拆迁又回来了，但房地产的循环已经变了

本文来自微信公众号： 防冷涂的腊 ，作者：防冷涂的腊

2025年12月，深圳在轨道交通27号线土地整备项目中核发首张房票，票面金额4055万元。2026年初，坪山咸水湖片区又成为深圳首个在城中村改造中试行房票安置的项目；6月公布的南山北头村征收补偿方案，进一步把房票带进行政征收，被征收人可以在货币补偿、产权调换和房票安置中选择，也可以组合使用。

十年前，中国楼市也经历过一轮相似场景：拆迁、补偿、居民买房。棚改货币化把大量安置需求导入商品房市场，成为当时最强的去库存工具之一。房票重新出现在深圳，很容易让人产生一个联想：棚改货币化是不是又回来了？

表面看，两轮政策都在把城市更新形成的补偿转化为住房需求。可把房票、以购代建、收购存量商品房和土地供给变化放到一起，今天正在形成的是另一套房地产循环。

2015也在去库存，今天为什么还要重新发房票？

上一轮棚改货币化本来就是强力去库存工具。它的典型路径为：拆迁以后发放现金补偿，居民进入商品房市场，开发商实现销售，库存随之下降。2016年国务院新闻办披露，当年棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高18.6个百分点；官方公开数据还显示，2015—2017年这一比例大致由29.9%升至53.9%。

货币化安置的力量不只来自补偿款本身。假设一户居民拿到100万元补偿，他可以再投入50万元储蓄、申请150万元按揭，最后购买一套300万元的住房。政策资金先变成居民现金，再叠加自有资金和银行杠杆，最终形成数倍于补偿款的商品房销售额。

数据记录了这套机制的强度。国家统计局数据显示，2016年全国商品房销售面积增长22.5%，销售额增长34.8%；到2017年，房地产开发企业土地购置面积增长15.8%，结束了此前连续下降。销售改善了房企现金流，库存下降又修复了拿地和开工意愿。去库存并非终点，它把行业重新推回“拿地—开发—销售—再拿地”的增量循环。

今天的市场条件已经换了。2024年全国新建商品房销售面积下降12.9%，2025年又下降8.7%；2025年末商品房待售面积仍有7.66亿平方米，比上年末增长1.6%。过去需要解决的是阶段性库存过高，今天还要同时处理销售收缩、区域分化、居民降低房地产配置以及部分城市新增供给仍未退出。

因此，两轮政策都要去库存，但政策所处的位置不同。2015年前后的去库存，是为下一轮扩张清理库存；今天更像是在存量时代重新整理住房供给。

房票没有创造需求，它改变的是这笔钱流向哪里

房票与货币化安置并没有想象中那么远。两者都以拆迁为起点，把原有住房权益转化为新的购买能力。把“去库存”写成房票才有的新功能，显然不符合上一轮棚改的事实。

区别出现在购买力的流向。500万元现金到居民手里以后，可以买新房、买二手房、还贷款、存款、理财，也可以去其他城市置业。500万元拆迁补偿，并不等于500万元本地新房销售。深圳房票则主要用于购买纳入范围、已预售且接受房票的房源，使用期限、结算和资金监管也进入统一系统。补偿形成以后，通往商品房成交的路径明显缩短。

房票没有给去库存增加一个新功能，它提高的是拆迁补偿转化成住房需求的定向性和确定性。货币化安置创造自由购买力，房票更强调购买力的定向转化。

今天更需要这种定向，是因为居民拿到补偿后未必会像上一轮那样继续加仓房地产。央行数据显示，2024年住户存款增加14.26万亿元；居民部门在住房市场调整期更重视流动性和降低负债。拆一套旧房后加储蓄、加杠杆换大房，不再是自然选择。完全复制现金货币化，政府支付100万元补偿，很难保证它形成100万元新房需求，更难形成200万、300万元的需求放大。房票降低了这条链路中的资金漏损。

它的边界也在这里。上一轮100万元补偿可能撬动300万元购房；今天100万元房票，更可能对应接近100万元的真实购买力。房票更擅长锁定已有购买力，却未必还能复制上一轮居民加杠杆形成的需求乘数。深圳房票到期后可申请兑付现金，也说明它不是强制把全部补偿永久锁在房地产里，政策目标仍需兼顾被搬迁人的选择权。

有需求就造房，开始变成先用已有的房

只看房票，仍然低估了这一轮房地产政策的变化。房票只是一个入口，真正值得放在一起观察的，是房票、以购代建、收购存量商品房和控制新增供给。

房票让城市更新需求直接进入现有商品房市场。过去A村拆迁，往往对应A项目建设回迁房；现在A村的居民可以到B、C、D项目选房，一个项目形成的安置需求开始消化另一个项目的库存。住房资源由项目内闭环，转向跨项目匹配。

以购代建把这条逻辑又向前推了一步。过去1000户拆迁，需要找地再建1000套安置房；如果城市里已有5000套位置、户型和价格合适的库存，重新开工1000套既延长安置周期，也会增加未来供给。直接购买现有商品房转为安置住房，需求可以立即对应存量。城市建设的思路由“有新需求就增加新供给”，转向“有新需求先匹配现有库存”。

收购存量房则改变了库存的用途。2024年，中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，可带动银行贷款约5000亿元，支持地方国企收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。官方要求遵循“以需定购”，先摸清保障性住房需求，再确定房源和价格。武汉首单项目收购面积超过2万平方米，改造后可提供500余套保障性租赁住房；合肥安居集团到2024年11月以来收购5733套、58.9万平方米存量商品房。

商品房过去最主要的退出路径是卖给普通家庭，现在一部分房源可以转成保障房、人才住房、安置房或租赁住房。去库存的目标也随之变化：政策不再只追问怎样让更多居民买房，还要回答已经建好的住房如何找到真实使用者。

控制新增供给是这套逻辑成立的前提。2024年4月中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；多地随后提出严控增量、优化存量，按库存和人口变化调整住宅用地供应。如果一边收购库存、一边维持过量供地，库存只会在不同主体之间转移。只有“消化库存”和“控制新增”同时推进，存量配置才可能形成闭环。

房地产正在从需求出现以后继续造房，转向先让已有住房重新找到需求。待库存下降、需求结构清晰以后，再决定哪些区域、哪些产品需要新增供给。

城市和开发商，开始重新处理“已经造出来的房子”

对开发商而言，库存不再只有售楼处这一条出口。城市更新安置、政府收购、保障住房和租赁体系，都可能成为新的需求来源。它们无法让所有房企获救，能够进入新配置体系的项目会高度分化：区位是否对应就业和人口，价格能否覆盖运营成本，产权是否清晰，房屋能否交付，户型和质量是否匹配真实居住需求，都会决定库存有没有新的出口。

去库存开始从单纯依靠售楼处，变成城市住房体系内部的重新配置。对开发商来说，过去比拼的是拿地、融资、建设和销售；以后还要增加与城市安置、保障体系和长期运营需求对接的能力。

对地方政府而言，城市更新也不再天然等于新增开发。拆迁需求可以直接调用市场上的现有住房，一个片区的安置任务能够消化另一个片区的库存。这会缩短安置周期，减少重复建设，也会改变更新项目的资金平衡方式。深圳2026年3月的新规已经提出，通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等渠道统筹落实保障性住房筹集要求，存量盘活被正式放进城市住房供给体系。

行业能力的重心也会变化。开发仍然重要，但房地产不再只有“买地—盖房—销售”一种资源配置方式。城市更新、存量改造、资产收购、租赁运营、保障房运营和复杂城市资产管理，会在行业中占据更大的位置。房地产正在从单一开发行业，逐步增加资产运营和存量配置的属性。

拆迁回来了，但房地产的循环已经变了

十年前的棚改货币化，同样是在消化库存，而且一度是最强的楼市去库存工具之一。今天房票重新出现，差别并不在有没有去库存，而在库存下降以后房地产往哪里走。

上一轮，棚改货币化通过居民加杠杆放大需求，销售回暖以后，土地、开发和新房销售重新启动。今天，房票、以购代建和存量房收购正在尝试把城市更新形成的需求导入已经存在的住房，同时控制不必要的新增供给。

拆迁又回来了，但房地产要解决的问题，已经从“还能造多少房”，越来越变成“已经造出来的房应该怎么用”。