在海外买房，却被“合法”鸠占鹊巢的华人们

本文来自微信公众号：Vista世界派（ID：dailyvista），作者：陈劲松，原文标题：《华人豪宅遭霸占：在这些国家，抢夺别人房子竟然合法》，题图来自：IC photo

身在中国的柳先生震惊地发现，自己在澳大利亚的房子，被人抢了！

今年7月份，他才发现，有位陌生人进入他位于墨尔本Hawthorn East的房屋，并换锁入住了好几个月，大有据这栋房子为己有的架势。

Hawthorn East位于墨尔本中央商务区以东7公里处，算是澳大利亚的豪宅区，房价中值超过200万澳元，接近900万人民币。

住在这样的豪宅区，柳先生一直奉公守法，按时缴纳房产税。他做梦也没想到还会发生房子被人强占的事。

红瓦顶的房子，就是柳先生一家的。图源：7NEWS

2019年底，柳先生与家人飞回上海探亲，随后由于新冠疫情暴发便一直身处中国未归。

“（2021年）7月23日，我朋友晚上路过我家门口，看到里面灯亮着，还以为我们回到澳大利亚了。”接受澳大利亚媒体采访时，柳先生说，在与友人通话中得知这一情况后，他的第一反应是，房子里是不是进小偷了。

次日，柳先生的朋友报警。

警方赶到时，闯入者还在。了解情况后，警察竟然认为，闯入者是合法的，自己无法驱逐此人。

这位陌生的闯入者，还在房屋前门贴出告示，声称根据澳大利亚法律，自己拥有在房屋内居住的合法权利，其他人未经其许可进入该房屋将被追究法律责任。告示中显示日期为2021年1月20日。

柳先生彻底懵了。自己的房子，就这样被一个陌生人抢去，警察还不管。

这，是强盗逻辑吗？

闯入者的声明。

合法“抢”房子，怎么做到的？

身在中国国内，很多事情无法亲自处理，柳先生只能寻求法律帮助。

毕竟澳大利亚是法治国家，对方号称依法“抢”房子，柳先生打算依法抢回来。

律师黄记辉开始代理此案，听说了来龙去脉后，也觉得此事有蹊跷。

“我们的高级合伙人Tony Carbone从业35年，也是第一次听到这么离奇的案子。”黄记辉说，“这是一起‘逆权侵占’（Adverse Possession）的案件。之前一些侵占者的案子都是非法入住房东屋子后，房东发信令其离开便解决了，没想到在柳先生住宅里升级到这么复杂的情况。”

警方则表示，“没有法院的命令，他们不能做任何事情”。

这座价值数百万美元的豪宅，被侵占后，变得垃圾遍地。图源：7NEWS

什么是“逆权侵占”，为什么在资本主义国家里会发生这种合法占有他人房产的事情呢？

“逆权侵占”是一个起源于普通法系国家的概念，指非土地所有者如果持续侵占土地超过法定时限后，可以不经原业主同意而成为该土地的合法新业主。

这条法律的背后逻辑很简单，就是鼓励社会不要浪费资源，即人们不能永远占有着一个权利而从来不去行使它，这也符合衡平法的基本原则之一：即公平有助于警醒者，而非怠惰者 （Equity aids the vigilant, not the indolent）。

“逆权侵占”这个概念最早可在“汉谟拉比法典”中找到。大约公元前2000年左右，巴比伦王朝第六任国王汉谟拉比编纂了该法典。法典中有282条规则，其中3条规则涉及逆权占有的概念。

第3条规定，如果一个人离开自己的房子、花园和田地，其他人是可以占有的。

这个观念被现代社会继承了下来。

英国法律中最早出现“逆权侵占”内容是在1275年的威斯敏斯特规约中，根据该规约，业主可以采取有限的收回土地行动。而1639年的《时效法》规定，业主如果离开房产20年，就逆权侵占成立。

目前，美国、英国、法国、德国、匈牙利、西班牙、丹麦、波兰、澳大利亚、新西兰、印度等世界上大多数现代法律体系都承认“逆权侵占”的概念。要素大都相似，但时效期限因国家而异，甚至在一个国家内也不同。

以澳大利亚为例，各州的法律对于“逆权侵占”时限要求各不相同。比如维多利亚州和南澳州要求必须至少15年，新南威尔士州、昆州、塔州、西澳只需要12年，而北领地和首都地区则是完全禁止的。

可不要以为，施行“逆权侵占”的国家，就是把业产权利当儿戏。各国其实都有严格规定。

再以澳大利亚为例，“逆权侵占”要求土地占有人对该土地的使用是真实、公开并且排他的；而且，法律还规定，这种侵占必须是持续进行的，不能是秘密占有或者通过强制手段实现。

除此之外，澳大利亚法律要求占有人必须真实地利用该土地并且进行必要维护，包括修建围墙、维护花园、支付土地相关费用等等。

一旦以上条件满足并且持续超过法定时间，土地占有人就可以通过法庭摇身一变成为土地的合法主人。

心大的业主：遗忘房子20年

即使条件苛刻，但在地广人稀的澳大利亚，“逆权侵占”的案件也时有发生。

2016年6月，悉尼就发生了起轰动一时的“逆权侵占”案件，受害者同样是华裔。

这起纠纷的核心是一栋位于悉尼内城区维多利亚时代风格的排屋。鸠占鹊巢的年轻男子名为安德鲁·詹姆斯(Andrew James)，有人看到他进出这栋位于伊丽莎白大街的空屋。

房子一角，还有后院。它确实有点破旧了，不过，他的邻居说，当时还值个100万美元。

图源：dailymail

这栋排屋原业主是中国出生的保罗·傅（Paul Fuh）。他在1991年买下房子，2007年回到中国后，整整九年再没有出现。詹姆斯显然认为，他可以成功地不花一分钱就占有这栋房子。

隔壁邻居威尔顿（Paul Wilton）首先发现了詹姆斯的举动，他以非法入侵的名义报警，却被告知只有业主才有权利起诉那个年轻人非法入侵。

房子与周围的环境。图源：dailymail

另一位邻居克纳普(Gerard Knapp)说，他担心这可能开创一个先例，使得很多空屋被侵占。悉尼有成千上万被外国投资者买下的房屋空置，这可能导致很多人真的做出“目无法纪”的行为。

9年无人打理，被侵占的排屋已经变得残破不堪了。

2008年，悉尼市府还因疏于管理房屋，将华裔业主保罗·傅告上法庭。由于他的缺席，法官勒令市府进行紧急维修并且支付诉讼费用，共计3.5万余澳元。

针对这次房屋被侵占的事情，法官还是对詹姆斯下达了驱逐令。

法官在判决书上写道，除非原业主知道詹姆斯准备占有自己的房子，否则“逆权侵占”不成立，属于盗窃。

但因为华裔屋主拖欠维修费超过五年，这栋排屋被悉尼市政府拍卖。

最近比较出名的“逆权侵占”也发生在悉尼，结果刚刚相反。

2020年，悉尼一个房产开发商格特斯（Gertos）通过“逆权侵占”成功获得了一套房屋的所有权。

这栋古老的房子位于悉尼内西区的阿什伯里阿什伯里（Ashbury），已有几十年的历史。房主名为多尼（Henry Thompson Downie），他此前和全家人一起生活在这里。

后来，房子里逐渐出现一些白蚁，而且到了难以忍受的地步。

或许就是白蚁的原因，多尼最终选择搬离了这里。在随后的40多年中，他们将这栋房屋出租给其他人，但没有花大力气修缮维护。

最神奇的是，这栋缺乏修缮的房屋不仅没有倒塌，起初那些肆虐的白蚁反而都不见了。在这40多年中，没人租的时候，多尼的亲属就任由其空置。

1998年，一位房地产开发商戈托斯（Bill Gertos）拜访客户时注意到了这栋房子。他观察一段时间后，确信这里真没人。据他说，他走近房子时，发觉前后门都没锁，门栓也掉了。

实际情况是，这栋房屋最后一个房客去世了，业主多尼的亲属没有维修破旧的房子。于是，1998年，戈托斯擅自闯入进来，大摇大摆鸠占鹊巢，充当起了房屋的主人。

他不仅在没有得到屋主同意的情况下擅自更换门锁，还直接将房子租给其他不明就里的租客。

戈托斯花了约3.5万澳元修理这栋房子，2014年又花了10.8万澳元进一步翻新。

而在这么长的时间里，原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子——目前这栋房子估值在170万澳元左右（约合人民币776万元）。

这些家属的心，是有多大……

2017年，一切准备就绪的戈托斯依据澳大利亚《房地产法》（Real Property Act）正式向法院申请成为土地所有者。

法院这才注意到，这栋房屋是有主人的。于是法院告知原屋主多尼的亲属：有人占用了你们的房子20年，现在我们要正式把这栋房子连同土地一起送给他了。

多尼的亲属得知消息后立即表达了抗议，但法院最终表示：根据澳大利亚“逆权侵占”的规定，戈托斯有足够证据表明他投资维修了房子，付了税并收取了房客的租金，因此这块土地和房子现在都是他的了。

而且，法院还要求原房主的女儿和外孙承担戈托斯的法庭费用。

房子俯拍图，好大一块地。图源：Mint Property Agents

对于这个受到媒体高度关注的判决，澳大利亚最高法院大法官罗文·达克（Rowan Darke）面对外界质疑时是这样解释的：“我很确信，自从1998年之后，戈托斯在事实上拥有这块土地，并开始筹划获得这块土地的所有权。实际上，戈托斯也成功接管了土地的实际保管权，排除了其他可能，他已经成为这块地的主人。”

中国人，71亿澳元的房子要当心

除了澳大利亚，美国也发生过“逆权侵占”的案件，而且是在寸土寸金的加州湾区——这里房价的中位价，都超过100万美元。

2008年，史蒂文·德卡普里奥 (Steven DeCaprio) 就搬进了这里的一栋房子，并最终合法侵占成功：“我简直不敢相信自己确实拥有了这套房子。”

德卡普里奥利用了加州历史悠久的“逆权侵占”条款：擅自占地者在居住和照顾废弃房屋五年后，并按期支付房产税，就可以向法庭提交申请，成为房子的合法主人。

湾区虽然房地产火爆，但总能找到空房子。比如在湾区治安糟糕的奥克兰，就散布着一些空房子。2018年11月，备受争议的Moms 4 Housing组织就未经许可，让几名无家可归的妇女搬进奥克兰一所空房子，并在房东试图驱逐她们时，利用逆权侵占反诉。

Moms 4 Housing是奥克兰的一个妇女组织，专门鼓励人们侵占长期被废弃的房屋。

Moms 4 Housing成员。看起来，还挺酷的。图源：Bay Area News Group

该组织的发起人尼达·比 (Needa Bee) 称，早在Moms 4 Housing出现前，很多家庭就已经悄悄占据了奥克兰各地的空置房屋。比说，她正在与七户占据空置房屋中的家庭合作上诉，其中一些家庭已经在同一所房子里呆了一年。

Moms 4 Housing的成员并没有试图遵循五年的要求来申请合法所有权。相反，她们对房子的高调占领是用来来传递一个政治信息：每个人都有住房的权利。

房东的代理律师托德·罗斯巴德 (Todd Rothbard) 称，Moms 4 Housing住房运动“纯粹无法无天”。

Moms 4 Housing成员。图源：Bay Area News Group

在中国香港地区，由于也是以普通法为基础，自然也存在“逆权侵占”的可能。

2010年，一位林姓女租客要求“逆权侵占”香港土瓜湾一个单位的业权，获胜诉。法官认为，业主失去联络已26年，租客尽力寻找不果，依法判单位给她。  

2006年，一位黄姓市民声称已占用土地超20年，要求“逆权侵占”大埔一幅12万平方呎农地，业主为恒基地产附属公司，终审法院判黄市民胜诉。

回到本文开头提到的柳先生，他最终还是夺回了自己的房子。

柳先生的法律代表向法院申请到驱逐令，并与当地警方协商后，终于在8月中下旬得以让房屋物归原主。

“出了十多个警察，破门，把里面的人强行驱逐。” 柳先生补充道：“但房子已经惨不忍睹。里边有很多非法侵占者留下的衣物，吃的东西、垃圾也都没扔，很脏很乱，其中一个浴室的墙体还被破坏了。”

而且，对方不止没珍惜房子，还对屋里的财务下手了。

柳先生说，自己曾从中国带了很多瓷器到澳大利亚，连同屋子里的金银饰品、昂贵的装饰品等，都被入侵者拿走了。几乎没给他留下任何昂贵的东西。“最可怕的是冰箱也拿走了。买冰箱的时候，（因体积大）拆了窗（才）拿进去，也不知道他（怎么搬走的）。”

能否通过法律手段、向侵占者寻求赔偿？柳先生目前还不得而知，这需取决于警方的调查结果。

最近几年，部分越来越有钱中国人热衷海外买房。单是澳大利亚，据外商投资审核委员会披露的信息，2019 - 2020财年，中国人就花了71.1亿澳元去买房。

很多人买了房子，并不是为了自己居住。而是像他们在国内买房一样，当成投资工具。自己留在国内，等待国外房子升值。

柳先生的遭遇，也给其他人提出了警醒：如果房子长期没人居住，还是存在一定风险，说不定什么时候你的房产就被“逆权侵占”了。

本文来自微信公众号：Vista世界派（ID：dailyvista），作者：陈劲松