银行为啥不肯再降房贷利息了？他们自己也没钱赚了

本文来自微信公众号： 玖峰投研 ，作者：玖峰

这两天有条新闻，估计不少人都刷到了。

2026年9月28日国常会开完，通稿里有句话特别短，说要研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。

我刷了一圈评论区，一半人在问是不是又要降息了，另一半人已经开始算自己的月供能少还多少。

这种反应不算没道理。过去十几年楼市一走弱，工具箱里最先拿出来的基本都是那几样，降息、降首付、放宽限购，而且每一样都是从银行和购房人两头同时使劲。

次数一多，大家就形成肌肉记忆了。

说实话，我自己觉得这事没那么简单。

先把这句话放一放，咱们去看另一头的账，银行那边现在是个什么状况。

我查了下国家金融监督管理总局的数，商业银行净息差2023年是1.69%，2024年降到1.52%，2025年再降到1.42%，2026年1到3月进一步掉到1.40%。

图1：商业银行净息差从2023年1.69%降至2026年一季度1.40%，已明显低于1.8%的合意标准。

1.40%这个数单看没什么感觉，得拿把尺子量一下才知道有多低。

市场利率定价自律机制在2023年修订的那份合格审慎评估办法里，给净息差定的合意标准是1.8%，息差越低扣分越多，直接约束银行无序下调贷款利率和抬高存款成本。

也就是说行业平均比这条线低了40个基点，而且据公开统计，超过八成的商业银行都在这条线以下，今年一季度至少还有18家中小银行跌破了1%。

这事听着好像挺吓人，感觉银行的生意没法做了。

某种程度上讲，确实是这样。

大家想想，净息差到底是个什么东西。

它就是银行借钱的成本和放出去的贷款收的利息之间那点差价，是这门生意最原始的那块钱，跟楼下小卖部进货和卖货的差价是一回事。

拿100块钱来算你就清楚了。

你存进去100块，银行付给你1块多的利息，转手贷出去收4块多，中间那3块就是它挣的。现在这个差价被压到1.40%，意思是每100块钱的资金倒腾一年，只能挣出1块4。

看到这里，前面那句国常会的话意思就变了。

大家都以为稳楼市的下一招是降息，可降息这件事真正掏钱的执行方是银行，而银行现在自己已经站在盈亏线的边上了。

等一下，我得停下来解释一句。

净息差低不等于银行马上就要亏，大行还有非利息收入撑着，理财、托管、结算这些都是钱。

可利息净收入这块占到大行营收的七成左右，股份行也有六成多，主业塌了一块，靠副业补是补不完整的。

所以你看，绕了一圈之后真正的疑问只剩一个，银行到底还能不能再让一次利。

要回答这个，得先看这几年它到底被谁挤的。

银行这门生意，赚的就是一个差价

这事又得从头说。银行的生意模式几百年没怎么变，低息把钱收进来，高息把钱放出去，中间那道缝就是利润，本质就是低买高卖赚个差价。

这几年被挤的恰恰就是这道缝，而且是从两头同时挤。

先看收钱的那一头。2021年到2025年8月，贷款市场报价利率调了好几轮，1年期从3.85%降到3%，5年期从4.65%降到3.5%。5年期这个数是房贷定价的锚，它一共降了115个基点，居民那边的月供跟着往下走，银行收到的利息也跟着往下走。

图2：资产端定价持续下行，负债端成本刚性，净息差被两头挤压。

再看付钱的那一头，麻烦恰恰在这儿。

存款定期化的趋势这些年越来越明显，2024年定期存款占比到了73.26%，活期占比相应往下降。

定期的利率比活期高得多，这笔成本是硬的，不是说压就能压下去。

还有一层容易被忽略，买房的人提前还贷。

对银行来说，提前还贷等于把一笔本来能吃十几年的利息提前掐断了，收回来的钱还得再找地方放出去，可市面上能放的好资产又不多，这就是业内常说的资产荒。

这就成了个循环。

资产端收益一路往下，负债端成本下不来，中间那道缝只能越来越窄。

我举个例子你就明白了。

你开一家小卖部，上游供货商不肯降价，因为他的成本也在涨，可街上的人都说东西太贵，要求你一降再降，你怎么办。

你可能说那我不卖了。可银行不能不做这门生意，大行的利息净收入占营收七成左右，股份行也有六成多，不做就等于把主业交出去了。

说到这里，又想起来一件事。

这两年银行也在找出路，理财、托管、投行、财富管理这些都在做，大行的非利息收入占比从2021年的26.5%升到了2024年的30.5%。

不过仔细想想，这条路也不算宽。

有分析提到这类收入里相当一部分要靠债市行情撑着，行情一走弱，波动就大。

问题到这里就变成了一个很具体的问法，银行不是不肯让利，是让到1.40%这个位置之后，再往下让就要伤到自己的资本了。

伤资本这件事听着很专业，道理其实很朴素。

银行放贷是要占用资本的，资本得靠利润一点一点攒出来，利润薄了，资本就攒得慢，能放出去的贷款反而更少。

说到这儿问题就清楚了，降息这条路的执行方已经没多少空间，那政策想稳楼市，钱从哪来。

降不动了，那就换个人掏钱

很多人不知道的是，稳楼市这事儿这两年早就换了一拨掏钱的人。

银行让不动利，那就让财政上，用的工具叫房贷贴息。

流程说起来挺简单，购房人照常跟银行签合同、按合同利率还月供，政府再按约定的比例和期限，把一笔钱打到你账上，相当于在合同利率之外再打了个折。

它跟降息的差别在哪儿。

降息降的是所有人的合同利率，动的是银行的利差。

贴息不动利率，只针对特定的人群、特定的房子、特定的期限定向减负，动的是财政的口袋。

我查了下，这套玩法也不是今年才有的。

据中指研究院不完全统计，今年全国已经有超过20个城市出台或者优化了住房贷款贴息的相关政策，要是把口径放宽到各类购房补贴，年内有近90个城市。

图3：各城市房贷贴息的资金池上限与单套补贴上限，资金全部来自地方财政与公积金中心。

拿南京的算法说，卖旧买新的购房人按贷款金额的1%拿贴息，官方举的例子是一套600万的新房，最高能贷510万，能拿到5.1万。大连的算法是100万、30年期的公积金二套房贷款，按3.075%的利率算，前3年利息能补1.34万左右。

钱不算多，可落到一个人头上，是实实在在的一笔。

钱的来源更值得看。我翻了一遍各地的方案，已经实行起来的项目里没有一分钱来自中央财政，也没有哪家商业银行掏腰包，全部由地方财政和地方公积金中心承担。

成都那边的利息补贴干脆是由公积金中心直接掏的，走的不是财政预算这条线，这也解释了为什么不少城市的贴息只认公积金贷款。

这个细节比贴息本身更要紧。

它说明这套工具从头到尾都是地方在试着做，中央层面还没有接手。

银行那边的态度也很直白。

公开报道里多家上市银行表态，认为全国性统一房贷贴息的可行性极低，理由就摆在明面上，净息差已经压到1.40%，再让银行分摊一点贴息成本，这项业务就直接亏了。

不过这倒也正常。你让一个已经不赚钱的柜台再打折，它只能先把账单递给财政。

盘子就这么大。上海2个亿，广州2个亿，南京1个亿，西安5000万，而且普遍写着用完即止、先申先得。

广州第二批往上加了一截额度，可绝对额还是几千万的量级。

所以你看，贴息这条路确实走得通，可它天生是个慢工具、小工具。

真正把它按在原地的，是另外一个大得多的数字。

38万亿这个数字，把所有方案都按住了

咱们把账算大一点。

公开数据里，全国个人住房贷款余额大约是38万亿元。

这个数字摆在这儿，你往上面乘一个1个百分点，就是3800亿元一年。

3800亿是什么概念，我举个例子你就懂了。

2026年超长期特别国债一共1.3万亿元，分三笔花，8000亿投两重建设，3000亿投消费品以旧换新，2000亿投设备更新。给全部存量房贷贴1个百分点，一年就要吃掉这里面的将近三成。

图4：同一笔贴息在不同口径下的年度支出估算，第三根虚线柱为推演值而非已出台口径。

这就是存量不贴的全部原因。

钱不是不想给，是真的给不出来。

有人会问，那少贴一点行不行，比如贴0.5个百分点。

算下来1900亿，还是不小的一笔，而且贴0.5个百分点对月供的改善非常有限，花出去的钱换不回多少响动。

还有一层，公平性这道坎绕不开。

存量房贷里既有利率上浮那年上车的，也有后来3%出头上车的，统一贴等于给所有人都补一笔，补多少才算公平，这个问题本身就吵不完。

这里还有个现成的参照物。

2025年8月财政部、央行、金融监管总局联合印发过个人消费贷款财政贴息的方案，给符合条件的消费贷1个百分点年化贴息，中央财政承担90%，省级财政承担10%，今年1月又延长到年底并扩大了范围。

这套分担机制是跑通过的成熟流程，可购房到现在仍不在里面。财政部副部长廖岷在8月21日的国新办发布会上提到下半年还会推出财政金融协同的新政策新举措，购房在不在其中，只能等。

所以你看，剩下能走的路就只剩一个方向，只贴增量，而且是增量里最窄的那一块。

有机构测算，如果只覆盖新增首套房贷，年支出大概能压到1000亿到3000亿。再往窄里收，只贴新增里的新房，不贴二手房，支出会小得多，按这个思路往下推，大概能压到千亿以内。

这个越收越窄的动作，恰恰是看懂下一步政策的那把钥匙。

只贴新房，是因为新房能一石三鸟

要看懂为什么偏向新房，得先看一组挺反直觉的对比。

国家统计局1到8月的数，全国新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%，销售额47470亿元，下降13.0%。同期二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。

新房在缩，二手房在涨，两条线走出了一把剪刀差。

图5：2026年1至8月新房销售与二手房网签走出方向相反的两条线。

这个背离不是偶然。

往前推一个月，2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发了完善商品住房销售制度的通知，同一天央行、金融监管总局、证监会也发了配套文件。

里头几条都挺硬。

实行预售的项目，单体建筑要完成主体结构封顶。

购房人付的首付款和个人住房贷款要全部存进监管账户，项目竣工验收具备交付条件之后才能解除监管。

新出让土地的项目优先选择现房销售。

房地产项目实行主办银行制。

个人住房贷款期限上限从30年延长到40年，按揭放款后移到竣工备案之后。

这些条款一条一条看都很专业，合在一起其实是同一件事，房企过去靠预售资金提前回款周转的那套玩法被收走了，得自己拿自有资金把项目从头扛到尾。

从行业的角度讲，这是去杠杆，对买房的人是好事，交付风险小了。

可副作用也很直接，房企的现金流更紧了。

数据摆在这儿，1到8月房地产开发企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%，房地产开发投资下降19.9%。

这时候你就明白贴息为什么要挑新房了。

一是帮房企去库存、加快回款，对冲前面那套新规对现金流的挤压。二是新房能拉动地产链的消费，家电、装潢、建材这些都跟着走，二手房在这方面的拉动明显弱得多。三是新房价格稳住了，房企拿地的积极性才能回来一点，土地出让金是地方财政的一块重要收入，地方也才有继续出钱贴息的动机。

花更少的钱，办三件事。财政本来就紧，每一笔都得花在刀刃上。

反过来想，要是换你来决策，你会把钱贴给二手房吗。

二手房交易本身不产生新的投资，不拉动地产链，也不给地方带来土地收入，贴它等于财政纯支出。这也就解释了为什么各地方案普遍把单纯的二手房买家排除在外，或者只覆盖卖旧买新这条置换链，因为置换的那一头最终还是要去买新房。

至于效果，说实话我自己觉得得盯两件事，一个是这些资金池的核销速度，另一个是新房销售面积能不能止住跌。

广州首批120名购房人拿了267.88万元补贴，带动的交易总额是8.5亿元，这个杠杆率看着不错，可绝对额摆在那儿。

打折可以，得有人替我出这个钱

咱们把这条线从头捋一遍。

9月28日那句研究出台稳定房地产市场的政策措施，落到执行层面，第一选择本来是降息，因为它最直接，不用新设流程，也不用财政掏钱。

可降息真正的出资方是银行，银行现在的净息差是1.40%，合意线在1.8%，它自己已经站在盈亏线边上，让不动了。

于是政策只能绕道，绕到财政贴息这条路上来。

这条路不用动银行的利差，坏处是慢，是小，是得挑人。

图6：降息这条路被净息差堵住之后，稳楼市的钱改由财政贴息这条更窄的路走。

到这里，我倒觉得有件事值得说清楚。

过去二十年很多人形成了一个直觉，觉得楼市一不行就会有大招，而且这个大招应该很大。

现在这个直觉得改一改。

工具箱里剩下能用的，都是小工具。

净息差1.40%是一堵墙，38万亿是另一堵墙，两堵墙夹出来的那条缝，就是接下来所有地产政策的通行宽度。

这不丢人，也不算坏事。

小工具有小工具的好处，可进可退，市场需要就加码，不需要就到期收官，不留政策尾巴。广州第二批3000万是首批的10.8倍，就是这个逻辑长什么样。

真正该调整的其实是预期。

把希望押在降息上的人，可能要等很久。

这事跟楼下那家店是一个道理。老板自己已经不赚钱了，你让他再打个折，他不是不肯，他只能摊手说打折行，这钱得有别人来出。

现在愿意出这个钱的，只剩地方财政那几个亿的池子，用完就没了。

至于这几个池子够不够用，四季度大概就能看出来。

数据来源

国务院常务会议2026年9月28日通稿，中国政府网。

国家金融监督管理总局商业银行监管指标，净息差2023年1.69%、2024年1.52%、2025年1.42%、2026年1至3月1.40%。

市场利率定价自律机制《金融机构合格审慎评估办法》2023年修订版，净息差合意标准1.8%。

国家统计局2026年1至8月国民经济运行数据与全国固定资产投资基本情况，2026年9月15日发布。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》，2026年8月28日。

各地住房贷款贴息方案与中指研究院不完全统计，2026年内公开报道整理。

个人住房贷款余额约38万亿元与新增首套房贷贴息支出测算，均引自公开报道中的机构口径。

财政部、央行、金融监管总局印发的个人消费贷款财政贴息政策文件，2025年8月。