土拍结果出来了，上地0702地块卖多少钱合适？

本文来自微信公众号： 好评与差评 ，作者：好评与差评

土拍结果出来了，没有悬念，上地0702组团地块，被海开以84.56亿元总价收入囊中，住宅楼面价69681元/㎡，有象征性的0.4%溢价率。

以下是土拍快报，具体信息可以在图片中查看，地块周边我们也拍了360°实景照片，扫码就可以查看。

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昨天我写了上地0702流通性和产品的一些猜想毫无疑问，上地0702地块会虹吸全北京的购买力。

今天我们继续聊价格，0702地块卖多少钱合适？

我认为这取决于几个因素：周边新房、二手房价格、开发商成本、项目入市的市场环境。

先说新房，最近也最有可比性的例子依然是功德寺双子星，两个项目都是10.5万的指导价，总价段略有差异。

和樾望雲，共693套房源，入门户型是98㎡三室，总价门槛1000万起，主力户型139㎡和178㎡四室，主力总价段落1400-1800万之间，开盘狂卖85亿元，截至现在，整盘网签666套，去化率96%。

和樾玉鸣，444套房源，入门户型131㎡四室，总价门槛1300万起，主力户型也是139㎡和178㎡四室，主力总价段也在1400-1800万之间，和樾玉鸣也有部分216和267㎡大户型，户型占比10%左右，开盘热卖67亿元，截至现在整盘网签392套，去化率88%，剩余房源也以216和267平的大户型为主。

功德寺双子星开盘的时候学区还没有完全落定，10.5万这个价格已经卖爆了，如果没有限价，卖得再贵一些，也依然会热销。如今学区已经尘埃落地了，确定性更强，0702地块卖的比功德寺贵，是合理的。

但是地块0702地块位置、形状的确不如功德寺，也有噪音影响，比功德寺贵太多的话，就不香了。

二手房这边，我拿到上地板块11月二手房成交的一些数据显示，确实有一些房源成交价格在7万以下，但是深入了解之后发现，这些低价房源要么楼层太高没有电梯，要么就是户型太大。

除此之外，表格里大多数房源成交价还是很坚挺的。

而且上地的二手房，大多都已经20年的房龄了，要么朝向有问题，物业服务和社区品质都没法和新房做对比。

0702地块，主要以改善买家为主，周边二手房对它影响也不大。

再说开发商的成本，住宅楼面价虽然没有功德寺高，但是商业地块是个巨大的包袱，自持运营对资金占用很多，现金流压力也会比较大。

下午也看到朋友圈有人估算，上地0702地块的实际楼面价高达9.6万/㎡。而功德寺双子和樾玉鸣楼面价7.1万/㎡，和樾望雲楼面价7.16万/㎡，假如0702地块的品质和功德寺双子看齐的话，成本要高出很多。

再说成本那么高，卖便宜了，开发商肯定会亏钱，亏钱的买卖，海开大概率不会干。

就成本而言，上地0702地块也要比功德寺贵。

最后，还要看这个项目的入市时机，0702地块开盘大概率是在2026年下半年，那个时候市场什么样，现在还不好说。

关于0702地块，目前传出来的产品信息是：90㎡是入门级户型，主力户型落在110-130㎡之间。

从产品定位来看，0702地块户型要比功德寺小，未来业主圈层没有功德寺纯粹，主打学区，快速去化才是正确的选择。

假如上地0702地块上车门槛依然在1000万左右，和功德寺保持一致，主力总价段1200-1500万之间，比功德寺的1400-1800万低一些的话，覆盖的人群更广，能买得起的人也更多一些。

折算成单价，大约是11.5万/㎡，比功德寺贵1万/㎡，我认为这比较合理。

如果高于12万/㎡的话，即使总价没有很离谱，但没啥性价比，拼品质、拼业主圈层肯定比不过朱房的臻澐和海晏，更别说中海树村了。