房地产税改革试点来了，炒房者要卖房了？

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一、部分地区将开展房地产税改革试点工作，为期5年

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这次政策意义非常重大，是房地产制度改革大潮中最值得关注的一个政策，值得社会各界的积极关注。

此次政策明确了房地产税改革的三大目标。

• 第一、积极稳妥推进房地产税立法与改革。该表述说明，房地产税改革将遵循试点先行、再推进立法的渐进思路。

  
  

• 第二、引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。该表述说明，当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导，尤其是严管炒房等行为。

  
  

• 第三、促进房地产市场平稳健康发展。该表述说明，房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。

此次改革明确了试点城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各类房地产，而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

这里说明改革三个思路——

• 第一、改革的核心是居住用的住宅项目，这是当前老百姓最为关注的内容。

  
  

• 第二、非居住用房地产本身有房产税一说，此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革。

  
  

• 第三、农村住房不纳入改革，当前改革是指国有建设用地的相关住房。

此次改革的思路是很清晰的，即国务院制定试点方法，地方政府制定细则。试点的时间将为5年，即最近五年是部分城市试点的重要时间。

二、谁会成为房地产税试点城市？

近年来，房地产税改革总体思路一直强调“立法先行、充分授权、分步推进”。而在《扎实推动共同富裕》一文中，一方面强调“要积极稳妥推进房地产税立法和改革”，另一方面则提出“做好试点工作”。这意味着，房地产税试点城市将从上海、重庆进一步扩围。

考虑到近期市场上讨论比较多的城市，预计浙江纳入改革的可能性很大，尤其是杭州市。中国政法大学财税法研究中心主任施正文分析，房地产税试点不是简单重复此前重庆和上海推出的房产税试点，而是有所突破，为将来房地产税立法做准备。

贾康一直坚持认为，在争取尽快启动房地产税立法过程中，可以考虑在扩大房地产税试点范围方面做一些制度创新，既适应市场分化格局下不同地方有针对性的现实需要，也为统一立法过程增加一些本土经验，作为优化立法的依据。

他建议，可以在深圳、海南、浙江进行房地产税扩大试点，因为这3个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。深圳要按照中央要求打造中国特色社会主义市场经济先行示范区，在这一背景下，显然一味用行政手段管控房地产绝不是出路，深圳必须下定决心用经济手段置换掉行政手段。

海南是要按中央要求打造世界上最大规模自由贸易港，自贸港要求投资便利化、贸易自由化、要素充分流动，且在2025年前要做好封关运作准备工作，适时启动全岛封关运作。在这个意义上，海南也应该尽快考虑用经济手段替代行政手段来促进房地产市场健康发展和树立自己应有的国际形象。

浙江则是中国共同富裕示范区，理应加入积极试点行列，进行房地产税方面改革。

贾康认为，推进下需要在立法中处理好免税部分扣除问题；完成立法后对地方充分授权，区分不同情况分步推进。一般而言，三四线城市不会进入“第一批”的先行位置。

三、房地产税会怎么征？你家要交多少税？

之前，我们在上海和重庆都做过房产税的试点，但不太成功。主要原因是：

上海只对增量房征税，重庆只对高端住宅征税，两地征税范围都不大。

其实，该不该有个免税范围，税率多少，并不是首要解决的问题。最迫切要解决的，是如何对存量房实行增税。

众所周知，地方政府在房地产领域的收入，主要来自土拍、交易环节的税费。房地产税是持有环节的税费，未来有替代土拍收入的意思。那么，房地产税出台的同时，土拍、交易环节的税收都要调整。这也意味着，如果让已经买了房的业主再交房地产税，等于重复征税。

所以，房地产税的出台，一定伴随着土地财政的大调整。

调整之后，逻辑就大不同了。土地收入减少，势必会在持有环节增大税收范围和额度。按照这个逻辑，未来无论是首套房还是N套房，房地产税都是不可避免的。

这也意味着，对于首套房的房地产税，不能过高。

以上海松江房产税试点为例，年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。

当前上海房产税试点征收对象是：2011年1月28日起，上海市行政区域内居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

显然，房产税“精准出击”手持多套房产者。只持有一套房产、房子面积也不大的普通老百姓，基本不用担心要交房产税，很可能根本就没达到房地产税的征税范围。有专家表示，“税率肯定在总价的1%以下，房价比较高的城市还可能对计税价格打折，打折比例还比较高，所以就是要稳步推行，逐步发展。”

根据8月份网上流传的一份“上海市个人住房房产税认定通知书”，松江区购房人韦先生持有住房面积为83.7平方米，新购住房单价或核定的计税价格为32670.48元，税率为0.4%。

则韦先生每年应纳房产税税额为：83.7×32670.48×70%×0.4%=7656.65元。

可以看出，房产税的实际缴纳税率并不高。但对于手持多套房产的“炒房客”而言，总价是较高的——手握10套房子就要缴纳10套房子的房产税，每一年都要交，“积少成多”，累积下来负担并不小。

再以商业性房产税为例：

• 从价计征：年纳税额=房产原值×（1-10%-30%）×1.2%；

  
  

• 从租计征：年纳税额=年租金收入×12%。

由于住宅房产税征收仅在试点阶段，故而只能做一个如上的粗略推测。但是，对于商铺、写字楼等商业性房产的房产税征收已久，并且有明确的法律依据施行，这也可以作为大家的一个计算参考。

总结来看：

• 如果你在一、二线城市手持2套以上住宅，请做好缴纳房产税的准备，房产税试点随时可能推进到你的城市，预计税率1%以下；

  
  

• 如果你手里只有1套住宅且面积不大，或者你的多套住宅是位于三四线城市，暂时不用担心需要缴纳房产税；

  
  

• 如果你手里有1套及以上商业性房产，那么请每年按时交房产税，税率为1.2%或12%。

四、房地产税开征仍然存在难点

房产税试点已有十年，对于房地产税的推进工作几乎每年官方都会提及，但具体到房地产税的征收，在现行条件下推进房地产税立法仍然颇具难度和挑战性。

贝壳研究院首席分析师许小乐表述，房地产税的几大要点：

• 一是法理上面，要解决国有土地重复征税的问题，即土地出让金与房地产税的问题。

  
  

• 二是在技术上，要依赖对不动产登记信息的完善程度。经过十年探索研究，前两者并不构成问题。

  
  

• 目前最大的挑战是推出的时点，房地产税对市场的短期冲击较大，要选择一个合适的时机。

  
  

• 房地产税出台会考虑到不同城市住房供需关系的特点，设定不同的征税方式。

和硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，房地产税首先要在立法环节有所突破，税率和税制要有相应的规划，让更多的房屋产权持有人支付一定的持有成本，又不能成为人们生活的一个负担。

从上海和重庆的试点效果来看，征收的税率是比较低的，占到地方财政收入的比例也极低，这样的情况下，很难取代政府土地出让金的收入，房地产税由试点转正的难度会比较大。

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