法拍房，买房如跳坑？

本文来自微信公众号：冯仑风马牛（ID：fengluntalk），作者：毛洪涛，头图来自：《小欢喜》剧照

一、那些本想捡漏，却跳了坑的买房人

2021年即将过去，那些试图通过法拍房上车的人，会很怀念它。

12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，明确说明在人民法院组织的司法拍卖房产活动中，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。简而言之，法拍房也被限购了。

法拍房是指因为债务人（房屋所有者）无法还钱，被债权人向法院申请强制执行拍卖的房屋。作为司法救济的一种手段，法拍房力图在最短时间里，让债权人尽可能弥补损失，因此它的买卖和一般的商品房大有不同。

在最高法明确宣布法拍房全面限购之前，法拍房是否限购是司法机关和行政机关互相角力的一个问题。

这种暗地里的角力曾在江苏省被摆上明面。2017年5月31日，江苏省高院下发内部文件，明确表态法拍房不受限购政策调整。一周后，南京市房地产市场综合执法办公室正面回应，法拍房也在限购范围内。这场争端一度让业内人看起了热闹。

从司法机关的角度，法拍房本身是对债权人权利的维护，让债权人尽快挽回损失，是拍卖房产的根本目的，限购无疑增加了拍卖的难度，有碍司法救济。但从行政机关的角度，调控房价是重中之重，法拍房如果不限购，就是给调控留了一个漏洞。

是稳房价，还是优先保障债权人的权利，每个城市都有各自的选择，北上广深四大一线城市里早已开始这一政策。事到如今，最高法一纸明文，替全国所有城市做出了选择。

除了曾经能绕开限购，法拍房最吸引人之处，在于其起拍价往往比市价低了至少20%，这种堪比“打骨折”的价格，让法拍房成为一座围城，没进去的人望眼欲穿，有的人千方百计跳进去了，却又痛苦不堪。

据央视财经频道《正点财经》报道，今年6月，深圳一位阳女士花285.93万拍下一套市价约320万的住宅，但交完钱、办完手续之后，她才知道里面还住了一个人，此人和原房主是亲戚关系，放话想让他搬走就再掏30万。为了收房，阳女士甚至报了警、砸了房门，但对方就是死活不搬。

痛苦不止于此。当初拍下这套房时，阳女士还窃喜过自己少花了30多万，结果这一年深圳楼市震荡下行，同小区同户型的房子已暴跌至275万左右。拼手速拼家底才买下法拍房，本以为捡了漏，没想到捡到的是个烫手山芋——亏钱还住不进去。

阳女士的经历，是许多楼市新手、刚需买房人在购买法拍房时都会遇到的“大坑”。

就拿她的这次经历而言，将近300万的买卖，全在线上完成，她和其余竞拍人在半个小时内，经过50多轮竞价，拍下了这套房产。激情下单的后果是，她明明看到法院的竞买公告说明“这套房子与隔壁另一套房是打通使用”，也没有实地考察一下这套房产的实际居住情况怎么样。

这还仅仅是法拍房的“大坑”之一：实际居住人拒绝搬迁。除此之外，房屋产权不清、房屋债务偿还风险、户口迁移、拖欠水电物业费用等都是法拍房常见的“大坑”。

河南濮阳也曾有过一起法拍房闹剧。陈女士买下位于一楼的法拍房后，才发现原房主在房屋外围私自搭建了平房，不仅影响自家的采光，还把原本能直接出楼的卧室门给封上了，只留客厅门给她。陈女士找来记者，拿着房本和原房主母子俩交涉，反而被骂：“你不要脸，没钱还买房。”更糟心的是，因为平房难以拆除，陈女士只能捏着鼻子和原房主当邻居。

在绝大多数人心里，房子是生活迈向新台阶的象征。但对于某些一时冲动，未经调查就盲目买下法拍房的人来说，买房如跳坑，跳得英勇，爬得艰难。

二、他们才是真正捡了漏

普通二手商品房买卖中，中介是绕不过去的一个坎，市面上最全、最好的房源，往往掌握在神通广大的中介手中，想找到合心意的房子，买房人难免要掏一笔不菲的中介费。

一些楼市新手购买法拍房，看中的除了低房价，还有一点就是“没有中间商赚差价”。在他们看来，法院发法拍房信息，市场价、起拍价、房屋状况等信息一应俱全，中介干的事儿法院都帮你做完了，中介费也就省了。

但事实上，法拍房不用交中介费，却要缴纳因司法拍卖本身形成的税费，如果房屋性质发生了变化，买房人还可能要缴纳综合补差款或原房主欠缴的土地出让金。

省一笔钱的背后，是你可能要掏出一笔更大的钱。

看准这个市场，专做法拍房的中介商应运而生，和普通二手房中介一样，他们不生产信息，只做信息的搬运工。这些中介往往都用同一个套路：先发布一套低价法拍房的信息，等你心动时，再告诉你法拍房有多“坑”，如果想捡漏，还是得寻求他们这些专业人士的帮助。一来二去，法拍房又回到了普通二手房的路子。

多花钱选择让中介帮忙，只是买下一套没有“坑”的法拍房的途径之一。这个群体存在的最大意义，是提醒看好法拍房的买房人们，必须足够谨慎、运气足够好，忍着对低价房源的心动，算清法拍房背后杂七杂八的费用，以比市价低的价格拍下，这才算是真正捡了漏。

除了买房人，还有一些债务人，指望着通过不法中介捡漏。

某些不法中介深谙司法拍卖的流程和目的，一般会使用这样的套路：劝债务人拿一笔钱出来，缴纳拍卖保证金，利用他们提供的身份信息参与拍卖，抬高拍卖价，抬到一定程度，如果有人拍下后觉得不值，悔拍了，那他缴纳的保证金就会冲抵你的债务，哪怕最后是债务人自己拍下了，也可以悔拍，这样保证金也会冲抵债务，相当于左手倒右手，还暂时保住了房子。

保证金多少视房屋价值而定。以12月29日阿里法拍上一套位于北京东城区，评估价为1251.81万的住宅为例，起拍价为702万，入场保证金就得缴纳70万元 。

感受一下网上拍卖的氛围

在拍卖行当里，这种人一般叫“托儿”，作用就是尽可能抬高拍卖价，提高卖家收益。这些不法中介费尽心思当“托儿”，获益自然不小。据央视财经暗访，他们的收费标准一般是抽取10%～20%，如果法拍房侥幸卖出了高价，还会另外收费。

对于不想低价卖出房子的债务人来说，即便这种灰色手段令人不齿，但他们暂时保住了房子，还延长了还债的时间，也算是以最小的代价捡了漏。

此外，还有一些专业人士成为职业买家，赚着一般人想象不到的差价。

在中国，相当一部分法拍房是因为房主资金链断裂，房子被银行收回抵债而形成的，这部分房产数量庞大，不仅包括常见的住宅，还有大量烂尾楼、商业用地等，这些都算作不良债权抵押物，银行常常会将其打包出卖。这些动辄上亿元的法拍房“大礼包”，在专业人士眼中是难得的好机会。

2009年，光耀东方投资公司以总价20亿元，拍下北京知名烂尾楼海天广场，此处房产涉及40余个债权人、38起诉讼，法院多次查封，内情之复杂令一般公司退避三舍。但光耀东方投资公司买下后，仅仅用了3个月时间，就将海天广场盘活，改名为北京光耀东方广场，商业区域、公寓部分归整得明明白白。

这一年底，公寓部分开盘销售，价格为每平米2.3-2.5万元，开盘当天500套房源被抢购一空，仅此一处，光耀东方投资公司就收回了投资成本。有业内人士推算，在这个项目中，该公司的自有投入资金获利近10倍。

类似光耀东方投资公司这样的“掘金户”不少，越是复杂的债权，他们越喜欢，因为这样他们付出的金钱成本也就越低。

据媒体报道，2013年，广州一位李先生拍下一笔债权，本息合计9000万，他只花了4900万，这笔债权的抵押物包括151套回迁房、地下车库和两层商铺。针对这151套地段较好的回迁房，李先生开出1.5万元/㎡的房价，比同类型房屋市价低了1.3万元/㎡，最终一共卖出了90套回迁房，而他只需要60套就已经回本。

值得一提的是，2013年广州平均房价为1.39万元/㎡，2020年涨至2.71万元/㎡，哪怕李先生剩下的房产都捂手里，增值收益也十分可观。

法拍房和普通商品房之间可观的差价，吸引着许多人前来捡漏，但看似简单的拍卖流程里，潜藏着难以估计的问题。职业买家艺高人胆大，债务人为保房子费尽心思，普通买房人想买到合心意的法拍房，不容易。

三、法拍房，不再隐秘的角落

近两年，全国法拍房数量剧增。在阿里法拍上，2019年全国法拍房（仅住宅用房）挂牌50万套，2020年120万套，今年已增至169.9万套。

在这波法拍房浪潮中，河北燕郊更是突出。

据人民法院资产诉讼网数据显示 ，截至12月中旬，燕郊法拍房数量为818套，是2020年的1.6倍，2019年的4.4倍。燕郊是北京周边著名的“卫星城”，曾一度以房价飙升闻名全国，无数人蜂拥至此，利用高杠杆入市，也有工作在北京的上班族拼尽六个钱包，在环京地区安下家来。

然而2017年一纸限购令发出后，燕郊房价暴跌，2020年叠加疫情因素、2021年某些行业严重受挫，不少人无法还贷，只好眼睁睁看着房子被拍卖。

燕郊只是全国法拍房市场的一个缩影，全国各地，这样的例子屡见不鲜。高房价带来的刺激，让炒房客狂喜、刚需族焦虑，蜂拥而上的后果便是击鼓传花。当鼓声突然停下，狡猾的炒房人或许已经早早离场，留下的人不管初心如何，如今都被吊在了房价的悬崖之上。

169.9万套法拍房，这不是一个冰冷的数字，因为房子在中国，是资产，更是家的象征。每一套法拍房背后都有百转千回的故事，不知多少人正因此辗转不安。

随着最高法发布规定，法拍房不限购的“漏洞”被堵住，灰色产业也被严令禁止后，法拍房的交易流程更加透明。或许有朝一日，法拍房代表的将不再是“富贵险中求”，而是“居者有其所”。

资料来源:

[1]甄素静：《最高法明确竞买人资格 住房限购“捡漏”法拍房终结》，每日经济新闻

[2]田国宝：《燕郊法拍房激增背后，高杠杆炒房客大溃退》，经济观察网

[3]何玮：《“法拍房”不应被同等适用限购政策》，法制与社会

[4]安卓：《不良房产“炼金术”——“烂尾”如何成为暴利行业》，第一财经日报

[5]张占录：《法拍房地产投资市场分析》，北京房地产

[6]业兴：《房产司法拍卖中买受人权利保护研究》，江西财经大学硕士学位论文

[7]半月法谈：《房管局“怒怼”省高院，法拍房究竟是否受限购政策调整？》，公民与法

[8]王璐瑶：《试论法拍房标的物存在的权利瑕疵及对策》，法学研究

本文来自微信公众号：冯仑风马牛（ID：fengluntalk），作者：毛洪涛