没有强刺激，没有降息，下半年楼市怎么走？

本文来自微信公众号： 盲牤 ，作者：盲牤

7月底召开了政治局会议，这次会议与房地产相关的表述原文如下：

“会议指出，要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。深化资本市场投融资综合改革，提升资本市场韧性和信心。”

在过去三年，政治局会议中与房地产相关的提法侧重点各有不同：

2023年强调的是“防范化解重点领域风险”，满足居民刚性住宅和改善住宅需求、保交楼。

2024年强调的促进市场“止跌回稳”，“消化存量、优化增量”、扩大需求、降低存量贷款利率。

结合我们的市场跟踪，我们看到这两年虽然整体市场下行，但全国一二线城市的豪宅市场走上高峰。豪宅市场的火爆持续到2025年下半年才明显减弱。

在保交楼政策下，确实有大量有烂尾风险的项目实现了交楼，社会整体稳定得以维持。

2025年4月再次强调“有效防范化解重点领域风险”、“加大高品质住房供给”，7月份政治局会议开始强调“城市更新”，未再直接提房地产。

结合我们的市场跟踪，2025年下半年市场再次整体下行，豪宅市场也开始走弱。城市更新给了很多购买一线城市老破小客户一些新的期待，因此在2026年上半年一线城市的刚需成交量再回升了一波。

2026年4月强调“有效防范化解重点领域风险”“努力稳定房地产”、“扎实推进城市更新”

2026年7月，从“有效防范化解重点领域风险”变成了“切实筑牢安全屏障”。对于房地产的表述只有“稳定房地产市场”，而不再提“城市更新”。

从2023年以来的这些重点，我们可以明确地看到在房地产方面的“以时间换空间”的痕迹，与之相配合的是逐年释放的政策。不断地对市场进行托底，降低下行的速度。用预期管理配合政策缓释来实现房地产市场的软着陆。

下图是克尔瑞整理的过往三年政治局会议与房地产相关的表述的具体内容，有兴趣可以点开看看。

当然，除了直接提到房地产之外，政治局会议还有比较具体的宏观经济政策指导。会议表示要“加大逆周期调节力度”，并强调“充分发挥各项存量政策效能”，显示短期逆周期政策以加快存量政策落地为主。

同时，会议表示要“及时谋划出台务实管用的增量政策”，显示增量政策或将量力而行、且要有回报支撑，预计体量可能相对有限。

整体说来接下来都是加快落实存量政策，而并没有大力推进新的刺激政策的迹象。

货币政策方面，会议表示，要“综合运用并适时调整货币政策工具，优化实施财政金融协同促内需政策”。

华泰证券研报分析认为这“显示货币政策可能更多是配合财政政策发力，下半年降准降息的可能性不大。一方面，面对美伊冲突的外部冲击，二季度货币政策呈现一定的定力。另一方面，在当前外汇净流入下、银行间流动性相对宽松，降准的必要性有所下降。同时，国内通胀呈现回升态势、且对国内经济判断的不确定性较2季度有所下降，叠加海外央行整体呈现加息的趋势，央行可能不太会使用降息这一剩余空间有限的政策工具。”

我赞同这一判断，整体说来就是虽然二季度经济增速回落，市场十分期待降息、降准之类的刺激政策。但是结合国内外环境的具体情况来看，还是可以暂时不做此类刺激，为应对之后可能发生的不利局面留下政策空间。

国泰海通证券研报分析指出“进一步降息面临商业银行净息差收窄的制约，存款利率下调的幅度和节奏成为关键变量。”这也是导致降息无法在短期内落地的掣肘原因之一。

此外此次会议还进一步强调扎实推进4月政治局提及的“水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等”六张网的规划建设，有力推进“两重”建设和“两新”工作。这会是下半年财政支出的主要投向。

会议对消费相关表述为“适应不同群体消费需求扩大优质供给，挖掘服务消费潜力”。之前的消费补贴是对需求侧的刺激，现在强调扩大优质供给、挖掘服务消费潜力。说明接下来的政策重点将从消费补贴、“以旧换新”转移到更优质的消费产品和服务的供给。

那消费方面的供给侧有哪些可以增加的供给呢？在7月初发布的《扩大消费“十五五”规划》中其实有比较详细的论述。主要有：银发经济、演艺活动、外国游客入境旅游的旅游服务业、汽车首次消费后的配套服务（维修、改装、露营服务）等。

整体看来，针对房地产市场的政策似乎已经到底了，存量政策用足不过也仅剩一线城市的门槛已经很低的“限购”，以及把公积金政优惠政策再次放大。

“政策底”之后是“市场底”，而这个底要多久才能触达，以及还有多大的幅度才能到底，这依然是一个未知数。

这周北京再次降低了限购门槛，市场舆论反应似乎比较冷淡。是否真的能让北京的房子再走一波量，我们接下来会持续关注。

接下来半年的时间，大家觉得房地产市场会怎么走？本号会进行持续追踪，也欢迎你在留言区说说你的看法。