卡特里娜留下的“僵尸建筑”，21年后迎来新生

本文来自微信公众号： CITY来不 ，作者：建设中的

杜兰大学校长迈克尔·菲茨(Michael Fitts)借着手机屏幕的微光，在一堆潮湿的隔热材料和腐烂木料间摸索前行。他弯腰避开天花板上悬垂的尖利金属构件，带人参观学校最新的地产项目：一座闲置逾20年、面积达百万平方英尺（约9.3万平方米）的医院。

慈善医院(Charity Hospital)是一座庞大的装饰艺术风格建筑，占据新奥尔良市中心附近的整整一个街区，是卡特里娜飓风于2005年8月29日袭击这座城市后留下的最大、也最臭名昭著的废墟之一。这座医院被当地人称为“大慈善”(Big Charity)，与新奥尔良人有着深厚的情感纽带：无数居民在此出生、在此看病、在此走完人生。飓风淹没了医院地下室，导致停电，患者和医护人员被困楼内数日。灾后，这座庞大的建筑被关闭，任其日渐荒败，最终成了破坏者和城市探险者才会涉足的地方。

但21年过去，转机终于到来。今年夏天，杜兰大学与原开发方签署买卖协议，计划于今年秋季完成交割，杜兰大学将从租户变为业主。按照规划，慈善医院将成为扩展的教学空间。杜兰大学披露，项目耗资5亿美元，获得州政府、市政府以及私人捐赠者多方支持。菲茨介绍，大约三分之二的建筑将用于实验室、教室和办公室，剩余部分计划由一家私人开发商改造成公寓。

8月19日，新奥尔良慈善医院旧址。摄影：Giancarlo D'Agostaro/Bloomberg

2005年卡特里娜飓风过后，气垫船从慈善医院转移人员与物资。来源：LSUHSC Hurricane Katrina Archive

“没有项目比它更大了，”菲茨说，“这是整个新奥尔良影响最大的同类项目。”

大慈善并不是卡特里娜时代唯一一座正在苏醒的“僵尸建筑”。慈善医院项目周边涌动的活力与投资，也开始在城内其他几处遭飓风破坏的建筑旧址浮现，搁置多年的开发计划终于得以推进。对于一座一直苦于从2005年的破坏与流离失所中恢复元气的城市而言，这股再开发浪潮无疑是令人欣慰的转变，也折射出在飓风后成长起来的新一代本地规划者与政策制定者的努力。

变革范本

天气闷热难耐，菲茨穿着西装，小心翼翼走下医院幽暗的楼梯，介绍杜兰大学的改造方案：慈善医院将重新用作医学研究设施，并提供创业和教学空间，一楼还将面向社区开设咖啡店和咖啡馆。方案同时承诺保留建筑的石灰岩外立面，并扩大公共开放区域。他指向楼内一处区域，眼中闪着光，讲述那里将如何改造成两层高的大厅。

慈善医院由罗斯福新政时期的公共工程管理局主持兴建，1939年落成，是一座20层楼的教学医院，在当时规模位居全美第二。当年，医学院毕业生领取白大褂的房间宛如一间四面开窗的宴会厅。如今，大理石地面已经开裂，墙面布满涂鸦，空气中弥漫着腐朽的气息。

迈克尔·菲茨在前慈善医院内。摄影：Giancarlo D'Agostaro/Bloomberg

慈善医院街对面，杜兰大学的哈钦森纪念大楼(Hutchinson Memorial Building)是该校的医学院所在地。菲茨带人穿过排布着现代化实验室的走廊，仿佛可以看见科研人员正俯身显微镜前埋头工作。菲茨称，这里正是慈善医院未来改造的样板。“我们希望在这里搭建起完整的生态网络，让医学初创企业愿意留在本地，而不再跑去奥斯汀或波士顿。”

杜兰大学预计，该项目将为慈善医院新增700名研究人员。“这不是那种‘建好坐等人来’的项目，”他谈到这项由大学主导的计划时说，“这是雇主着眼于未来增长而建设的项目，因此风险也更低。”项目不仅能为中央商务区注入亟需的活力，慈善医院的重建还有望推动这座城市摆脱对旅游业的过度依赖，让医学创新成为新的经济引擎。“墨西哥湾沿岸地区的健康指标在全美最差，因此这是一个关乎所有人的项目，”他说，“纳什维尔和匹兹堡的科研之所以蓬勃发展，正是因为当地的科研机构和大学不断壮大，我们这里也会出现同样的局面。”

慈善医院对面、杜兰大学哈钦森纪念大楼内的现代化实验室。摄影：Giancarlo D'Agostaro/Bloomberg

多年来，慈善医院几经易手，却始终没有下文，这也让不少人对它的重建前景心存疑虑。2011年，时任市长米奇·兰德里欧(Mitch Landrieu)曾考虑将这里改造成一座城市公共综合体，并把新奥尔良市政厅迁入其中。菲茨承认，眼前的难题确实不少：“律师们说，这是他们经手过最复杂的一宗房地产交易。”不过，他相信一切到了水到渠成的时候，“今年秋天，工地就会运转起来。”

生命迹象

距离这里约两英里之外，另一座卡特里娜飓风之后遗留下来的废弃建筑也已经开始动工：林迪·博格斯医疗中心（Lindy Boggs Medical Center），这是一座位于中央城社区、占地35万平方英尺的七层医院建筑群，同时还设有一所护理学校。卡特里娜飓风过后，这座被洪水淹没的建筑遭到废弃。今年8月，推土机进场，开始拆除这座布满涂鸦的建筑。

目前进行中的工程耗资1600万美元，计划利用建筑原有的地下室建设一座雨水蓄留设施，并将其接入城市的防洪排水系统。市长办公室表示，下一阶段的开发预计将耗资至少1亿美元，包括150至200套住宅、办公空间、零售商业和开放空间，预计于2028年完工。

林迪·博格斯医疗中心原名仁慈医院（Mercy Hospital），自卡特里娜飓风以来一直处于废弃状态。摄影：Giancarlo D'Agostaro/Bloomberg

这处地块的改造被列入市长海伦娜·莫雷诺（Helena Moreno）上任后“前100天承诺”的项目之中。莫雷诺在一份声明中说：“我竞选市长时就说过，我的政府将推动进展。太长时间以来，人们一直在等待事情发生，而我们正在改变这种局面，把事情真正做起来。”

飓风造成的损毁同样让市政礼堂陷入停摆。这座位于特雷梅社区路易斯·阿姆斯特朗公园内的建筑，是一座意大利文艺复兴风格的建筑瑰宝。这里曾举办狂欢节舞会和新奥尔良爵士队（New Orleans Jazz）的NBA篮球比赛。20世纪90年代，这座建筑还曾被用作临时赌场——内部至今仍悬挂着吊灯——以及毕业典礼、舞会和音乐会等市民活动的场所。

“它不仅仅是一座建筑，”拯救我们的“灵魂联盟”董事会主席杰基·哈里斯（Jackie Harris）说。这个联盟由一群利益相关者组成，他们共同倡议复兴阿姆斯特朗公园。“它储存着那些塑造了我们的人生以及集体身份的重要时刻。”

然而，在数英尺深的洪水灌入这座装饰华丽的建筑之后，它一闲置就是21年。修复计划一度提出，又一度搁置——它甚至曾出现在一项将其改造成新市政厅的方案中——而这座场馆也逐渐成为流浪者和破坏者的目标。

如今，市政府正在推进一项耗资3800万美元、由联邦紧急事务管理局（FEMA）提供资金的建筑加固工程。今年2月，市长办公室又承诺拨款100万美元，用于制定一份总体规划，与拯救我们的灵魂联盟合作，重新构想阿姆斯特朗公园及市政礼堂的未来。市政府和大新奥尔良基金会（Greater New Orleans Foundation）将于9月开始招募总体规划团队，以推动这一项目启动。

法国区以东，另一座大型设施也终于迎来了开发的进展。占地150万平方英尺的海军支援活动基地位于拜沃特社区，前身是美国海军基地。该基地于2005年退役，并于2011年完全关闭。虽然它并非卡特里娜飓风造成的直接后果，但被废弃的时间点让它加入了这座城市一众“飓风僵尸建筑”的行列。

据市长办公室介绍，今年1月，这处基地耗资1.96亿美元的首期改造工程正式破土动工。其中包括新实验室新奥尔良，这是一个耗资3000万美元的产业孵化设施，旨在培育能源、碳管理、韧性以及相关行业的企业。该孵化器预计于2027年开放，届时园区还将配套294套保障性住房和3.7万平方英尺的零售空间，并设有开放空间和公共广场。市长办公室表示，第二阶段将打造一个创新中心，引入办公及商业空间等多种业态。

复苏不均衡

这些破败建筑之所以格外刺眼，很大程度上是因为它们所处的位置。

“颇具讽刺意味的是，这四个再开发项目所在的社区，在卡特里娜飓风后的21年里，发展都相对不错，”杜兰大学建筑学院地理学家理查德·坎帕内拉(Richard Campanella)说，他也偶尔为彭博CityLab撰稿。比如，那座废弃礼堂距离游客熙攘的波旁街仅三个街区；海军基地所在的拜沃特片区，过去是工业区，如今已成为城市更新和绅士化的热点。“这些废墟，在周边已然复兴的街区当中，成了刺眼的异类。”

两项全新滨水项目，成为了城市复苏的缩影。法国区附近，耗资3000万美元的戈德林‑沃尔登贝格河滨公园(Goldring Woldenberg Riverfront Park)于今年4月对外开放。这片占地16英亩（约6.5公顷）的绿地，把昔日壁垒森严的码头区域，改造为了可供游人漫步、悬挂吊床的公共休闲空间。沿密西西比河往上游，靠近下花园区一带，新奥尔良欧内斯特·莫里尔会议中心(New Orleans Ernest N.Morial Convention Center)名下近50英亩（约20公顷）的土地正在进行再开发。据市长办公室介绍，这项总投资10亿美元的项目，前两期工程已经动工，将包含900套住宅、办公和零售空间，以及具备抗灾能力的基础设施。此外，这里还将建成一座耗资1.1亿美元的总部大楼，供壳牌(Shell)墨西哥湾业务使用。

在这些成功案例之外，城市仍留存不少疮疤。中央商务区的广场大厦(Plaza Tower)是一栋45层的摩天楼宇，1969年落成时曾是全市最高建筑。卡特里娜飓风来袭之前，这里就已经人去楼空；当时已有计划将其改造成豪华住宅，飓风的到来彻底终结了这一构想。拆除与重建方案双双陷入停滞，这座大楼也越来越破败，不断有年轻人翻过围栏闯入楼内探险。

今年8月，大楼长期失管的高昂代价酿成悲剧：17岁的雅克·圣安(Jacque St.Ann)与一群青少年进入楼内探险时，不幸坠楼身亡。这是三年来发生的第二起坠楼致死事故。事后，警察局长安妮·柯克帕特里克(Anne Kirkpatrick)表示：“所有生活在新奥尔良的人，都知道这栋楼。这是一座危险的建筑。”

后起之秀

为何时隔21年，如此多卡特里娜飓风遗留建筑迎来再开发的曙光？这个问题没有一个简单的答案，但一批如今已步入40岁的年轻人，或许与此不无关系。

“如今这座城市的领导者，大多是在卡特里娜之后的环境下成长起来的，”分管社区与经济发展的副市长杰弗里·施瓦茨(Jeffrey Schwartz)说，“我认为，如今我们已经形成了一种集体意志，也看到了实现改变的可能性。”

这场历史性灾难，激发了人们对这座城市复苏与再开发的浓厚兴趣，参与者不仅有本地居民，也有立志从事城市规划以及公共政策等领域的外地年轻人。卡特里娜飓风过后，大批受过良好教育的年轻人来到新奥尔良，形成了当地人为之称道的“人才流入”现象。不少外来人才，加上一批积极投身城市建设的本地居民，如今已经走上城市领导岗位。

广场大厦外，17岁青少年雅克·圣安的悼念物。摄影：Giancarlo D'Agostaro/Bloomberg

施瓦茨便是其中一例。这位土生土长的新奥尔良人曾离乡攻读城市规划研究生，2008年重返故里，创办了一家非营利组织，致力于推动布罗德大街沿线商业区重焕生机。如今，他已成为全市基础设施事务的关键人物。

这股人才浪潮，加上开发计划从酝酿走向成熟往往需要漫长时间，以及选民的支持，共同促成了变革的条件。

“我们目前没有资本预算方面的问题，”施瓦茨说。去年11月，新奥尔良选民已批准发行5.1亿美元的新增资本债券，“在我看来，这代表民众对自身城市的下注，也是对新一届政府投下的信任票。”

但这些灾后复苏的亮点，是否代表城市整体已经回暖，则是一个更大的问题。

废弃的海军支援活动中心旧址已被纳入再开发项目。摄影：Giancarlo D'Agostaro/Bloomberg

麻省理工学院建筑与规划学院教授劳伦斯·维尔(Lawrence Vale)在其2005年出版的《韧性城市：现代城市如何从灾难中复苏》(The Resilient City:How Modern Cities Recover from Disaster)一书中指出，修复一栋栋建筑，并不意味着城市就实现了复苏。“城市复苏，依靠一张张网络、一个个街区逐步完成，而非仅仅一栋栋楼宇的修缮，”他写道。当然，就新奥尔良而言，卡特里娜飓风造成的社会创伤和情感创伤依然存在，而该市面对未来气候灾难的脆弱性也始终挥之不去。美国人口普查局近期数据显示，该市人口仍在持续减少：飓风前的2000年约为48.5万人，2020年降至38.4万人，2025年进一步降至36.2万人；其中22.6%的居民生活在贫困线以下，而全美平均水平约为12%。

但建筑本身同样重要，尤其那些被弃置的建筑。像慈善医院、市政礼堂这样极具魅力的空间，如果能够重新启用，重新成为城市运转的一部分，也将成为新奥尔良顽强存续的鲜明标志。施瓦茨说：“这些地方长期死气沉沉，问题又棘手难解。但再过两三年，任何来到这里的人都会见证城市资产重焕光彩，看见新的活力与就业机会。变化正在此刻发生。”