地产不死鸟

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，头图来自：视觉中国（图为上海佳兆业金融中心项目）

暴雷5个月后，佳兆业迎来了两位“白武士”。

4月2日，佳兆业、招商蛇口、中国长城资产在深圳签署战略合作协议，三方将重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

这是去年下半年行业群体性暴雷以来，首次有头部房企和AMC机构公开表示会与出险房企合作，支持其走出困境。

其中，招商蛇口是第一家获得并购贷款的房企，其并购准则可以概括为12字：积极寻找、谨慎决策、慎重出手；而长城资产作为四大全国性AMC之一，也率先发行100亿元金融债券，募资用于房地产行业风险化解，且它之前对佳兆业的旧改项目提供过不少融资支持。

不过，该合作最终走向如何还存在不少变数，目前三方还未有实质性股权交易等。

过去多年，佳兆业的身上有两个强烈的标签，一是“旧改王”，二是“不死鸟”。8年前，郭英成曾将债务危机下的佳兆业从死亡边缘拉回来，从此这家华南企业有了“不死鸟”的新称号。

时过境迁，如今地产寒冬之下，销售、融资双重受阻，早已不再是8年前那个地产疯狂的年代。在两位白衣骑士助力下，佳兆业能否再次成功上演“不死鸟”传奇，仍是一个未知数。

危机之下，自然少不了的官司缠身。乐居财经查阅获悉，目前佳兆业共涉及756起司法案件，案由包括房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷、金融借款纠纷等。

与此同时，受司法案件频发影响，随之而来的便是佳兆业列为被执行人1次（历史被执行人19次），股权冻结45次。

一、处置资产

与众多暴雷房企的老板选择“躺平”不同，佳兆业自流动性危机爆发之初，便直面暴风雨，积极展开自救。

去年11月初，面对数百名理财产品投资人前往佳兆业讨要说法，公司掌舵人郭英成承诺佳兆业一定还钱，恳请投资人能宽限一点时间。

此时，佳兆业“巧妇难为无米之炊”，面对相关理财产品高达127.88亿元的规模，其难以及时赔付，资产处置便提上日程。

紧接着，佳兆业一举将总价值818亿元的18个项目摆上货架，后续增加至25个。与其它暴雷企业通过处置非核心资产来释放烟雾弹不同的是，这份处置资产清单足以见得佳兆业自救的诚心。

去年11月24日，佳兆业表示，为增加流动性，公司正考虑加快出售房地产项目和优质资产。次日，佳兆业和陈壮荣各持股50%的香港新发展地区启德住宅用地便被一香港企业全资接盘。

此次交易代价为79.48亿港元，但卖方所得金额需减去尚未偿还贷款本金总额30.52亿港元、相关待售贷款约12.32亿港元，最终估计佳兆业到手资金有约18.32亿港元。

类似这样的资产处置，佳兆业还有很多。比如，深圳坪山项目51%股权转让予新城，广州南沙地块项目公司和佳兆业日翔置业转让予平安信托，上海佳兆业金融中心部分股权转让予国寿恒湾（天津）等等。

此外，佳兆业还进行“以物抵债”出售资产予山高金融。去年12月，山东金融的间接全资附属公司山高资本作为买方，与佳兆业、盛帆及佳兆业创投订立买卖协议，前者同意收购香港中环中心38楼物业，最高代价达1.86亿港元，由山高金融融资协议下未偿还款项抵销。

看在眼里的债权人，有的理解佳兆业处境；但也有的金融机构等债权人开启了“明哲保身”模式。

例如，去年12月，一则保全裁定书显示，光大兴陇信托因诉前保全申请，将佳兆业、德龙置业、清远德伦置业有限公司（佳兆业旗下公司）、湖南佳兆业房地产（佳兆业旗下公司）诉至法庭。最终，法院判定冻结佳兆业等4位申请人银行存款约5.43亿元或差额等值其他财产。

除了信托，银行也在佳兆业债务问题上“落井下石”。开庭公告显示，因金融借款合同纠纷，工商银行大连金普新区分行将佳兆业商业集团有限公司、佳兆业、大连市佳兆业商业经营管理有限公司诉至法庭。

与此同时，连四大AMC之一的中国东方资产也加入了讨债大军的行列。去年11月，一则财产保全信息显示，中国东方资产湖北省分公司对佳兆业及家提起了诉讼。

而最为极端的当属合凡资产，其眼见合作有风险，便向法院申请诉前财产保全，并同时冻结佳兆业多个银行账号、多个项目公司股权及查封数百套在售房产。

此前，双方签署了合作协议，合凡资产成立“合凡容祥伍号私募股权投资基金”，投资了佳兆业在深圳的房地产开发项目。

而当佳兆业理财暴雷后，合凡希望提前退出合作项目，并要求收取投资本金20%的高额违约金，以期得到高额的投资回报。按年化计算，其收益率高达50%左右。

佳兆业犹如被敲了一记闷棍，声称对方“未经合理知会”就“无故终止协议及超额诉前查封”，已造成了公司在售项目被迫暂停，同时导致一系列购房业主维权事件、品牌负面影响及多家金融机构停止出款等后果。

二、向好态势

除了金融机构等债权人外，供应商也是佳兆业不得不直面的一大难题。虽然佳兆业在积极自救，但也有部分供应商不予理解，通过法律渠道，将“甲方”佳兆业诉至法庭。

例如，去年11月立案信息显示，因建设工程施工合同纠纷，江苏华建建设将佳兆业及其相关的3家企业告上了法庭，案件将于今年7月中旬开庭。

江苏华建作为供应商状告佳兆业并不是个案。因建设工程施工合同纠纷将佳兆业及其相关公司上诉至法庭还有重庆永康庆地坪工程有限公司、重庆茂鑫门窗有限公司、南充华亿园林景观工程有限公司等。

除此之外，还有因买卖合同纠纷向佳兆业及其相关企业提起诉讼的。如，深圳市欧贝德贸易将佳兆业、富德生命人寿保险、深圳市兆富德旅游开发（佳兆业控股子公司）诉至法院，本案将于今年4月初开庭。

不过，佳兆业在与供应商关系紧张之际，也出现了向好发展的趋势。3月29日，佳兆业集团与中铁五局集团在长沙签署战略合作协议。

据了解，双方将通过优势资源分享及互补，力争全方位、宽领域、多形式地构建互信共赢的战略伙伴关系，共同在全国范围内、尤其是大湾区和深圳先行示范区城市更新、一二级联动开发等重要领域进行深度合作。

佳兆业集团控股高级副总裁、城市更新集团主席宋伟在仪式上表示，当前，深圳市城市更新和老旧小区改造市场潜力巨大，双方合作前景广阔，要以双方合作的项目为契机，建立全面的、可持续的、立体的战略合作伙伴关系，共同发力大湾区城市更新市场。

三、复工复产

房企的暴雷往往会波及旗下项目，出现停工、工程进展缓慢等情况。其中，最容易受到连累的便是业主。

佳兆业自陷入流动性危机以来，旗下项目也同样受到不少冲击。例如，此前，有业主反映合肥佳兆业滨湖和鸣迟迟不复工。

政府有关部门回复表示，因总包单位安徽同济公司未将收取的工程款支付给实际承包人，致使项目出现单方面停工。与此同时，已要求佳兆业尽快梳理项目情况，协调与同济公司的付款问题，尽快复工建设。

对于业主复工的诉求，佳兆业颇为重视。近几个月来，佳兆业官方微信公众号中更新文章中频频提及复工复产、保交付等。

佳兆业表示，春节后，各地公司召开复工复产推进会，公司、项目、劳务单位多方集体会商等，确保复工复产高效推进。

眼下，佳兆业广州、佛山、粤西等地项目以“保民生、保交付、保品质”为目标引领，采取多种有效措施推进工程顺利、安全复工复产。

例如，3月20日，江门佳兆业悦峰府项目全面吹响复工复产号角，确保实现高品质交付；3月中旬，长沙天集容德佳兆业城市广场、贵阳佳兆业樾伴山全面复工；惠州佳兆业东江新城十一期4号楼顺利交付等。

实际上，佳兆业早就在危机来临之前，就开始了“刀刃内向”，精简架构。去年10月底，佳兆业发布了一份《关于西南集团组织架构调整及相关人员任免的通知》，将撤销成都地产公司和北京地产公司，相关职能及人员分别划归西南集团及北京集团。

与此同时，佳兆业旗下的产业集团也开启缩减模式。如，佳兆业城市更新控股集团调整为城市更新事业部，人员、职能也随之收缩。

不过，精简架构、收缩战线已成为行业普遍现象。

自2021年下半年行业急剧转冷后，碧桂园、万科、华润、保利、绿城、世茂、新城、旭辉、中南等房企，均有实施组织架构调整，包括事业部整合、区域公司合并、撤销部分区域公司等，其本质均为战略框架的收缩、精简，裁员亦不可避免。

对于暴雷房企而言，“活下去”是第一要务，只有精简人员，压缩成本，才能保证企业有剩余闲钱把债务窟窿堵上，保证交付等。

有佳兆业员工表示，“虽然内部出了一些问题，但是2015年的时候，我们没有死掉，这一次肯定也不会的。大家过苦日子而已。只要还能发工资，我就还会在这里。”

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦