本文来自微信公众号：每经头条（ID：nbdtoutiao），作者：包晶晶，编辑：陈梦妤，视觉：陈冠宇，题图来自：视觉中国2月楼市开始逐步修复。春节后，绍兴、南宁、菏泽、赣州、佛山、湖州南浔等城市或区域降低购房首付比例、提供人才购房补贴、放宽落户限制；103个重点城市平均放款周期为38天，较上月缩短12天，包括北京、深圳在内，近4成城市放款周期不足一个月。信贷环境的宽松比需求端的支持政策更有助于提振市场信心。另一方面，并购贷进一步强化落实。截至2月末，房企发行并购债融资38.2亿元，银行提供并购贷款融资额度480亿元，发行并购债50亿元，计划发行100亿元。但由于春节假期叠加供应不足，全国楼市除了一线城市活跃度缓慢恢复、局部热点城市强势回暖外，仍处于预期低迷状态。上海新房成交额创近5年同期新高春节过后，上海部分热门项目一房难求，甚至千万豪宅销售现场排长队也成为常态。克而瑞数据显示，2月份上海商品住宅成交金额为493.77亿元，同比去年上涨35.3%，创近5年同期新高。其中，排在前10位的楼盘销售总额近237亿元。上海购房需求旺盛，虽然环比回落，但整体仍呈现供不应求。从价格看，上海2月份新建住宅平均价格51528元/平方米，环比上涨0.23%，涨幅居《中指百城新建住宅价格指数榜》第4位。2022年2月十大城市新建住宅价格指数变化情况 来源：中指研究院全国范围来看，据中指研究院统计，今年1月50城商品住宅成交面积2195万平方米，同比下降40.5%，环比下降29.6%，市场情绪整体偏低；2月代表城市商品住宅成交面积降幅仍在4成左右，但在政策环境逐渐改善下，一线城市楼市场活跃度缓慢恢复，一线及热点二线城市市场恢复节奏相对较快。从区域来看，2月份珠三角受广州、东莞房价上涨带动，新建住宅价格环比涨幅居各主要城市群首位；长三角新房市场整体表现较好，常州、泰州、上海等新建住宅价格环比涨幅均居百城前列。100个城市中，新建住宅价格环比上涨的城市个数为30个，上涨城市数量较上月减少14个，其中广州和常州环比分别上涨0.62%、0.44%；泰州、上海等10个城市涨幅在0.1%-0.3%之间，同比上涨的城市为78个。其中，西安、徐州、常州以及无锡同比涨幅均在5.0%-10.0%之间；金华、成都等53个城市涨幅均在1.0%-5.0%之间。而环比下跌的城市个数为52个，较上月增加6个，同比下跌的城市22个。其中廊坊同比下跌3.17%；湛江、张家口等6个城市同比跌幅均在1.0%-3.0%之间。二手房成交量日均水平增长40%二手房市场则有了“金三银四”的迹象。贝壳研究院数据显示，50城二手房成交量环比增长约4%，特别是2月7日至月底，50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过去年12月日均水平约10%。剔除春节假期及自然天数减少等原因，2月二手房市场修复力度明显。贝壳50城周度二手房成交走势 分城市来看，50城中超4成城市2月成交量环比增长，典型的如西安、天津、郑州等1月受疫情影响较大的城市。西安2月成交量超过1月的9倍，天津、郑州成交量环比增长超过60%。2月二手房价格环比止跌转稳，二手住宅环比上涨0.14%，同比上涨2.72%。中指研究院监测的百城中，2月份54个城市二手房价格环比上涨，较上月增加20个。其中淮安、广州等8个城市环比涨幅超过0.5%，淮安最高，为0.81%；昆山、苏州等34个城市涨幅在0.1%-0.5%之间；无锡、长春等12个城市涨幅在0.1%以内。二手住宅价格同比上涨的城市为61个，价格环比下跌的城市为45个，较上月减少20个。贝壳研究院数据显示，2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势，下跌城市个数减少至22个。一线城市中北京、上海、广州保持小幅上涨，涨幅在1%以内；深圳结束去年8月以来连续6个月的环比下跌，转为小幅上涨。二三线城市中宁波、杭州、绍兴等城市本月环比止跌转涨；天津、徐州、常州等环比跌幅缩小。拿地规模骤减6成2022年前2个月，百强房企拿地总额1440.9亿元，比去年同期的3866亿元骤降62.7%。整体规模下降的结果是榜单门槛值直接腰斩，拿地5亿元即可跻身百强。回顾2021年1-2月，房企拿地规模同比增长9.2%，各大开发企业减小了合作拿地力度，对二线及三四线城市保持高度的投资热情热情，但进入2022年，市场偏冷，房企重新抱团取暖，并且将战略重点重新放回一线城市和长三角强二线城市。记者从中指研究院《2022年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》看到，房企拿地金额TOP10发生了较大变动。除了绿城中国、滨江集团等与去年同期保持了相同排名，中海、金地、碧桂园比去年1-2月排名有所上升外，诸如招商、融创、华润、万科等头部房企均未进入TOP20。1-2月房企拿地金额与面积TOP10 来源：中指研究院1-2月房企新增货值TOP10 来源：中指研究院一大批非典型房企，如北京兴创投资、城建发展、大家房产、容翔房产、南通沿海集团、宁波奉化投资集团等跻身TOP20。而从拿地面积排名来看，陕建地产、大冶新铜都城发投资、漳州九龙江古雷投资、山西建投等带有明显地方特色的企业靠前。过往“拿地大户”的投资额腰斩，也折射出市场深度调整下的行业困顿。从榜单看，即便保持了原有排名的房企，如绿城、中海、滨江、金地、碧桂园等，这些“拿地大户”的实际拿地金额都只有去年同期的一半甚至更低。从数据上看，百强房企拿地规模同比下降62.7%，与300城累计出让金同比下降程度几乎一致（63.2%）。值得注意的是，1-2月累计权益拿地金额超100亿元的仅有2家企业，分别为绿城中国（208亿元）和华润置地（128亿元），与去年同期8家企业相比，整体投资力度下降非常大。来源：中指研究院从累计新增货值来看，绿城中国、北京兴创投资和华润置地分别以392亿元、254亿元和222亿元占据榜单前三位。TOP10企业1-2月新增货值总额1757亿元，TOP100企业门槛为100亿元。这一数据显著低于2021年同期：第一名浦发集团657亿元，融创中国和保利发展紧随其后，累计新增货值规模分别为571亿元和564亿元。TOP10企业新增货值总额4073亿元，TOP100企业门槛为244亿元。百强房企门槛值腰斩尽管各地政策暖风频吹，但金三银四之前，2月份百强房企销售额仍然保持低迷，TOP100上榜门槛值腰斩，同比下降54.1%。1-2月共有30家房企累计销售额超百亿元，其中碧桂园一家独大，实现924.6亿元销售额；第二名万科646亿元、第三名融创中国503亿元。据中指研究院数据，2022年1-2月，百强房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%；其中百亿房企30家，较去年同期减少24家；超50亿房企26家，较去年同期减少16家。百强房企权益销售额均值为77.6亿元，权益销售面积均值为56.3万平方米。值得关注的是，不同阵营房企业绩均出现大幅下降。百亿以上阵营共30家，销售额增长率均值-38.4%，为四个阵营中下降最快；第二阵营（50亿-100亿元）有26家企业，销售额增长率均值-34.1%；第三阵营（30亿-50亿元）共24家，销售额增长率均值-31.9%，第四阵营共20家，销售额增长率均值为-28.8%。2022年1-2月TOP100各阵营销售额门槛值情况来源：中指研究院2022年1-2月，TOP100门槛值为20.9亿元，同比下降54.1%。其中，TOP10房企门槛值为200.4亿元，较上年下降50.3%；TOP30房企门槛值为100.5亿元，下降40.4%；TOP50房企门槛62.6亿元，同比下降43.4%。债券融资规模同比减少近6成单月融资总额再度下降。根据贝壳研究院统计，2022年以来，房企境内、境外债券融资累计仅856亿元，同比下降59%。其中2月份境内、境外债券融资共发行33笔，较上月减少25笔，发行规模折合人民币约375亿元，环比减少22%，同比同样减少22%。近18个月房企债券融资规模数据来源：贝壳研究院、Wind与2021年月均融资规模749亿元相比，债券融资规模已经连续两个月低于500亿元，令房企的修复之路难上加难。尽管2月份房企偿债压力有所减缓，到期债务规模约395亿元，较上月大幅减少62.4%，到期债务净额20亿元，但即将到来的3月、4月到期债务规模超过千亿元。克而瑞数据显示，从债务到期情况来看，3、4、6月份到期量均超过600亿元，特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。对于全行业而言，连续两月债券融资规模均低于500亿元，连续巨额债务到期无疑是对资金流动性的极大威胁。2022年3-12月100家行业典型房企债券到期情况（亿元）数据来源：克而瑞 33笔融资中，2月境内债券融资329亿元，环比减少3.2%，同比增加19.2%，其中并购债15.3亿元。境外融资仅发生3笔，折合人民币约46亿元，环比减少67.6%，同比减少77.5%。据贝壳研究院分析，境内债市相对稳定，融资规模超过去年同期，对整体房企融资规模负影响较大的主要是境外融资。备注：规模单位为亿元，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币，利率单位为% 典型企业2月债券发行统计 数据来源：中指数据CREIS从典型房企债券发行来看，万科2月份融资额度最高，合计人民币达50亿元，平均融资利率2.99%，仅次高于苏高新的短期融资券（利率2.3%）。信用债利率最高的为金科，达到8%；海外债仅有一笔龙光发行的股本挂钩证券，利率为6.95%。融资利率基本保持平稳，但极端分化。2月境内债券融资平均票面利率为3.55%，环比微增4个基点。其中境外债券融资平均票面利率8.03%，较上月下降60个基点；境内融资债券发行期限下降，境内债券融资发行平均期限为3.5年，较上月减少约0.4年，相对稳定，3年内境内债占比50%。而境外债利率从2.90%到14.25%不等。此外，2月份包括碧桂园、宝龙、雅居乐、融信、中骏等在内的多家主流房企均频繁回购美元债，投资者风险偏好明显下降。记者手记：今年会有“金三银四”吗？在融资环境并未彻底改善的一季度，销售回款对于房企资金链的重要性不言而喻，因此接下来的“金三银四”成了重中之重。但2月份重点城市整体推盘量大幅回落，不打烊的新盘们并未等到“返乡置业”赴约，假期各地房地产市场活跃度普遍不足；节后部分城市新房市场逐步企稳，但总体成交规模仍处于较低水平。二手住宅方面，受春节假期及疫情等因素影响，市场整体成交热度仍相对冷淡。从全国范围来看，二手房降价房源占比仍超8成，所折射出的是当前市场仍处于调整状态，市场信心缓慢修复。尽管管理层多次强调加强预期引导，支持合理需求释放，随后多地下调房贷首付比例，未来更多城市跟进，销售能否真正回暖？还看“金三银四”。本文来自微信公众号：每经头条（ID：nbdtoutiao），作者：包晶晶，编辑：陈梦妤，视觉：陈冠宇
