2026年8月70城房价数据简评：一线城市临界点兑现，“优等生”成都补跌

本文来自微信公众号： 盲牤 ，作者：盲牤

上个月的文章里，我们判断“一线城市的价格趋势，再一次站到了转折点上”。一个月过去，8月份的数据把这个“临界点”变成了现实：一线城市中北京率先转跌，70城里二手房环比上涨的城市，只剩下3个。

“828”新政之后引发了一阵涨价焦虑，我在之前的专题文章中分析总结到：至少在一到两年的时间内，不会出现新房供应不足而导致整体价格上涨的情况。而新房的定价，则会以占市场成交量的大多数即二手房成交价为主要参考。

此外本月统计局公布的数字还有一个新的变化，首次公布了二手房的销售面积。从成交量结构看，楼市的"存量时代"已经不是预期，而是现实。

2026年1-8月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，新建住宅销售面积4.15亿平方米，二手房规模已达新房的1.32倍，占两者合计的57%。

以往高歌猛进的房地产扩张已结束，新房之后只是会作为一种补充。关于市场结构，我们可以参考一下美国的成交构成。美国在上世纪70年代之后二手房与新房的成交比一直在8:2的水平左右波动。从中国目前这个结构来看，新房销售的比例还有很大的下降空间。

1.整体入冬：上涨城市连续5个月减少，跌幅重新扩大

2026年8月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数为3个（7月为5个），自3月份见顶（13个）以来已连续5个月减少。如果说7月还是“入冬前的最后挣扎”，那么8月，挣扎基本结束了。

8月份70城二手住宅价格平均环比下跌0.31%，较7月（-0.29%）跌幅重新扩大。值得注意的是，去年8月这一数字是-0.58%——下跌速度依然慢于去年同期，市场仍在“慢跌寻底”，但“底”还没有出现。新建商品住宅平均环比下跌0.17%，15城上涨，新房继续好于二手房。

（图一：2025年以来70城二手住宅环比上涨城市数与平均环比-截至26年8月数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

2.“倒K型”兑现：一线涨幅归零，向下“汇合”

7月份我们提示过“一线补跌、三四线跌幅收窄”的倒K型趋势可能重演。8月份，这一趋势正式兑现：一线城市平均环比上涨0.03%（7月为+0.10%），涨幅基本归零；二线城市下跌0.30%、三线城市下跌0.36%，跌幅双双较7月扩大。K型收窄的方式，不是低能级城市向上修复，而是一线城市向下“汇合”。

从2026年以来的累计表现看：一线城市二手住宅累计上涨0.86%，二线累计下跌2.24%，三线累计下跌3.26%。一线的累计涨幅几乎全靠上海一城的贡献，结构上已经十分脆弱。

（图二：2025年以来70城各能级城市二手房价环比-截至26年8月数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

（图三：各能级城市2026年以来二手住宅累计涨跌幅-截至26年8月数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

3.一线四城：北京转跌，上海独撑

分城市看，8月份的信号更加明确。北京二手住宅环比由持平转为下跌0.10%，成为四个一线城市中第一个正式转跌的城市；杭州连续第二个月下跌（-0.20%）；深圳微涨0.10%；上海上涨0.30%，与扬州、深圳一起，成为8月70城中仅有的3个上涨城市——上海还是其中涨幅最大的。

8月初北京、上海的新政落地，效果立竿见影地分化了：上海延续了“小阳春”以来的韧性，北京则没有托住。政策的边际效用仍在递减，这是过去三年反复验证过的规律。接下来要警惕的不是某一次反弹的力度，而是反弹持续的时间。

（图四：2025年以来一线城市二手房价环比-截至26年8月数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

4.跌幅榜：重点城市5城上榜，成都连续四个月上榜

跌幅前三十的城市中，二线城市依然维持高位——16座重点城市中，厦门（-0.60%）、天津（-0.50%）、昆明与成都、重庆（均为-0.40%）共5城进入前三十，与7月持平。

其中成都尤其值得警惕——作为去年还风光无限的楼市“优等生”，这已经是其连续第四个月跌幅前三十的榜单上。我们把成都单独放在第6章分析。

（图五：七十城中2026年8月环比跌幅排名前三十的城市数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

5.产品分化：大户型疲弱蔓延，北京出现“镜像信号”

70城口径看，2026年以来大户型二手房价格明显更加疲弱，而中段户型（90-144㎡）展现出来更大的韧性。8月份二手住宅小户型（90㎡及以下）环比下跌0.37%，大户型（144㎡以上）下跌0.34%，中段户型（90-144㎡）下跌0.28%最为抗跌——小户型与中段的差距在拉大。

16座重点城市中，天津（大户型-0.70%）、西安、武汉三座城市的二手房由大户型领跌。

（图六：70城二手住宅分面积段价格环比-截至26年8月数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

（图七：2026年8月重点城市二手房分面积段环比涨跌幅数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

新房端的信号更值得注意：8月份16座重点城市中，大户型领跌的城市从7月的4座扩大到8座——广州、长沙、深圳、西安、成都、杭州、上海、合肥。

其中上海新房小户型环比上涨0.90%，大户型仅为0.00%；深圳小户型+0.30%，大户型+0.10%。一线城市的新房大户型，也开始撑不住了。“改善链”的断裂，正从二线向一线蔓延。

（图八：2026年8月重点城市新房分面积段环比涨跌幅数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

另一个值得记录的是北京：8月北京二手房由小户型领跌（-0.50%），大户型反而相对抗跌（-0.10%），与全国“大户型疲弱”的格局完全相反。北京小户型的补跌，或许与其前期学区溢价的继续消化有关——户型分化的背后，最终都是特定购买力的此消彼长。

6.成都：从“抗跌神话”到均值回归

成都值得单独用一章。在过去三年里，成都市全国范围内的抗跌标杆。跌得晚，跌得慢。2026年下半年才开始真正的下下跌，进入下跌后，下跌速度也明显慢于70城平均水平。

2023年6月，成都二手住宅累计指数摸到110.7，而当时70城平均还在85上下徘徊——成都对全国平均的超额收益，一度高达25个点。到今年8月，成都累计指数94.3，70城平均90.3，这个差值只剩4个点。

所谓补跌，跌的不是绝对深度，而是“抗跌溢价”的消失。

（图九：成都vs 70城平均：二手住宅累计指数（2022-03=100）数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

成都的走势可以分三段看。第一段，2025年5月之前的“独立行情”：当全国已经普跌一年半，成都还能维持环比微涨（2025年1-4月均为+0.1%~+0.2%）。

第二段，2025年5月之后的“加速补跌”：环比转负后跌幅逐月扩大，从5月的-0.2%一路滑到12月的-1.1%，全年累计下跌4.42%——仍好于70城平均的-6.05%，但优势已经收窄到1.6个点。

第三段，2026年至今的“溢价归零”：

5月起连续四个月跑输70城平均。8月成都环比下跌0.40%，深于70城平均的-0.31%；2026年累计下跌2.47%，与70城整体的-2.57%已经基本持平——而年初时，成都还领先平均近0.4个点。

（图十：成都vs 70城平均：二手住宅价格环比（2025-01–2026-08）数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

一个有意思的对照是重庆。2025年重庆跌得比成都深（全年-5.94%vs-4.42%），但2026年重庆累计只跌了1.00%，已经明显企稳；成都在2026年反而越跌越贴近平均。这也体现了我时常在另外一个系列的文章中（凛冬城市房价扫描）常提的观点“先跌透的城市可能率先站稳，后补跌的城市补跌空间更大”。（见图十一）。

（图十一：成都vs重庆：二手住宅累计指数（2022-03=100）数据来源：国家统计局图表盲牤制作）

蓝线（重庆）从2022年起一路阴跌、2025年在80附近跌透后走平——"先跌透的先站稳"；红线（成都）2023年逆势冲到110.7的峰值，之后持续回落，对重庆的溢价从最大约30个点收敛到现在的14个点，且曲线还在下斜——"后补跌的还在寻底"。

产品结构上，8月成都二手房由小户型（-0.90%）领跌，与全国格局一致；新房则由大户型（-0.30%）领跌。小户型领跌往往意味着刚需信仰的松动——过去几年成都小户型的抗跌神话，正在刚需购买力的现实面前退潮。

小结

2026年8月的数据，大体上可以得出以下几个判断：

第一，7月提示的“临界点”已经兑现。一线城市更加必经转跌临界点、北京已率先转跌、上涨城市数降至3个，市场正式进入磨底的深水区。

第二，“倒K型”趋势确认，但下跌幅度仍小于去年同期。8月-0.31%的环比表现好于去年8月的-0.58%，慢跌的格局没有破坏，只是底部比预想更远。

第三，大户型疲弱蔓延至一线城市。新房大户型领跌城市翻倍至8座，沪深杭全部在列；一线城市的“改善盘信仰”开始松动。

我维持此前的判断：对“V型反转”的叙事都应保持理性和谨慎。“L型”的磨底过程，正在比我们此前预期的更长。

8月份的"凛冬城市房价扫描系列"由于有中秋和国庆假期，我决定推迟到10月中再发出。这样可以更新部分9月的数据，形成前瞻分析。该系列文章数据来源于中指数据、榆叶飞云、贝壳找房等付费渠道，数据更加直接。由于有付费墙，我的观点也会更加直给。敬请期待！