这次房贷利率怎么降这么多？

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，头图来自：视觉中国

见过央行各种降准降息操作，还真的第一次看到央行直接发文只对准房贷利率的：

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

国务院部门文件

减20个基点，也就是在原来利率基础上减去0.2%。我们现在的商贷利率基本参考的LPR，你可以理解为是根据市场波动情况而变的贷款基准利率。

而LPR分为1年期利率、5年期利率，房贷利率动辄上十年，肯定用不上1年期利率。

目前最新的LPR5年期利率为4.6%，也是房贷利率的下限，但是现在这个下限可以再降低20个点。

也就是说，房贷利率可以低到4.4%。

一、那这对每个普通家庭意味什么？

如果分别以4.6%、4.4%来计算，同样的200w贷款，房贷有什么不同？

这里用等额本息的方式，以30年为贷款期限，为各位对比一下：

说真的，如果只是差了237元，好像没什么差别，几顿外卖的钱，但这里只是最基础的底线计算，实际落地过程的数字可能比这个精彩得多：比如实际操作过程中银行的房贷是参考LPR浮动的。

以上海为例，上海首套商贷利率会在4.6%基础上再上浮35个点，也就是4.95%，这时候如果把利率拉到底线值4.4%，那一个来回前后就差了55个点。

全国范围来看，这个差值可能更大。

根据贝壳研究院数据，4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，如果按照下限值4.4%计算的话，那前后差77个点。

利率相差0.77%，按照前面说的那个200w例子计算，每个月月供就相差了929.96元，但是不敢给各位这么计算，因为央行给的是下限值，具体落地也是“因城施策”，每个城市都有自己的考量。

上海首套房贷利率会不会降，降多少，都得看后面实际落地。而且来说每年1月1日才实行最新LPR，也就是说跟在还房贷的朋友没关系。

这个利好，更多是对于当下还没买房的刚需。

二、什么是基准利率或者LPR？

不过我更关注的是另一件事：我们可以不熟悉什么基准利率或者LPR，但是我们需要知道一件事，它们都很“懒”。

虽然LPR是每个月一变，但是从2019年实行LPR以来，LPR的变动真的很稳。

中国外汇交易中心，全国银行间同业拆借中心

尤其是五年期的LPR，一共变过4次。这次不算哈，这次是在LPR基础上下浮幅度，而不是调整LPR，要分清。

但是你看看这里的幅度，基本都是以0.05%的步子在波动，这时候再看回“减20个基点”对比下，减20个基点就是减0.2%。

也就是说，这次下限波动幅度是过往LPR波动幅度的3倍多，都快赶上自有LPR以来，五年期利率的波动之和。

不过如此大量级的背后，在我看来最重要的不是具体降了多少基点。一位前辈老师提醒我说：之前利率交给各地省行，只要不超过央行规定上限就好。

但现在是聚焦楼市利率，要求各地继续降，而且降幅都明确了。

也就是说，这次的利率下限浮动，其实代表一种决心：是央行对楼市的决心，更是对经济的决心。

毕竟相较而言，启动楼市，地产商才不至于烂尾，楼市才不至于拖累金融体系。

而这件事其实这两个月来一直在被强调，从3月16日金融委会议的罕见强烈措辞：

©财联社

到4月29日，中央政治局会议里提到的关于房地产、货币政策、资本市场、基建：

新华社（不包括图中标记）

再到今天的央行层面释放的楼市利率利好，这些全国层面的动作和信号都在说明一件事：恢复经济的决心，正在层层渗透。

三、会影响买房人预期

全国层面针对首套房贷利率下限的调整，就相当于打开了一扇门，让各地有空间继续下调放贷利率。

这对于购房者来说，降低买房成本无疑是首位的，更重要的是一种积极的情绪带动，也就是我们说的楼市预期。

我们看看已经下调贷款利率的苏州、杭州。杭州当地银行从2月开始，首套房贷款利率普遍由之前的5.7%左右，下调到5.3%左右。

我看过证券报记者对杭州拱墅区一家中介门店的采访，被采访的小哥说：贷款利率低、放款快，确实会刺激一些刚需客户，看房的客户是在逐渐增多的，尤其在3月初比较明显。

对了，除了贷款利率，还有放贷速度。

4月贝壳研究院发布了一份全国重点城市贷款检测数据，4月平均放款周期为29天，较前一月缩短5天，这个放款速度也是2019年以来最快的。

就这些贷款利率、放款速度，或者楼市政策都会形成合力影响目前的市场格局。它可能不会影响到每个人，但是一定会借由人们的预期影响到整个楼市。

有时候我们自己可能对这些楼市新闻没什么感受，但是总有人有感受，这也就是好的开始了：当别人看房买房时，如果你也有购房需求，那你就不会坐在家里无动于衷。

还有一点需要注意：这次是专门针对刚需客户的利率下调，调整的首套房商贷利率浮动下限，这也同时说明了，这次政策的意图。

国务院部门文件

只调整首套利率，二套利率不变，抑制投机的意思跃然纸上。也就是说：利好楼市的同时，房住不炒还是最基本底色。

四、为什么是此时此刻？

这几个月来我们不断听到刺激经济、刺激消费的措施。也从各个重量级会议里看到对楼市的态度，这些到今天为止都在一步步量化和落地，所以为什么是现在？

最根本的原因就是，眼下的经济。

一场疫情被宅在家里的不仅是各位，城市的经济同样陷入被动。疫情在各城市此起彼伏，一季度各城市GDP整体实现了27万亿，但重点经济城市的GDP增速疲软。

北上深的增速都不高，尤其是深圳的2.87%，全国20强城市中增速最低。

而这些只是一个开始，因为受疫情影响更严重的是四五月月，尤其是上海。从目前已公布的各城市财政收入可以看出，今年前4月各地财政收入都有不同程度下滑。

尤其是深圳，虽然前4月财政收入降低12.62%，但其中4月深圳财政收入下滑了44%。

财政收入的很大部分就是税收，而税收某种程度就是经济晴雨表，这份数据足以让我们看到现在经济盘面的紧迫性。

而且别忘了今年各城市还有一个共同目标：虽然疫情当前，条件不易，但是今年3月5日的政府工作报告，提出的发展目标是国内生产总值增长5.5%左右，跟去年持平。

所有的情况都在酝酿一种情绪：就是没那么乐观，形势急迫。

而这才是今天我们看到各个层面的经济刺激、经济恢复，包括现在看到央行层面的利率下浮。

此刻的我们，可能比任何时候都更需要信心，而这些信心其实就来自于这些具体落地措施。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽