广州旧改大撤退

时代中国只是众多房企撤出广州旧改的一员，2021年下半年以来，中国恒大、云南俊发、中国奥园、雅居乐、雪松控股、星河地产等多家民企均传出退出广州旧改的消息。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹，原文标题：《广州旧改大撤退 时代中国不是唯一一个》，头图来自：视觉中国

在2021年8月住建部发文城市更新要“防止大拆大建”后，广州旧改紧急“刹车”，近百个城市更新项目暂缓实施。一级市场大面积停滞，二级销售遇冷，入局其中的房企亟待破局。有广州“旧改王”之称的时代中国选择向广州市政府发函，恳请政府协调返还履约保证金和拆迁补偿款，共计20.1亿元。

时代中国只是众多房企撤出广州旧改的一员，2021年下半年以来，中国恒大、云南俊发、中国奥园、雅居乐、雪松控股、星河地产等多家民企均传出退出广州旧改的消息。

一、恳请救急

该函题为《关于愿请支持旧改项目退出的报告》（以下简称“报告”），落款时间为2022年3月29日，报告全文共5页，并加盖了公司公章。

报告称，此前，时代中国响应政府城市更新工作的部署，在广州市公开招商的旧村改造项目中已获取9 个旧村项目的合作身份，但近期，因受到多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响公司现金流稳定性，而旧改项目沉淀了大量资金，为顺利渡过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。

报告中，时代中国提出的两点诉求字样均加粗强调：一是恳请市政府协调退回从化、增城三个项目的旧改履约保证金；二是恳请市政府协调返还黄埔区五个项目前期投入资金。

时代中国分别在2019年3月、2020年7月和2021年10月与从化区禾仓村、增城区城丰村和新汤村签订项目合作协议，成为旧村改造项目合作企业/意向合作企业。3个项目投入履约保证金合计3亿元，但由于旧村改造政策不断调整，目前三个项目暂缓实施。

时代中国称，这3亿元履约保证金对企业解决阶段性困难“尤为重要”，恳请市政府协调在今年4月底前退还。

其次，时代中国还在黄埔区参与5个旧村改造，分别是岗贝村、双井村、鸟石村、裕丰围村、重岗村，“按照政府的要求提前启动拆迁，目前拆迁工作已基本完成”。

时代中国为此支付了高额的拆迁补偿费用，累计投入 17.1亿元，但由于政策变化，5个项目无法正常推进。对于这部分拆迁补偿费，其恳请市政府协调由区政府指定单位或国企承接黄埔区5个项目，并按照“城市更新10条”等政策，予以退还17.1亿元。

报告附表列出了各个旧改项目投入明细，时代中国在这8个项目上累计投入21.48亿元。

据不完全统计，近年来，时代中国签约或介入超过20个旧改项目，如成功退出上述8个旧改和已转化项目，其手上仍剩余包括增城新塘官湖村、番禺沙湾福涌村、花都横潭村、黄埔红卫村一二社、南沙黄阁大塘村、番禺大石街东联村等6个旧改。

根据业绩报告，时代中国2021年来自城市更新的收入为44.07亿元，较2020年减少超过10亿元，其中广州、佛山是贡献城市更新收入的主力区域。

业绩会上，时代中国董事会主席岑钊雄回应媒体和投资者对公司城市更新布局的关心，称过去10年，时代中国布局城市更新经历了起起落落，但未来会将城市更新作为主要业务，“会非常坚定把这项业务做得更加扎实”，并预计在2022年推进8个城市更新项目完成转化。

时代中国对经济观察网表示，针对近期广州市及下属各区城市更新政策及计划的修正及变动，公司正积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，函件中申请退出旧改项目是正常的企业经营行为。

一位接近时代中国人士亦透露，报告于3月底递交，目前尚未获悉退款等进展，近期该文件意外传出，集团内部也担心舆论影响有关部门对函件中提及诉求的研判。

二、撤退

申请退出旧改的，并非只有时代中国一家。

一位广州城市更新人士将2020年称为行业最“旺”的一年。2020年9月，广州市出台城市更新3年实施计划、5年行动方案和10年改造规划项目，计划3年内推进83条城中村，5年内完成183条城中村改造。

黄埔区是此轮广州城市更新行动的“先锋”。2020年6月，黄埔区提出力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，9月出台“城市更新10条”（1.0版），喊出了“按照‘快批、快拆、快建’思路，遵循‘先拆后建、以拆促建、拆建并举’原则”等口号，一时间旧改项目拆与建全面开花。

过快的全面拆建动工，叠加砍树风波，多重政策出台让广州旧改急速降温。

2021年8月30日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），要求各地城市更新从严加强审批，例如在“砍树”方面，同年10月，广州市林业和园林局便发文要求，城市更新不砍老树，迁移10棵以上大树要开展绿化专家论证并征求公众意见。

2月24日，时任住建部部长王蒙徽强调：要稳步实施城市更新行动，防止在城市更新中大拆大建；督促各地从广州市大规模迁移砍伐树木等事件中深刻汲取教训，坚决杜绝破坏性“建设”行为。广州再次被点名。

到了3月30日，广州住建局再发文，强调不短时间、大规模拆迁城中村，坚持年度计划管理的刚性约束：经市城市更新工作领导小组审定印发的年度计划，作为城市更新项目方案审批的依据；“未列入年度计划的城市更新项目，不得审批方案”。

由此，去年8月底“63号文”之后，苦等旧改项目推进消息的开发商们正式迎来了明确答复，多个待审批旧改项目被暂缓实施。

前述接近时代中国人士提到，广州近期对城市更新政策进行调整，例如黄埔区的旧改进度确实明显放慢，公司身处其中，多个旧改项目都受影响，“有的项目得到政府指定，便可以继续推进，但有的项目只能暂缓”，此次，时代中国也是希望政策调整情况下，与政府沟通退出“不合适的项目”，拿回部分沉淀资金。

据悉，时代中国在手的广州旧改项目中，黄埔区红卫村一二社改造接近完成，已于2021年底启动回迁分房；而番禺区福涌村、东联村、增城官湖村属于可继续前期研究项目，花都区横潭村河西社属于已批复可继续推进项目；南沙区大塘村属于已批复需继续完善项目。

前述广州城市更新人士坦言，开发商想从政府监管资金账户拿回旧改保证金难度很大，比如从监管账户拿钱至少需要5方同意——银行、村民、企业、政府和对应街道，如果像黄埔区所有旧改项目都需要和国企合作的情况，开发商还需要得到合作方国企同意，“旧改的股权出资结果很复杂，很多项目走合作开发形式，例如摘牌的公司是甲，出钱方是乙，实际干活的是丙跟丁，此时想要退款牵涉多方，不是一件容易的事”。

同样是已签约项目，但受限于前述广州市城市更新工作领导小组审定印发的年度计划，和全市建设指标，不同区、不同项目也分轻重缓急。

该广州城市更新人士透露，2020年，黄埔区喊出了拆迁改造66条村的口号，数十个旧村陆续拆迁。当前全市范围内，政府倾向于优先保民生，让此前旧屋已经被提前拆除的村民尽快住进回迁房，因此其他区未拆迁的项目只能排队等指标。

过去几年，城市更新尤其是粤港澳大湾区的项目在房企业绩披露时常被作为潜在土储重点推介，但受2021年的多重政策影响，多家房企纷纷宣布退出或转让旧改项目。

多个旧改项目呈现民企退出、国资进场局面：恒大退出庙头村旧改，发文欢迎国资“带资辅助”；雪松控股退出了何棠下村旧改，宝能退出枫下村旧改，黄埔区城投科学城集团接手；2021年底，升龙地产亦退出黄埔夏园村旧改，接盘方为广州开发区投资集团......

这一过程中，有开发商成功获得旧改保证金返还的案例。4月初，南沙区天益村、大稳村宣布，经协商，同意终止星河地产（正式合作企业）、兴胜投资（前期服务公司）退出两村的旧改，星河地产的参选保证金1亿元全额退还，并向大稳村捐赠74.64万元；而兴胜投资原400万履约保证金也转为捐赠，用于村民生活补助津贴。此时距离星河地产获得天益村、大稳村旧改资格，仅过去6个月。

上述广州城市更新人士描述，去年下半年以来，云南俊发“十分果断”，将广州城市更新业务近百人裁剩个位数，没交钱的甚至优质项目“说撤就撤”，原本大湾区总部猎德天盈广场东塔38楼已经人去楼空。其所在公司广州区域城市更新人员仅剩个位数，每月仅发放4000多元基本工资。

“63号文出来后，各区也不给出明确不审批、审批不通过的答复，我们提交材料，经办工作人员只让等消息，或者去找更高层级部门。”他透露，以前一星期内能完成的某项审批，已经两个多月推进不了。

“许多分析称政策让广州旧改‘从严审批’，但实际情况是没人敢拍板，如果有关部门给出明确规范——项目进展达到某些条件即可放行，那这种‘严格审批’仍然有企业能完成”。这位广州城市更新人士说，部门近几个月来都闲着，一个项目只剩下1个人，有同事还去村里做起疫情防控志愿者，项目推进遥遥无期。

对于时代中国发函退款一事，这位广州城市更新人士也坦言，许多公司都做了类似尝试，连函件格式都如出一辙：先介绍公司情况、政策背景，再提出退钱退项目诉求，最后表示希望政府协助纾困、共渡难关。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹