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2021-12-08 09:28
一个典型二线城市,正在经历的地产寒冬

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝,头图来自:视觉中国


最近我打开朋友圈,感受到一阵阵寒意扑面而来,同行地产自媒体的状态是这样的:



有人感慨自己失业后的第一天:



有人转行要做刚需的餐饮生意。



有人已经从甲方跳出来,自己创业了。房企暴雷、土地流拍、成交暴跌、地产离职转行潮......从个体到整个行业。


这个西南省会二线城市:南宁,它正在经历的楼市寒冬,在这个当下能够折射出同类城市正在面临的困境。


一、这半年,新房成交开始猛然下滑


如果你也关注过二线城市的楼市,一定知道这意味着什么。


新房是这个二线城市最大的市场,每年成交新房大概在15万套左右,二手只有2~3万套,新房成交量占比达80%以上。


等于在这个城市卖出10套房子,有8套是新房;如果新房成交下滑严重就等于整个市场在萎缩,市场好的时候每天成交的新房数量可以达好几百套,现在居然出现了连续单日新房0成交。


(来源:克而瑞)


据克而瑞的数据显示,这个城市10月新房成交环比已经下跌78%左右。成交量下降了怎么办呢,拿出了二线城市典型做法,开启降价模式。



就连打4折这样夸张的事情都出现了,整个城市的房价在开启大降温,连带着更多板块在迅速降温降价,纷纷开启年终大促。


一直以来这里都是全国高库存城市,降价的背后是超高的新房库存积压。


目前库存量达到了约1000万方,如果以单套100平来计算,折算下来就是10万套新房的库存累积,住宅去化周期已经达到了15个月以上。


住宅如此,何况是商办类产品,早已严重过剩。


(来源:克而瑞)


商业办公产业大量过剩,去化周期达到4年以上,公寓类产品去化周期要3年半左右。


商办类产品价格也开始剧烈下滑,尤其是商业类产品,成交均价从近3万/平,降到了1.7万/平,下滑幅度高达41%。


(来源:克而瑞)


为了解决商办类产品严重过剩的问题,这个二线城市开始放大招:允许商改住。就是允许那些空置过久、过多的办公项目转为住宅销售,以快速达到去库存的目的。



此举一出仿佛让很多项目抓到了救命稻草,很多项目迅速加入了商改住的行列,以求去化。这是楼市里去库存的最下下策,大量的商业性质产品转为住宅,其实本质上房子还是过剩的。



不过是从最最难卖的办公楼、公寓到比较难卖的住宅,这些方式都是饮鸩止渴罢了。如果你现在去到这个城市新区,看到空置率魔幻现象,就知道为什么会这么做。


大量的办公楼已经建设交付好,但是因为招商引资难有进展,入驻的企业基本以小型企业为主,根本填不满偌大的一个超级新区。


可以看到,这个二线城市从整体到局部,从外到里,从住宅到商业;房地产市场已经肉眼可见的速度,在萎缩,在变冷。


二、就连土地市场也完全哑火了


一般到了年底是土地拍卖最后冲刺的阶段,最频繁出现的关键词是“因故中止”和“流拍”。


如果我们把目光聚焦到这个城市的土地市场,可以看到,整整一个月,完全没有任何土地成交。


(来源:扒房)


从今年8月份至今,共有13宗土地共1941亩土地因故中止出让,占全年出让计划的35.3%。


(来源:鉴盘侠)


而即便是成交地块,也都是零溢价和底价成交,或是勾地项目,土地市场完全的,哑火了;去年1-10月土地成交面积是4478亩,今年到目前为止只成交了3187亩。


(来源:扒房)


当初那些外来开发商眼里抢破头要进入,亏本也要拿地的城市,怎么土地就不香了呢?


三、连地头蛇也不好过了


来看看这个二线城市的房企众生相就知道有多难了,和大部分城市一样,现在这个城市基本都是国企央企在拿地。


就连生猛的地头蛇房企也难求自保,拿出各种方法控成本。


一位在房企内部工作的朋友和我透露:虽然他们是去年的总地王,但是苦于库存消化压力和企业资金内部周转。今年会谨慎拿地,停止快速扩张。


就连地头蛇房企也在收缩,勒紧裤腰带过冬。


首先他们内部正在经历离职潮,公司用各种方式让员工离职,原本在核心CBD的高级办公场所也搬到了房租更低的老城区大本营。


当一个城市连地头蛇房企都在收缩的时候,其他房企肯定更加不好过;很多外地品牌房企酝酿撤离这座城市,留下或是烂尾或是延期的项目。


据统计百强房企里,有6家已经退出,剩下的5家仅有1盘在销售。有的拿了一两个项目后基本不扩张了,当初信誓旦旦要深耕,与城市共发展的,现在也没有了下文。


更让人唏嘘的是那些对城市发展方向错误预判的房企,站在高岗上拿了地王的某房企,在这个二线城市栽了大跟头。


当初进这个城市的时候,很多企业根本不了解南宁市场,对城市发展的方向预判失误,在楼市最热的时候,为求快速扩张,不惜连拿几个地王项目,高价拿下城市郊区的地块。


他们或是不再扩张拿地,或是拉来合作伙伴分担风险,也有直接卖掉项目,退出南宁市场。


房企如此,身处其中的每个渺小个体又怎么会好过;除了文章开头提到的三个人,从事地产原本是这个城市里最为体面的职业之一。


尤其是在房企工作更是我们眼中高收入的稳定职业,至少能吃十年的饭吧。


但现实比我们想象中残酷,因为行业的剧烈变化,地产内部离职潮和转行潮在上演。



有一种离职是公司想尽各种办法让你主动离职,比如有迟到三次就要自动离职的。



最近听到一个更夸张的是,有房企要求员工每人买一套房,不买的就以完不成工作任务要求离职。


在我还在那个城市工作生活的时候,最大的感受就是,这个城市最为体面的职业,地产就是其中之一,当一个行业进入爆发式增长的时候,高薪挖人,跳槽即升值。


侧面反映出整个城市对于房地产的依赖程度,如今这个赛道的快速萎缩也反映在个体身上。或荒诞,或魔幻,很多我们没办法想象的场景和画面,如今却在真实上演。


四、为什么这里的冬天似乎更加寒冷


在中国,其实有不少城市都是如此,在这么多年的城镇化发展中,房地产的繁荣似乎扮演了最重要的角色。


整个南宁在2016年的时候达到了开发的高峰顶点,那一年连续拍出数个地王项目。



而那两年较为疯狂的土地供应后,南宁整个城市也在2018-2019年迎来了房地产供应的峰值。


(来源:南宁买房参考)


那一年,商品房市场快速膨胀,大量新区的规划需要更多的人口导入。


在南宁五象新区计划人口为150万,但是整个城市中心城区实际居住人口,大约300-400万左右,几乎要把一半的居住人口搬到新区。



对于南宁这样一个内生发展的二线城市而言,大部分人口导入还是在于周边县市的人口进入省会。


这样的人口结构变化,刚开始很迅猛,城镇化到一定程度后,后续人口的增长很容易会陷入瓶颈。因为产业转型难,很多年轻人尤其是高学历人才,在毕业后会选择周边一线城市就业,而非回家乡。


在这样的情况下,城市后续的人口规模如何再往上升,变成了一个大难题;在人口导入不足的情况下,房地产市场的迅猛发展,很快就供应大于需求,当刚需的购买力快要消失于市场的时候,这个城市投资客也可以躺平了。


五、南宁是很多二线城市的范本


今天我们聊南宁只是一个侧面,却可以折射出很多二线城市发展面临的困境。它们也是同样在差不多的时候,达到楼市开发的一个高潮阶段。


2016年开启的高速发展,商品房供应量爆发式增长,后来遇到的问题也都大相径庭:财政收入对土地依赖、产业转型难、房地产开发饱和、人口外流......


虽然我们经历的冬天是一样的寒冷,但希望大家都能够扛过去。

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

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