恒大海花岛39栋楼拆除风波：环保和开发的博弈

本文来自微信公众号：界面新闻（ID：wowjiemian），作者：黄昱，编辑：彭飞，头图：黄昱

冬季来临，海南又迎来了一波旅游旺季，即便是深陷违建风波的海花岛也不乏人气。

1月4日晚8点，界面新闻记者坐上当天最后一趟从海口美兰机场到恒大海花岛的机场专线大巴。沿着海南环岛高速向西南方向行驶了大约140公里后，大巴停靠在了第一站——海花岛2号岛。

几乎所有的乘客都在2号岛下车，这些人大多数都在这里拥有房产。多位2号岛的房产中介透露，很多东北人都在这里置业，每年冬天都会来这边住上三四个月。

除了业主，不少游客近期也选择来到海花岛，他们大多会住在位于海花岛1号岛欧堡酒店，这是岛上目前唯一一家平价酒店，也是岛内免费接驳车的起始站。

近期受到关注的39栋待拆建筑只是整个海花岛的一小部分，其余居住功能区已有不少业主入住，但相对项目整体的超大体量来说，入住率并不高。

儋州市政府相关负责人对界面新闻表示，对于限期10日内拆除39栋住宅建筑的行政处罚决定，恒大已于1月4日申请了行政复议。

接下来如何拆除，还需等待相关政府部分最终的决议。

这次海花岛39栋住宅的拆除事件，是海南2017年以来整治人工岛的一个缩影，也是海南实现“去地产化”道路上必须正视的一个问题。

海花岛现状

海花岛位于海南岛西北边的儋州市，填海面积约7.8平方公里，相当于四分之一个澳门大小，是恒大计划耗资1600亿元建造的超大型文旅综合体，项目设计包含三座独立的离岸人工岛，规划平面形态为盛开在海中的三朵花，故取名为“海花岛”。

被定性为违法建筑的39栋住宅，位于海花岛2号岛东北角的2-14-1地块，属于2号岛的三（六）期项目，原规划为住宅，对应楼栋为388-426，目前已经为准现楼。与距离最近的其他已建成住宅之间，隔了一大片未动工地块。

1月5日上午，通往该地块的路段均被拦截，据现场工作人员透露，从1月4日开始已不允许非工作人员进入。

在被拦截路口，也有不少前来围观待拆39栋楼的游客和业主，其中一对来自大连的老年夫妇告诉界面新闻，女儿帮他们在2019年买了海花岛的房子，当时楼市很火热，购买单价达到2万多一平米，算是买在了最贵时候，但老两口每年冬天都会来这边过冬，觉得气候很舒服，对房价的涨跌也不太在意。

海南政府公布的信息显示，这39栋楼早前已全部办理预售许可证，总建筑面积约为43.5万平方米，总套数为2839套，其中住宅2716套、商铺123套。

在违法取得的规划许可证和预售证被收回之前，这39栋楼已对外销售了不少房源，其中部分房源已实现网签。

儋州市于2020年10月25日关闭了39栋楼的网签备案登记系统，此后恒大海花岛公司与已卖出的328套业主解除了购房协议，并作出换房或退款的处理。

恒大方面表示，近期的拆除决定书仅针对位于海花岛2号岛的2-14-1地块39栋楼，不涉及海花岛其它地块，也就是不涉及60567户已收楼业主及628户未收楼业主的地块和楼宇。

还未收楼的这628户中，有不少房源位于距离待拆除39栋楼最近的住宅小区。

界面新闻现场了解到，在这个小区中，有一栋楼号为342的建筑正在施工，同小区其它楼栋已经有业主入住。

根据海花岛整体规划定位，2号岛和3号岛均为居住功能区，其中2号岛的定位为刚需、投资类公寓、高层住宅，目前比规划为别墅以及低层洋楼的3号岛人气更旺。

作为旅游度假区的1号岛，是海花岛重点打造的板块。按照规划，1号岛将拥有童世界、水上王国、海洋乐园、国际会展中心、国际购物中心等28大业态，恒大原计划在2021年底全面开业。

目前1号岛首期业态已于2021年元旦启动试运营，包括风情商业街、五国温泉城、欧堡酒店以及游艇俱乐部。

随后，海洋乐园、水上王国、博物馆、运动健身中心、海花岛希尔顿酒店等在2021年陆续开业，但童世界、国际购物中心、娱乐中心、大剧院等仍未营业。

灯光秀是当前海花岛上人气最旺的节目，目前每晚8点半和9点半有两场表演，最佳观赏点是观光塔、位于风情商业街的婚礼庄园以及希尔顿酒店，大多数游客只能聚集在婚礼庄园，观光塔并未对外开放。

据恒大公布的数据显示，自2021年元旦试运营以来，海花岛已累计接待游客近500万人次。虽处于风波中，但目前的海花岛已成为海南西线重点的旅游目的地。

十二年开发历程

作为旗下规模最大的文旅综合体，海花岛过去一直是恒大对外宣传的“明星项目”。

整个项目的开发分为三个阶段，第一阶段是2009-2013年调研规划报批阶段；第二阶段是2013-2015年填海和招拍挂阶段；第三阶段是2015年至今的全面建设阶段。

恒大在1月3日晚间曾对外表示，经过六年多的建设，海花岛已累计投入约810亿元，拥有6万多户业主。

与海南省会海口和旅游胜地三亚相比，坐落于海南岛西北边的儋州在全国不算有名，但却拥有307公里的海岸线，约占海南全省的1/6，在海南省内的市县中土地面积最大、海岸线最长。这也是当初恒大选址这里的主要原因之一。

通过招商引资的方式，2010年10月14日，儋州市政府与恒大集团签订了《海南省儋州市白马井填海项目投资开发框架协议》。

此后恒大在儋州市填海造岛的进展很顺利，2012年12月3日，国家海洋局海洋环境保护司出具了《关于对儋州市白马井海花岛旅游综合体区域建设用海规划海洋环境影响专题篇章审查意见的函》。

仅十日后，也就是2012年12月14日，国家海洋局批复了《儋州市白马井海花岛旅游综合体区域建设用海规划》。恒大称，截止2013年8月28日，其取得了海花岛建设的全部《海域使用权证书》。

从2013年起，恒大在儋州市浦港与洋浦港之间的海湾区域陆续填海1.2万亩。自2015年起，恒大陆续通过公开招拍挂方式取得土地使用权，并开发建设至今。

2015年底，海花岛首期项目开盘销售。当时创下销售金额122.05亿、销售面积136万平方米、认筹到访10万人的开盘成绩，更是在当时喊出了“3.2秒卖出一套房”的营销口号。

当时海花岛的首期公寓价格为5688元/平方米起，到2020年价格已涨至2万元/平方米以上，涨幅近4倍。这5年间，海花岛不仅赶上了海南房地产发展的新一轮高点，价格也是水涨船高。

作为一个超大型填海造岛项目，海湖岛在前期的报批与填海拿地阶段，得到了当时儋州市政府的支持，但其规避政策“化整为零”获取土地的方式，也为日后遭到环保整治埋下伏笔。

2021年1月27日，中央纪委国家监委网站发布的《纠治“坐地生财”“借岛发财”防止工程建起来干部倒下去》一文指出，时任儋州市委书记张琦，违规推动海花岛项目，涉及填海总面积783公顷。在他的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。

违规填海埋下的隐患，是如今海花岛上被定性为违法建筑的39栋楼的根源所在。

2017年8月10日至9月10日，中央环保督察组对海南省开展第一轮督察，点名批评儋州政府及海洋部门对恒大海花岛“化整为零”违规审批；海洋部门对项目未批先建等违法行为处罚不到位，项目施工对珊瑚礁和白蝶贝造成大面积破坏。

第一轮督察整改方案明确，海花岛项目用海范围内违法违规建设项目应停止建设，整改到位后才予以复工。

然而，2019年7月14日至8月14日，中央第三生态环境保护督察组对海南开展第二轮环保督察时发现，儋州市虽于2017年8月至2018年6月间，对海花岛未批先建等违法行为进行了处罚，但并未对违法建筑采取实际措施。

第二轮督察后，儋州市政府开始启动对海花岛的整改，除了39栋楼全面停工、收回预售许可证外，此前违规建设的4条涵管桥也已启动拆除。

此后为完成中央第三生态环境保护督察整改任务（序号70），儋州市人民政府在2020年5月10日对39栋楼下达停工令，项目全面停工，同时并依法依规暂扣39栋住宅建筑2宗施工许可证。

2020年5月11日，政府收回了39栋住宅建筑预售许可证，项目全面停售。2020年5月15日，环保部门撤销39栋住宅建筑的《建设项目环境影响登记表》。

到了2021年11月20日，海南省政府对外公开的《中央生态环境保护督察整改情况》显示，恒大海花岛公司已制定海花岛39栋建筑后续处置方案，确定转型为酒店经营、办公租赁、员工宿舍以及人才公寓等四种模式，所有房源坚决不得用于销售。

但这一整改方案并未获得相关政府部门的认可。直到2021年12月30日，儋州市综合行政执法局下发《行政处罚（限期拆除）决定书》，明确提出限期十日拆除这39栋住宅建筑。

这份决议书中也提到，如相关开发商不同意拆除决定，可在收到本决定书之日起60天内向儋州市人民政府申请行政复议，也可依法在收到本决定书之日起6个月内向具有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

此后恒大在今年1月4日已申请了行政复议。后续如何拆除，还需相关政府部门最终决议。

但拆除的处罚结果，还是让外界颇感意外。“早在2019年的时候就听说39栋住宅建筑属于违规违建不能再卖了，但没想到最后的结果可能会被拆除。”一位在海花岛多年的业内人士告诉界面新闻。

告别大举“填海造岛” 

在海南，像海花岛这样被责令拆除的围填海项目还有不少，例如三亚市凤凰岛二期项目、文昌市南海度假村和东郊椰林湾人工岛项目、万宁市月岛项目、海口市葫芦岛项目等。目前这些项目均进入了拆除违建的阶段。

海南省政府公开的《中央生态环境保护督察整改情况》中提到，克服业主拒不配合拆除等困难，万宁市月岛项目的拆除工程已启动，截至2021年6月，已完成拆除工程投资额总进度约5.5%；海口市葫芦岛项目正在加快推进拆除工作，已完成工程量总投资占比33%。

自1988年建省以来，海南就兴起了填海造地的高潮，到2008年更是迈入“大跃进时代”，共填出12个人工岛，总面积达约4700公顷；2013年至2016年，海南省年均填海面积达550公顷，为之前20年年均填海面积的5倍。

海南省海洋监测预报中心人员曾发文指出，海南省填海造地活动逐年活跃，这为海南国际旅游岛发展战略的实施提供了土地与空间资源保障，可以带来较大的社会经济效益，然而填海造地活动又是一种完全改变海域空间自然属性的人类海洋开发活动，控制不好极易引发海洋生态环境损害、海域自然资源破坏，海洋开发利用秩序错乱等多种问题，从而制约沿海地区社会经济的持续发展。

过去几年，海南省内的违法建设不少，且屡禁不止。一位受访学者告诉界面新闻，经济发展不能以破坏生态为代价，违法建设使少数人不当得利，侵害了大多数群众合法权益，带来了严重环境、安全问题，破坏法治的行为也损害政府公信力。而近年来开展违法建设治理是维护规划权威性、促进发展转型的必然选择，有利于完善治理机制，改善人居环境、增强可持续发展能力。在环保和发展建设之间，不能简单地要发展，更应注重环保，特别是针对填海项目，前期环评的重要性更要凸显。

自2017年中央环保督察组对海南省开展第一轮督察后，整个海南就掀起了一场“环保风暴”， 海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法人工岛项目实施“双暂停”（暂停建设、暂停营业）。

在中央环保督察组数轮整治后，“填海造地时代”正式在海南落幕，这与海南整体的去房地产化政策也是一脉相承。

从近几年海南自贸港政策发布到落地，海南在2018年也同步实施房地产全域限购，加强地产违规的监管力度的同时，也决心改变以地产为主的产业结构。

一些违规填出的人工岛被整治，叠加近年来海南土地成交以工业用地、商办性质用地和安居房用地为主，海南的房地产发展模式已发生根本性变化。

海南锦诚咨询中心总经理陈明辉表示，房企在海南新拿地难度越来越大，发展规模受限严重。

海南去房地产化的效果明显。据国家统计局数据，海南房地产开发投资从2017年2053亿元的峰值，下降至2020年的1341亿元，总量减少35%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，下降11.1个百分点。

商品房销售面积、销售金额也大幅下降。商品房销售面积从2017年的2292万平方米下降至2020年的751万平方米，下降67%；销售金额从2017年的2713亿元下降至2020年的1232亿元，下降55%。

海南正在自贸港建设的道路上不断推进，“坐地生财”的时代终将过去。

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