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2022-05-22 09:34
买房亏钱“指南”

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊,题图来自:视觉中国


有阵子没写这样的文章了。


伴随着和不同的购房者各种各样的交流,有一些心得和感悟,整理成了今天这样的文字,关于现在买房可能会亏钱的几件事。


如果你身边有朋友是这样的,记得转发给他。


买错房本来就不是一件容易的事情。


因为大部分人买房都会从自己实际的需求出发,但凡坚持了这个逻辑,房子就没有对错之分,适合自己的就是好的。


但是却有不少人忽略了自己的需求,从各种流派各种理论出发去选房,反而让自己陷入了泥潭。


而对于可能会错的几个方向,大概是这些:


地段:没弄明白低估和真的低的差别


最常会被问到的问题,问哪个板块哪个地段有低估的存在,他们想要去抄底。


之前面对这样的选题还会努力去准备给出答案,但是现在往往统一的回答都是:不知道。


为什么会有这样的答案,因为内核就是周期不对。


如今的房地产发展,在任何一个城市都经历过超过10年以上的时间,也没有哪个城市从白纸开始、从0起步。


所有的现状背后都有它的归因,所有的价值点高低都有它客观存在的道理。


如果一个区域在经历过十年的发展依然看起来价格不贵,那么背后也就说明了这个地方只值这个价格。


大部分购房者都更期待未来但是忽略了历史的客观,会用环线、距离等因素来找寻低估板块。


但是城市板块总归是分裂的,也有机缘巧合,这和人一样,没有绝对的均衡,也会有级别的划分。


作为购房者,买房的第一件事就是认可这件事情——一条环线上有特别便宜的板块,也会有异常贵的位置,但是贵和便宜其实本身就是客观价值的传递。


认可它,才是不亏钱的重要指南。


时机:没有时机才是最好的时机


我们回头看楼市趋势,经常会看到行业存在着各种的拐点。


在淡市中一段时间经过一些信号楼市突然上扬,在巅峰期因为调控,楼市急转直下。


这种动态变化本身决定了买房需要时机。在低点选择买入,在高点时刻卖出,这会是对个人资产最好抉择的行为。


也因为如此,坊间也出现了各种流派对于未来的预测,希望大家可以买在对的时间做对的决定。


这看上去没错,但是背后的问题就在于,回顾历史可以,但是如果我们自己投身在时间长河的时候你会发现,其实你不知道在你眼前的未来是否如你所愿


2018年的上海楼市大家都在推测转点,结果延续到2019年也是如此,如果不是疫情后的变化,2020年也不会迎来变化。


所有的预测都是基于过去,但是房地产的每一次政策都是根据当下和未来。


这是最关键的。


另外更加致命的是,很多人会用外部环境做借口来掩盖自己决策的慢。


每次想要决策的时候,通过一些理论来推测低谷还没结束,每次起势的时候自己会担心未来会不会面临回调。


这些心理动态看上去严谨,背后其实是决策的纠结。


我认为最好的购房时机,就是看到楼市已经回暖之后,做购买决定就好。


只要决策足够快足够果断,足够掩盖掉时机错过一个月的红利。


我几乎每一次换房都是肉体感受到市场回暖的时候决定的,无非是每次卖得快买得更快。


每次换好房之后,都能够感受到后面一段漫长的价格涨幅。


所以啊,与其去预测时机,不如在对的时机里坚持做对的事情,这才更有价值


品类:你买的到底是稀缺品还是小众品


这当然也是致命伤,但是这种致命伤往往都伴随着太贪造成的。


十多年前我一个温州朋友就在房产里犯了这个错误。


在楼市火热的时代,发现住宅没办法无限制贷款但是办公楼可以,觉得房产类产品地段是唯一。而办公楼可以大量的借杠杆,于是就储备了大量的办公楼。


结果怎么样我就不说了。


这件事在很多返租模式的商铺身上也同样存在。


通过包装制造出的月租金回报给到很多人过高的长线回报预期,房子到手之后才发现这些都是营销套路。


而能够这样的原因就在于,买的时候太过专注增值预期,从而忽略了真实价值本身。


对于普通购房者来说,在主流需求里买稀缺性产品,就是最为明智的选择,但是很多人往往做错了选择。


什么是主流?对于一般人来说就是住宅。


不要去看奇形怪状的产品,甚至不要去买奇形怪状的住宅,什么后现代极简主义,什么70年的酒店式公寓,什么户型设计奇奇怪怪的,这些产品都不要。


不要去想,不要去研究,不是主流的就不要轻易使用自己的购买机会。


而在住宅领域,什么是稀缺的,这种东西又可以说一大堆理论,但是如果你研判不出来,给你总结三点:


第一,买新的,老的意味着多的,或者不缺的;


第二,买大的,做小做紧凑是政策导向,在这个导向下还能争取出大的产品那就意味着稀缺;


第三,买少的,一个小区抛盘量少的,意味着你得到了大家都舍不得卖的资产。


一般购房,能够克制住选准这几个,那么就意味着你买到未来稀缺的,供不应求的产品。


买房最大的失败就是要太多。


太多的诉求但又明确的价格,意味着最后往往会忘记了底线,买到了小众但又不稀缺的产品。


城市:到底相信城市规划还是相信城市底蕴


又是一个特别好的选择题。


也是因为越来越多的人会被各种信息牵引,去考虑在一个陌生城市选择一套房子。


在这个陌生城市政策是宽松的,房子呢也一定是不错的,选哪个城市几乎就决定了这套房子未来会怎么样。


那对于城市,未来到底会不会成长,到底应该看什么?


对于普通购房者,经常会被规划迷惑,这是大部分人最后吃亏的根本。


一个城市的未来,最容易看到的就是规划和蓝图,但是我们是否想过,规划和蓝图也已经泛滥了。


作为一个去过一百多个城市以及每年看一百个项目的我来说,可以很负责的和大家说,任何一块土地都有一个宏伟蓝图。


不论是成为下一个CBD,还是下一个副中心,或者某个产业的升级转型,又或者高尚居住区,这样的规划遍地都是,不论是城市自己还是开发商,都会想办法给购房者营造一个美好的未来。


但是对于买房的你来说,你要相信一件事情,就是规划很大可能是会打折的,十年后没有想象中美好会是大概率事件。


那什么样的地段价值,未来打折概率不会那么大?


看几个角度:


第一就是看底蕴,底蕴意味着现状,同时底蕴也意味着当地城市的政策执行程度。


城市面貌是否干净,消费氛围是否有序,城市感觉是否有秩序,这些都来自过去执政能力的体现


过去的执政能力决定了未来的兑现能力,如果这一点观察不敏锐那么未来也就有买错的可能。


当然也有另外一个可能,如果这个区域能够跳脱地方政府的能级,那就另当别论了,比如说珠海的横琴。


横琴的能级已经不是一个珠海市决定的,那么他的发展也就不能完全用珠海的价值体系来衡量。


当然,城市底蕴怎么看,我说几个我的小心得:


第一、一定要打车,打车费用决定着城市刚需购买力,另外也可以和出租车司机聊聊天,感受下风土人情;


第二、我一定会去当地最热闹的大排档,第一看人气,第二看物价,第三吃点烟火气的东西;


第三、去一趟酒吧,看看外面停着什么车,里面点一瓶啤酒,这几乎就是这个城市中产的能力。


了解一个城市,三件事做完也差不多了,当然也不能多做,因为已经喝醉了。


判断:到底是用方法论还是用行业趋势


做内容这么久,和那么多潜在购房者沟通,发现很多小白就是没什么购房经验的人,内心却有十足的方法论。


经常有上车论,周转论,杠杆模式……各种各样,坚定的眼神和我描绘未来个人资产过亿的场景。


每次看到这样的小年轻,我不得不感叹,后生可畏。


但是我想和大家说的是,再多的理论也不如去看一百套房子来的强。


方法论是用来总结过去的,而实地踩盘是能够看到趋势的,这就是本质区别。


作为一个地产人,很负责和大家说整个楼市的赛道早就不是十年前的逻辑了。


十年前的赛道里,其实你做任何事情都是对的,因为行业快速膨胀,什么战术其实是没有用的,但却显得很有用。


行业里的若干大神,脱胎于那个时代反而忽略了自己其实是时代的注脚。


我们如果用那个时代的方案去验证这个当下楼市里的答案,那么就是输的最惨烈的一群人。


坚持多看盘多踩盘,所有的道理都在现场而不是在别人嘴上,要相信这一点。


另外对于买房来说,我特别不相信可以嫁接其他行业的理论,比如经常有人关于自己买房都会和我说的:鸡蛋不要放在一个篮子里。


所以他要把自己的预算拆分成两笔,然后买两套房子。


这算是什么理论?自己第一套自住的房子都没解决,还是勉强的感觉,已经想着鸡蛋和篮子的话题,然后把自己的老破大拆分成两套老破小住着。


背后还是因为对房子标的的不够了解,所有的不了解,本质还是因为看房不够从而简单把房产推到资产去判断。


写在最后


所有关于买错房的故事,大部分可以总结几句话:


不是钱太少,而是要太多。


不是不太懂,而是在装懂。


不是看不透,而是看太少。


以上三句话构成了所有当下买房亏钱的种种,希望大家可以不要这样。


最后,你的朋友有什么买房亏钱经验吗,在评论区说说让我们开心一下,也顺便给大家避避坑。


如果你自己买房亏钱了,欢迎在评论的前面加一句“我有一个朋友”,作为开头掩盖一下。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊

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