女士所说的“欺骗”行为。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣向时代财经表示，“《房地产经纪管理办法》第二十五条提到，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。从现有信息还不足以说明中介机构存在违法行为，但交易过程中一旦出现隐瞒信息不透明的情况，就是触犯了律法。具体还是要看原业主与深安之间的合同约定。”

对于深安这家公司，时代财经向多位中介从业者处打听，但得到的回答都是“不太清楚，没听过这家公司。”

时代财经查询天眼查得知，深安是一家成立于2016年的房产代理公司，经营范围包括房地产经纪、房地产营销策划、房地产信息咨询、自有物业租赁等业务，注册地址为位于粤海街道科苑路3331号阿里巴巴大厦N1栋3层FN30号。

深安工商信息，图源：天眼查

10月14日上午，时代财经实地探访却发现，科苑路3331号阿里巴巴大厦并没有N1栋，也没有深安房地产这家公司。在询问过园区物业工作人员之后，时代财经得到的回答均是“没有N1栋，也没有听过这家公司。”

在经过多番问询后，时代财经在附近一家中介门店打听到，“深安不在阿里巴巴大厦，这里（园区内）只有我们一家地产中介，深安在深圳湾1号南区。”

科苑路3331路是阿里巴巴大厦，时代财经记者陈伟纳  拍摄

时代财经在深圳湾1号南区找到了深安的所在地，不过门店名并不叫“深安房地产”，而是“深安会”。通过微信搜索“深圳市深安房地产代理有限公司”，亦可以查到一个名为“深安会”的微信公众号。该公众号的内容以深圳湾豪宅为主，而且都是单个的大户型房源推荐，通过对房源的重新打造和文字上的修饰，不难看出在很卖力地推介。

微信搜索深安会

时代财经发现，深安会是一家专注于“产品解读、豪宅实拍”的第三方中介机构，隶属行业组织为深圳市房地产中介协会。

包销，一个行业里公开的秘密

一位不具名的中介从业人士告诉时代财经，目前行业里都在流传“深安是包销公司”的说法，原因在于深安接下这套深圳湾1号房产后，立即进行了包括软装设计、装修、推广等在内的工作。

包销也就是“独家经销”，是指供货人通过包销协议把某种商品或某类商品在某个地区和一定期限内的经营权单独给予某一包销商的一种贸易方式。也就是说包销商在协议规定的期限和地域内，对指定的商品享有独家专营权。

“在深圳，出现二手房包销的现象很正常，特别是价格高、面积大的豪宅，这种情况更是普遍，很多业主会找到包销公司，签订合同之后重新装修再出售。”这名中介介绍道，最后的成交金额里会包含装修的费用，除去包销公司与卖方业主约定的成交价格和装修费，剩下的就是付给包销公司的酬劳。

对于深安是不是在这场交易中充当“包销公司”的角色，王玉臣表示，目前原业主与深安具体签订了什么合同，合同内容是否包含约定的成交金额等都不明确，所以不能断定深安是不是包销公司。

“原业主和深安的收费模式和详细约定还不太确定，不能下定义。但是房地产经纪这个行为是存在的，既然存在，就应当遵循相关的法律规定。”王玉臣表示，房产交易过程必须透明公开。

另外，王玉臣告诉时代财经，“二手房包销，出面的人往往不是真正的业主，为了提高收益，会尽可能地抬高价格，甚至哄抬房价，增加购房者的成本。另外，包销人的压力会比一般中介更大，如果在一定期限内没有将房产售出，可能面临自己出资购买的问题。为了推进成交，有的包销公司可能会做一些虚假陈述或诱导。加上价格和实际的情况可能不公开不透明，也很容易产生一些误解和纠纷。”

对于二手房包销这一问题，中介也向时代财经表示：“这里面挺复杂，真要买房的话，还是要有个朋友做这行才好，避免踩坑。”