托底还是刺激？8月重磅新政的真相：让乐观者进场，让行业洗牌

本文来自微信公众号： 盲牤 ，作者：盲牤

先跟本号的老读者说声抱歉，前阵子比较忙，7月份的房价跟踪分析滞后了一些。本来计划今天发出的，但是昨天又陆续出了几个重磅政策，因此在今天插播一下政策解读。7月的房价分析明天再发。

虽迟但到，时间往后一些我们还可以看到8月份的政策变化，可以把房价变化和政策应对结合起来看也算是有些好处。整体说来7月份的房价变化趋势，也是促使8月份政策密集出台的一个背景，即市场需要再次托举。

当然这不意味着大放水大刺激，而是意味着需要再7月政治局会议给的框架下来进行调整。7月底政治局会议表明今年在房地产方面不会有太大的刺激政策了，而是要“充分发挥各项存量政策效能”。

在8月份，存量政策尚有空间的超一线城市北京、上海先后出台了再次放松限购，以及公积金优化政策。但是市场反应似乎并没有预期的激烈，甚至从舆论环境来看，对这两次政策利好的讨论也显得有点冷清。

是的，我也没有写文章来讨论，其实没啥好讨论的，政策在目前的趋势下，只有托底的作用，没有刺激的作用。托底也只是延缓市场趋势向下的速度，而非扭转。

最终需要解决的是购房意愿，而要有购房意愿还是让可能有需要购房的群体有足够的钱、同时也敢于负债购买。这需要等到购房者的市场信心得到修复，更重要的是大多数购房者的收入得到修复，甚至有上涨的预期才行。

8月28日，中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》(以下简称《意见》)，国家金融监管总局、中国人民银行联合印发《关于印发<个人住房贷款管理办法(试行)>的通知》，国家金融监管总局发布《关于印发<商品住房开发贷款管理办法(试行)>的通知》、《关于印发<商业地产贷款管理办法(试行)>的通知》

从房地产开发到房地产融资再到个人住房贷款，都同时进行了政策调整。这这些政策变化于购房者和房地产市场和行业都有什么？影响算不算是刺激政策？我们进行逐一分析。

1.按揭贷款最长期限从30年延长到40年，给乐观者的鼓励

先看看大家比较关心的个人住房按揭贷款的最长期限从30年延长到40年，算不算是个大的刺激？你看不给降息、不给贴息，要让贷款人每个月的还款压力降低，还有什么办法可以做？贷款期限延长，这样每个月的还款额就低了。这也确实算是在原有的存量政策的框架下很努力的在寻找空间了。

按贷款100万元、年利率3%、等额本息测算，30年期月供约4216元，延至40年后月供降至约3580元、每月月供减少约636元、降幅约15.1%。但是从总利息的角度来看30年总利息为51.78万元，而40年是71.84万元，总利息增加约20.06万元，增加幅度为38.8%。

这肯定是可以降低购房者在短期的现金流压力的，但是购房者需要综合考虑在未来的利息偿还总额。或者，在当前现金流不太充足的情况下，先选择40年方案，等到资金充裕的时候再提前还款，也可以适当减少利息。

但什么样的情况下购房者才会这么做呢？大概是当下自己的偿还能力不太足，而对未来预期比较好的人才会这么做。或者说，对资产升值的空间比较乐观才会这么做。这在当下的环境中可能只是对于想抄底的人比较适用。

当然还有人指出，按揭延长贷款期限导致每月按揭金额下降，可以增加房租覆盖利息的比例。比如120万的房子，贷款100万。贷款30年，要每个月房租达到4216元才能覆盖按揭，租售比为4.22%。而现在贷款40年，每个月房租超过3580元就能覆盖利息，租售比为3%就能覆盖按揭。

但还有20万元的首付款，如果也完全依靠租金回本，假设这笔20万元的本金在20年内回本。那么每个月的租金在覆盖月供之后，还必须多出约833元。这样在折算一下30年贷款方案的房子需要达到的租售比为5.05%，而40年贷款方案的房子需要达到的租售比为4.41%。请注意，以上假设计算不包含房屋的装修、物业等费用开始，也不计算房屋的贬值情况。

在这样的情况下把买房子当理财，需要面临的问题就是流动性比直接购买理财产品差很多，同时房子还会有折价，这看起来不是一笔很好的投资。

但是，如果房子能在后期实现增值，房租也会上涨的话，局面就会得到反转。

因此，会不会因为这次贷款政策的变化就购房？其实依然取决于购房者对市场的信心，以及对自己的信心。

好，对于个人直接影响比较大的政策讲完了。我们再来讲讲对整体房地产市场和房地产行业产生巨大影响的其他几项政策变化。

2.现房销售+融资松绑：行业的‘大洗牌’，房价的‘慢筑底

其实现房销售这个事儿过去几年在一些城市已经有试点了。由于没有配套的融资政策，开发这类地块会让房企的资金被占用的体量和时间大大增加。再加上明显的市场下行趋势背景下，推迟开盘时间市场风险过大。这种地挂出来基本上没有开发商敢去拿。

如果突然推出全面的现房销售制度，会让地方政府在土地收入方面出现断崖式下跌，这也是地方政府很难承受的。即使现在提出要推行现房销售制度，可能在地方上推行也是有个循序渐进的过程。

而选择在现在宣布要推行现房销售制度，其实不能称之为对市场的刺激。而是在尽量不加重各方负担的情况下，实行市场重构。从2022至今，地方土地财政收入已经下降很多，很多三四线城市基本上也卖不出什么地了。而一二线城市在过去几年压箱底的好地也出的差不多了。本身土地市场的成交量就少，再推出这样的政策，会造成的影响就会更小。

而对于购房者来说，这一政策是有修复信心的作用的，通过现房销售以及项目竣工备案后再发按揭贷款，降低了购房者承担的风险。

治大国如烹小鲜，始建于火候都很讲究。

而对于房企来说，通过金融政策的配套，来降低房企的资金压力。比如开发贷的期限延长到5到7年，而且偿还本金的时间放到竣工备案后。此前开发贷的期限一般在3年内，而且过程中根据销售进度还钱。因此这会缓解部分开发商的资金压力，减少开发商推进现房销售项目的阻力。

对于商业地产项目的开发贷款的期限也延长了，同时经营性物业贷款期限也从10年延长到15年。这对即有住宅开发项目、又有自持商办项目的开发商来说，可以减轻自持商办项目的资金压力，来平衡公司的整体资金占用压力。

不论是住宅项目、还是商业项目还是个人贷款，贷款的周期都变长了，为了降低银行的压力，会通过资产证券化（ABS、CMBS等）的方式来分担压力。

此外开发商现在还可以通过不动产投资信托基金（REITs）来实现项目退出，进一步实现资金回笼。这部分对于普通读者来说可能理解起来有难度，不过没有关系，这部分跟房价之间的关系并不直接。但也许这会是以后普通人投资房地产的一个重要途径，之后我会专门写文章分享给大家，这里不再赘述。

房地产行业会因此出现再一次的重构，拥有强大资金实力以及较低融资成本的国央企会进一步扩大市场占有率。其他的开发商会成为提供建设服务、运营的轻资产服务提供方。房地产行业的参与者中资方与服务商的分化会更加明显。这其实越来越类似于欧美国家的房地产发展方式。

最后我们再来回答一下前文提出的问题，这算是大的刺激政策吗？我觉得这算是大的政策调整，有一定托底意味，但不能算是刺激政策。这对目前的住宅市场来说，不太会形成价格向上的刺激，但是会延缓市场筑底的过程。对房地产市场的参与主体来说，则是吹响了变革的号角。

时代潮流，浩浩汤汤~