深圳“250万差价”事件背后的产业链：隐秘的豪宅“包销”

本文来自微信公众号：华夏时报（ID：chinatimes），作者：张慧敏、李未来，头图为深圳湾一号，来自：视觉中国

“这几天经历了一轮网暴，可能是我动到了中介和包销公司的蛋糕。”10月16日，正值周末，处在“250万差价”事件漩涡中心的夏女士（化名）在其抖音上表示，事情已经很清楚了，不再回应其他质疑。致此，备受关注的“250万差价”事件告一段落。

事情开始是在搬入新家之后。夏女士发现，自己以4150万元购买的豪宅，卖方最后只收取了3900万元，其中的250万元被包销公司收取。而这250万，让夏女士意难平。

深圳湾一号 图片来源：鹏瑞集团官网

事件复盘

夏女士在接受媒体采访时表示，2020年12月，夏女士联系中原地产工作人员告知其有购房意向，后中原地产员工带夏女士看了深圳湾一套房子，说价格是5000万元。经过多次协调，2021年1月，夏女士以4150万元的成交价买下了该房源，并支付了中原地产33.2万元的中介佣金费用。

然而，在搬入该小区后，邻居告诉夏女士其成交价过高，夏女士才发现中原地产网页上该房源的报价为4500万元。另外，前业主告知夏女士，该房源的挂牌价为3800万元，最终实际收3900万元，有250万元的费用被中介收取。

那么，这250万元进入了谁的荷包？中原地产代理（深圳）有限公司（下称“中原地产”）和深圳市深安房地产代理有限公司（下称“深安地产”）都对该事件做出了回应。

10月13日，中原地产发布公告表示，2020年9月13日，卖方（原业主）与中原签署《二手房委托合同》，委托放盘价为4300万元，2021年1月23日，买方、卖方、中原三方签署《二手房买卖及居间服务合同》，合同中约定此物业最终转让价格为4150万元。中原向买方收取佣金33.2万元，卖方未支付任何佣金。

对于250万元的去向，中原地产表示，卖方在卖房同时也与深安地产签署了《房产销售策划服务合同》，深安地产向卖方收取250万元服务费用。深安地产公司本身与中原无任何关系，也从未和中原有任何业务往来。

10月13日，深安地产发布声明表示，2020年11月12日，卖方与深安地产签订《房产策划服务协议》，委托深安房产就其出售深圳湾壹号房产提供策划服务与软装服务，授权深安地产对中介公司、自媒体等平台进行推广，并约定向深安支付服务费的金额及时间。

深安地产发布的声明

深安地产表示，2021年1月23日，买方、卖方、中原地产三方签订了《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定该物业转让价格为4150万元。本次交易，买方实际支付房款4150万元，卖方实际收取房款4150万元。房产买卖交易完成后，卖方根据《房产策划服务协议》及承诺书向深安地产支付服务费250万元。深安地产表示，其未收取买方任何款项。

致此，250万元的去向已经很明确——因为购买房产策划服务，卖家将250万元支付给了深安地产。企查查显示，深安地产法人为左清，成立于2016年，注册资本为100万元，工商注册经营范围是房地产经纪、房地产营销策划、房地产信息咨询等。

深安地产的官方公众号叫做“深安会”，其公众号简介为“专注深圳核心资产研究，让每一处房产配置都有价值！”其公众号内容主要涉及深圳湾片区的豪宅，而深圳顶级豪宅“深圳湾一号”更是其公众号不可缺少的内容。《华夏时报》记者注意到，该公众号会定期发布深圳湾一号的租售情况，推荐豪宅房源，其“豪宅赏析”“会选豪宅”栏目实际上是为正在租售的房源做宣传。

包销是否合法？

实际上，上述深安地产这种做法算是“包销”，而“包销”已经是业内公开的秘密。“包销”指的是卖方（业主）与包销公司签订协议，包销公司相当于为卖方提供房屋出售代理服务，包销公司一般会对该房源进行二次装修包装后再出售，以此提升该房源的出售速度和出售价值。

那么，包销协议是否合法？这正是夏女士提出的疑问。

深房中协曾对媒体表示，深安地产与卖家签订的策划代理协议，以及业主支付给深安的250万元费用如何定性，都是近期新生现象，需要法律层面判断，协会此前已建议投诉人尽快通过法律手段维护权益。

深圳市专注于豪宅业务的中介对《华夏时报》记者表示，卖方（业主）和包销公司签订包销协议或者前期的销售策划服务协议，和买房人没有关系，因为业主是在卖房之前自愿购买其它公司服务，而且购买服务是自己付费。买方愿意花多少钱去买房子，是买方自己决定，最后只要达成协议，这个价格就是买卖双方认可的。买方付的钱只是房款，只要房子没有被恶意抬高价格，高于市场价成交，类似于250万这种案例，购房者去打官司基本没有胜诉的机会。

该名中介对《华夏时报》记者表示，上述夏女士的房子，市场价为4500万元，而4150万元成交，是因为当时业主急着用钱，是低于市场价的。

北京京润律师事务所主任张志同对《华夏时报》记者表示，该事件中，包销公司的角色和性质是关键，要将其与中介公司区分开来。若包销公司在二手房交易过程中没有提供中介服务，而仅仅是帮助卖方（业主）对房源进行装修包装和宣传，那么，其向卖方（业主）收取的费用不属于“差价”。

相反，若该包销公司在交易过程中提供了中介服务，则可能违反相关法律法规。因为中介公司是不能提供包销服务的，一旦中介公司提供包销服务，其为了超额的差价，可能会哄抬二手房房价，扰乱市场秩序。

如何知道有无包销？

另外，夏女士表示，全程的交易过程中，中原地产没有告知夏女士，中间有深安地产和250万的费用的存在。“中原欺瞒下导致客户的巨额经济损失，是否应该承担责任？”

北京市东元律师事务所律师李松对《华夏时报》记者表示，根据《民法典》相关规定，中介公司在提供居间服务的过程中，应当就有关合同事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。若中介公司未将重要事项告知购房者，则是对消费者知情权的严重侵害。

“在二手房交易流程中，若中介公司了解到该房源存在包销情况，则需告知购房者，但实际情况中，房源是否存在包销服务，中介公司也可能无从知晓。”张志同对《华夏时报》记者表示。

“我们也很讨厌包销公司。”主做深圳市豪宅销售的中介对《华夏时报》记者表示，包销协议是业主跟包销公司签的协议，一般情况下有保密条款，业主一般不会向外界透露，所以很难判断挂牌出售的房源是否涉及包销协议。

李松建议，购房人在有购房需求时，应当对意向地段、楼盘正常的市场价格情况，房屋的装修、配建等情况进行多方面了解，同时跟中介人员明确房屋的具体情况，例如房屋价款的构成等，如有条件可进行录音取证，以维护自己的合法权利。

另外值得注意的是，网络上有声音表示夏女士将该事件曝光，目的是炒作。对此，夏女士在其抖音账号“Tiffany&mo”上表示：“本人没有团队，如果有发现团队合作，有收入一分钱，欢迎举证……本人承诺此账号永不带货不直播PK。”《华夏时报》记者注意到，目前，夏女士的抖音粉丝有32.1万，获赞54.3万。

本文来自微信公众号：华夏时报（ID：chinatimes），作者：张慧敏、李未来