75岁王石，回到了万科跌倒的地方

本文来自微信公众号： 商业对角线 ，作者：小明呸呸呸

10月24日，一个叫"深石城市更新"的公众号发了第一篇文章，题目叫《关于我们》。

文章不长，落款排在第一位的是董事长王石。

里面有一句话："当再一次选择时，我们顺着城市发展的流向，来到了城市更新的赛道。"

隔了一天之后又发了一篇新文章，题目叫《为什么要做深石城市更新公司？》。

文章的意思可以概括成一句话：因为它在那里。

这句话是一百年前，英国登山家马洛里被问为什么要登珠峰时给出的回答。

75岁的王石也登过珠峰，当下距离他从万科董事长的位置上退下来过去了九年多。

这九年他亲手创办的万科，从全国最赚钱的房企之一，走到了两年半亏掉1500多亿。

现在他自己又回来了。

01

一个说要"放弃"的人

先说王石这个人。

1983年，32岁的王石辞掉公职去了深圳从做饲料生意起步，随后一年他组建了万科的前身，是一家科教仪器展销中心。

1988年，深圳搞国企股份化改造，公司改名成为万科。按当时的规则来看，王石可以拿到属于自己的那份股份，但他放弃而选择只当一个职业经理人。

多年后被问起，他说：

"就算让我做100次选择，我100次都会选放弃。"

这句话后来成了王石的标签之一，而他也确实把"放弃"贯彻了很多年。

1999年他辞去总经理只做董事长；2017年6月，66岁的王石把董事长的位置交给郁亮，比原定的70岁退休早了四年。

交棒那天他在朋友圈写：

"今天，我把接力棒交给郁亮带领下的团队，我相信这是最好的时候。"

那一年万科的归母净利润是280亿元，第二年337亿，第三年388亿，2020年冲到415亿。

站在当下的时间线来看，他确实挑了一个好时候。

退休以后的王石忙的事情和房子没什么关系。

他去以色列读书、创办深石集团、做碳中和社区、运动健康、绿色金融，最近他还在深圳开了一家健身训练馆，单个时段108元，一对一私教每小时308元。

他认为这些事做得怎么样呢？

去年他在一档对话节目里和段永平聊天，自己给了个评价：

"显然和你相比，我现在应该是非常不成功。"

可是有一件事他一直没放下。

2024年4月，时任万科总裁透露，在公司现金流最紧张的时候，王石自愿放弃了千万级的退休金。

2025年5月他在朋友圈写了一段话：

"万科是我创建的、制度是我建立的、团队是我培养的、接班人是我选择的，岂能推卸对万科应尽的责任呢？"

人退了九年，心没退。

02

他走以后的万科

那么，万科在他走后的这九年过的怎么样？

先看利润。

2020年，万科归母净利润415亿元，数字是历史最高。

之后一路往下走：2021年225亿，2022年226亿，2023年121亿。

2024年第一次亏损，亏了494.78亿元；2025年亏了885.56亿元；今年上半年，又亏了149.51亿元。

三个数字加在一起：

两年半亏了1530亿。

要知道万科从2012年到2020年，九年加起来的净利润大约是2250亿。

两年半，把这九年赚的钱亏掉了三分之二还多。

图1｜万科归母净利润（2017年—2026年上半年）

再看债。

到今年6月底，万科的有息负债是3512.6亿元，其中一年内到期的有1788.6亿元。

而它手里的现金及现金等价物是530.83亿元。

一年内要还的钱，是手里现金的3倍多。

图2｜万科有息负债与现金（截至2026年6月30日）

能撑到现在靠的是大股东深圳地铁，按双方的框架协议，深铁每年给万科的借款不超过25亿元，利率比一年期LPR还低，但万科要拿应收账款100%质押。

说白了是在一笔一笔地续命。

另一方面是生意本身也在缩水。

今年上半年万科营收701.69亿元，同比下降33%，整体毛利率只有6.1%，同一时期的招商蛇口是15.35%，华润置地是10%。

卖一百块钱的房子，毛利只剩六块。

最后看人。

王石亲手选的接班人郁亮，2025年1月辞去董事长，今年1月又辞去了董事和执行副总裁。

今年9月13日，长沙市中级人民法院对万科和郁亮采取了限制消费措施，涉案金额约499万元。

今年7月，万科公布新一届董事会候选人，全部来自深圳国资体系，有媒体评价：万科的职业经理人时代就此结束。

王石说的那四件事，"公司是我创建的、制度是我建立的、团队是我培养的、接班人是我选择的"。

到了今天，公司还在，制度换了，团队散了，接班人走了。

03

75岁，他回来做什么

就在这样一个时间点，王石的新公司成立了。

9月28日，深圳深石城市更新有限公司注册成立，注册资本1500万元。王石通过一家公司间接持股，最终受益股份约20%担任董事长。

1500万元是多少？

拿万科来比一下。

万科今年上半年亏了149.51亿元，平均下来，每天亏8000多万元，每小时亏340多万元。

王石新公司的全部注册资本，大约相当于万科亏4个多小时。

图3｜王石新公司的注册资本，够万科亏多久

钱不多，但人却很"万科"。

新公司的股东和管理层里有好几张熟面孔：

韦业宁，原《万科周刊》主编，做过苏南万科总经理，离开后自己做城市更新和文旅运营；

倪晓栋，原万科宁波区域营销负责人，后来做过金融平台；

杜吉良，原万科苏南事业部总经理，是新公司的法定代表人；

姜浩，原万科深圳商业管理公司总经理。

有业内人士分析，王石负责名气和资源背书，其他几个人各管一摊：有人管运营，有人管钱，有人管工程。

那他们要做什么？

这家公司的经营范围里，写的是商业综合体管理服务、物业管理、住房租赁，没有房地产开发。

也就是说王石这次回来，不盖楼也不卖房，他做的是城市更新。

这个生意最近几年我们已经看的很多了，就是把城市里旧的厂房、老的街区、老的小区改造一遍再运营起来，赚的不是一次性卖房的钱，而是长期运营的钱。

公开信里有一句判断，可以看作他回来的理由：

"我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期。"

翻译一下：盖新房、卖新房的时代过去了，以后的钱在旧房子里。

04

为什么偏偏是现在

一定程度上，数字是支持这个判断的。

国家统计局的数据，2021年全国新建商品房销售额18.19万亿元，是历史最高。

到2025年只剩8.39万亿元。

四年时间跌掉了一半多，财新的说法是回到了十年前的水平。

图4｜全国新建商品房销售额（2021—2025年）

新房卖不动，开发商的老路就走不通了，不光万科，整个行业都在找下一条路。

城市更新，是被讨论最多的一条。

有意思的是，王石不是第一个走上这条路的万科人。

万科当年的高管们，离开以后不少人都在做相近的事：原万科执行副总裁刘爱明离开后创办了一家公司，聚焦产业地产和城市更新；原执行副总裁徐洪舸创办了里城投资，后来公司被保利接手。

当然也有走得不顺的，原北京万科总经理毛大庆，离开后创办了优客工场，2020年在纳斯达克上市，但公司多年没有盈利，他本人2023年还被限制了高消费。

现在，轮到当年带出这批人的王石自己。

更有意思的是，万科自己早就做过城市更新。

2017年，万科在深圳发起"万村计划"，大规模租下城中村的房子，改造后由旗下的泊寓出租，到2018年底,累计签约约7万到8万间。

那一年的王石还是万科董事长。

结果呢？

2018年底，计划就全面停止进入深度调整，按照当时签下的合同，租金每三到五年要上调10%，可市场租金没涨这么多，部分房源出现了租金倒挂。

万科去年12月的公告显示，深圳泊寓2025年前11个月亏了8881万元，从去年下半年开始，泊寓清退了深圳城中村里大约3万到4万间亏损房源。

他回来要做的事，万科做过，而且没做成。

这不是说王石一定会失败，城中村长租和城市更新运营的模式并不完全一样。

但它至少说明一件事：这门生意比看起来难。

05

别急着笑他，也别急着夸他

对于王石重新出发这件事，网上的评论很两极。

一派说他都75岁了，退休后做的事都不太成功，现在又拿名气给新公司站台，这是不服老。

这一派的理由不是没有。

王石自己承认退休后的事业"非常不成功"，在新公司里他可能更多是一块招牌，具体的事要靠别人干，城市更新又是出了名的慢生意，要跟政府、居民、银行一轮一轮地谈，周期长、回款慢，万村计划就是前车之鉴。

另一派说一个人75岁了还愿意下场，本身就值得尊重。

首先他没有回万科添乱，也没有去拿地盖楼，而是顺着行业的方向换了一条路。

其次是1500万的盘子，做的是轻资产，就算不成也赔不了多少。

并且在万科最难的时候，他放弃了千万级的退休金，王石口中的“责任”这两个字算不得空话。

在我看来这次的重新出发更像一个75岁的人，在行业最冷的时候选择不退场，至于能不能做成，就像他自己公司公众号里写的那样，要等这条路走一段才知道。

写在最后

把王石这些年说过的话放在一起看挺有意思。

1988年，他说："100次都会选放弃。"

2017年，他说："我相信这是最好的时候。"

2026年，他的新公司说："因为它在那里。"

第一次，他放弃了股份。

第二次，他放下了万科。

这一次，他没有再放下。

万科的三季报，按规定这几天就要发布，到时候又会有一组新的亏损数字。

而那个说过100次都会选放弃的人，这一次选了留下。

信息来源：深石城市更新公众号《关于我们》《为什么要做深石城市更新公司？》（经时代财经、观点等报道）；天眼查（深石城市更新工商信息）；万科历年年度报告及2026年半年度报告；国家统计局《2025年全国房地产市场基本情况》；中国新闻网、澎湃新闻、红星资本局、金融界、腾讯新闻、财新、观点、新浪财经等公开报道。王石原话均为媒体公开转引。万科2012—2020年净利润合计、每天及每小时亏损为作者根据公开数据推算。