房地产20余年的嬗变：从“增长引擎”到“经济压舱石”

本文来自微信公众号： 支点财经 ，作者：支点评论员

又是“金九银十”的季节，中国房地产却处于一个微妙的历史节点：今年1—8月，全国新建商品房销售面积同比下降12.1%，房地产开发投资下降近20%，投资端仍在深度收缩；与此同时，一线城市房价连续数月环比上涨，二手房交易占比达到52%，存量时代来临。

房地产曾是中国经济增长的重要引擎。2004年至2013年，房地产对GDP增长的平均贡献率为7.8%，2013年房地产及相关行业的GDP总贡献率高达29.4%。全国土地出让金收入从2010年的3万亿元一路攀升至2021年的8.7万亿元，年均增速达10.8%。经济增长深度绑缚在房地产之上。

这种模式有其历史合理性。城镇化快速推进期，大量人口涌入城市，住房需求井喷，房地产以“高周转、高杠杆”的模式高效组织资源，支撑了城市面貌的巨变。但引擎轰鸣的背后，是杠杆率不断攀升、房价与收入之比持续拉大。当金融杠杆见顶、城镇化速度放缓、房价预期逆转时，这台引擎的转速就注定要降下来。

2021年中国房地产市场进入大调整阶段。此后的下行幅度，远超多数人预期，不少地方房价腰折。2025年千亿房企数量从高峰期的43家缩减至10家、下降77%。地方土地出让收入较2021年峰值腰斩以下。市场预期房价下跌，理性消费者都不愿成为“接盘侠”，于是越不买房、房价越跌，房价越跌、越没人买房，市场从“追涨”快速切换到“杀跌”。当前经济下行、消费萎缩、供强需弱等问题都与房地产业的深度调整息息相关。

但房地产业的重要性并未由此消失。从总量看，2025年房地产业占GDP的7.7%，加上建筑业合计占15%，房地产仍是体量最大的单一行业。从金融看，2025年末房地产贷款余额占银行贷款余额的19.1%，抵押品占比超40%，房地产是银行信用的锚。从财政看，土地出让收入和相关税收占地方综合财力接近一半。从就业看，房地产业直接就业人数超1400万、建筑业就业人数超5115万，加上关联行业共吸纳就业近1.2亿人，房地产的吸纳能力仍然是社会稳定的重要基础。从居民资产负债表看，住房仍是家庭财富的核心资产，房地产的稳定直接关系到居民财富感受、消费信心和内需修复。

可以说，房地产已经成为中国经济稳定的压舱石。“压舱石”意味着房地产的重要性来源发生了根本转移：从提供动力转向提供稳定，从依靠增量开发拉动经济增长转向依托存量资产提供稳定价值。

承认房地产业的压舱石地位，不等于回避转型的深层矛盾。一方面，短期稳定需要政策托举，中央财政对首套商业房贷贴息1个百分点、全国超80座城市启动国资存量房收储等房地产新政，目标在于底部支撑；另一方面，长期出清需要制度重构，项目公司制、主办银行制、现房销售制“三箭齐发”，正是力求从根本上改变行业运行规则。

目前的房地产接近触底回升，是结构性修复而非全面反弹。回升的是交易、不是投资，回暖的是局部、不是全局。房企销售仍在磨底。销售端的局部回暖与投资端的持续收缩并存，表明市场的修复是不均衡的、结构性的。

更深层的修复来自需求结构的转换。城镇化持续推进带来的刚性需求，人均居住面积提升带来的改善性需求，城市更新和旧房改造带来的重置需求，以及家庭小型化带来的新需求，构成了房地产中长期的需求支撑。这些需求不再以“涨价预期”为驱动力，而是以真实的居住改善为锚点。

从增长引擎到经济压舱石，折射的是中国经济从高速增长转向高质量发展的深层逻辑。引擎追求的是速度，压舱石保障的是稳定，前者的价值在于将经济推得多快，后者的意义在于让经济走得多稳。房地产将完成从“经济刺激工具”到“民生稳定基石”的历史蜕变。当住宅的价值锚点从“涨不涨”转向“好不好”时，房地产行业才能真正与群众的美好生活同频共振。从投资驱动到消费驱动，从规模扩张到价值深耕，未来的房地产业将是一个门槛更高、利润率更低，但更具基础性作用、更可持续的基础性产业。

行稳，方能致远。