2026-05-15 16:24
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本文来自微信公众号： 家办新智点 ，作者：foinsight
据外媒报道，新世界发展与黑石集团持续近一年的注资谈判，最终宣告破裂。
这场谈判的核心分歧，不是价格，而是控制权。按照原有方案，黑石计划向一个新设特殊目的载体注资约25亿美元，成为新世界发展的最大股东；郑氏家族则需另行出资10亿至15亿美元。但这一安排意味着郑氏家族将让出对新世界的控制权。
这不仅是一场融资谈判的失败，也是一面镜子。它折射出的，是一个香港老牌地产家族在高负债、楼市下行和代际传承交织之下，正在面对的复杂选择。
香港家族办公室研学项目于2023年7月启动，至今已举办六期。第七期将于5月27日-29日在香港举行，聚焦家办从0到1搭建的四个核心问题：为什么设、怎么搭、如何管、如何运营。
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根据《福布斯》2026年香港富豪榜，郑氏家族以261亿美元（约2036亿港元）的财富规模位列第三。这一数据较2024年的221亿美元显著增长，主要得益于金价飙升带动周大福珠宝集团股价翻倍。
尽管其地产旗舰新世界发展面临债务压力，但郑氏家族依然牢牢掌控着核心资产。据LSEG数据显示，该家族通过私人投资旗舰周大福企业，持有新世界发展45.24%的股份。
近日，这场拉锯战终于落下帷幕。据外媒报道，由于郑氏家族拒绝出让公司控制权，黑石集团已决定放弃一项总值40亿美元的入股计划。黑石已将其决定告知新世界，结束了这场历时一年、且近几个月陷入停滞的漫长谈判。
对黑石而言，投入这个规模的资本，就需要足够的重组主导权。对郑氏家族而言，新世界不只是一家上市公司，更是家族商业版图中最重要的核心资产——失去控制权，意味着对家族根基的动摇。
黑石退出后，新世界并非没有其他选择。自3月以来，公司已与多个潜在投资方展开平行谈判。其中，RRJ Capital提议通过股份出售方式收购新世界不到30%的股权，不要求控股权；Ares Management则提出向公司注资以强化资产负债表，但要求郑氏家族将股份作为抵押，并邀请了一些亚洲主权基金加入财团。
这两种方案的共同点是：投资方不谋求控股地位，郑氏家族可以继续保持最大股东身份。这与黑石方案形成鲜明对比——黑石要的不只是财务投资，而是参与重塑新世界的资产负债表和经营结构。
更棘手的是，潜在投资方还要求新世界先解决一项与香港机场购物中心长期租赁协议相关的巨额负债，约700亿港元，被视为任何交易推进前必须处理的前提条件。关于11SKIES项目，新世界发展表示仍在与香港机场管理局进行商讨，探索合同安排的变更可能性，但尚未达成任何协议。
值得关注的是，郑氏家族仍有可能完全放弃引入外部投资方，转而通过供股方式自行注资。近期，家族以43亿美元出售澳大利亚发电企业Alinta Energy，财务腾挪空间有所增强。
新世界需要在6月底前拿出更清晰的方案——届时公司年度审计报告将发布，银行也需要根据最新资产负债表数据重新设定贷款条款。
作为中国香港负债水平最高的地产商之一，新世界发展过去几年一直处在流动性压力之下。债务驱动的扩张与房地产市场的深度下行周期正面相撞，使这家老牌地产公司一度站在违约边缘。
过去多年，新世界依赖债务扩张、土地储备、商业地产开发和品牌化项目推动增长。这在上行周期里是有效的打法。但当利率上升、物业销售放缓、融资环境收紧时，这套模式开始承受巨大压力。
几个关键数字可以说明问题的严重程度：
2024财年（2023年7月至2024年6月），新世界发展录得股东应占亏损约196.83亿港元，是近二十年来首次出现年度亏损。
2025财年亏损仍在继续，营收同比下滑22.64%至276.81亿港元，亏损额达163亿港元。
2026财年中期业绩显示，2025年下半年收入83.91亿港元，同比大幅下滑50%；股东应占亏损37.29亿港元，虽较上年同期收窄44%，但已是连续第三个财年录得中期亏损。
更令人警惕的是，公司的经营"造血"能力已极度虚弱。报告期内，经营活动现金流净额仅为23.2亿港元，同比锐减48.3%，甚至无法覆盖同期高达29.6亿港元的利息支出。
截至2025年12月31日，新世界发展总债务高达约1443亿港元，其中76.33亿港元需在12个月内偿还。彭博行业研究数据显示，到2025年年中，新世界发展净负债已接近股东权益的98%，成为香港杠杆率最高的大型地产商之一。
面对压力，新世界发展行政总裁黄少媚推出"七招减债"，包括出售发展项目和非核心资产、释放农地价值、提升租务回报、精简成本、暂停派息和积极财务管理。公司曾在公告中表示，自2019年下半年以来一直在积极出售非核心资产，作为去杠杆化策略的一部分。
面对危机，郑家纯在致辞中说："时势不由人，然变局如潮，何以舟楫？"他表示始终秉持狮子山下自强不息的拼搏精神，将韧性视为新世界抵御风浪、穿越周期的根基。
郑氏家族的商业史，可以追溯至1929年周至元创立周大福金行。此后，郑裕彤将家族事业不断扩张，形成横跨珠宝、地产、酒店、能源和基础设施的庞大商业帝国。
在传承安排上，郑氏家族历经三代，模式涵盖传婿、传子及职业经理人接管等多种形态。
1989年，64岁的郑裕彤宣布退休，将集团交予长子郑家纯。他曾解释这个决定："早点交班，我可以在旁边看着。有问题、需要出马时，还能帮到他。若等自己不行了再交，出问题时就有心无力了。在传承中，家族一代不要贪恋权位。"
但第一次交班并不完全顺利。郑家纯主导扩建的香港会展中心项目取得巨大成功，显著提升了家族声誉。但与此同时，他大幅扩张新世界集团，快速扩张也带来高额负债。仅一年后，郑裕彤再度出山，通过大规模出售资产、收缩战线来减轻负债。
这段经历也让郑裕彤在之后的传承安排中更加谨慎。复出后，他采取"两轨并行"的方式推进传承：一方面继续亲自掌舵，另一方面在孙辈中提前培养接班梯队。
在孙辈之中，郑志刚条件最为突出——毕业于哈佛大学、曾任职于瑞银，2006年正式加入家族企业。公开报道中，郑志刚常被形容为“聪明”“有抱负”，兼具国际视野和专业背景，也被认为是郑裕彤较为看重的后辈之一。
郑志刚在执掌新世界期间打造了多个标志性项目，包括投资200亿元的航天城项目和地标建筑K11 MUSEA。他推动新世界从传统港资稳健模式，转向更积极的增长路径。然而，这一转型恰好撞上了罕见的地产下行周期。
2024财年新世界出现巨额亏损后，郑家纯重新走到台前。2025年1月，集团公布重大人事变动：郑家纯与行政总裁黄少媚加入新世界百货中国董事会，分别担任主席及副主席职务。
郑家纯此前曾于2007年至2021年担任新世界百货主席，后为专注其他业务退出董事局，由郑志刚接任。如今回归，被市场视为集团收缩战线、稳定管理和重新梳理资产的重要信号。
郑氏家族并非唯一一个在传承问题上经历考验的香港地产家族。
新鸿基地产的郭氏家族，曾在2000年代末陷入一场备受关注的权力变动。家族女掌门人邝肖卿及其儿子郭炳联、郭炳江，将长子郭炳湘从主席位置上移除。据报道，家族内部的紧张关系至今仍然存在。
相比之下，李嘉诚在执掌长江和记数十年后于2018年退休，将管理权交给长子李泽钜，完成了较为平稳的交接。恒基地产创始人李兆基也很早为交接做好安排。2026年3月，李兆基以97岁高龄离世时，家族企业的控制权早已由其子李家杰和李家诚接掌。
在家办新智点看来，家族企业传承从来不是一个简单的"交接班"问题。每一代人面对的市场环境、经营模式和竞争格局都不同。几十年来，香港房地产的打法曾经相对清晰：竞得土地、高密度开发、搭上上升周期的顺风车。这个模式支撑了几代地产家族的崛起。
当下，这套模式面临根本性挑战。土地成本仍高，销售周期拉长，写字楼和商业地产承压，利率水平抬升，资本市场对高杠杆地产公司的容忍度下降。家办新智点观察认为，变局之下，目前下一代继承人面对的，不只是"如何接好班"的问题，更是"接过来的这套模式还能不能继续用"的问题。
新世界的困境，正是在这种结构性变化中集中体现的。它既是一个公司层面的财务挑战，也是一个家族层面的治理考验——如何在不轻易交出控制权的前提下，修复资产负债表，稳定银行与投资者信心，重新定义企业的发展边界。
家族企业从来不只是一个关于财务数字的故事。它背后还有人的判断、代际关系、控制权安排、风险偏好和时代周期。
对郑氏家族而言，黑石谈判破裂只是表面事件。真正考验才刚开始：千亿债务如何化解，家族控制权如何维持，企业方向如何重新定义，下一代在家族中的角色如何安排——这些问题没有标准答案，但每一个都等不了太久。
郑裕彤当年说的那句话，今天听来仍然适用：不要等到自己不行了再交班，出了问题也没有能力帮忙。传承的智慧，不在于选一个完美时机，而在于始终保持纠错的能力。
