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2022-05-23 13:35
“提前还了150万房贷”,是赚还是亏?

本文来自微信公众号:深燃(ID:shenrancaijing),作者:唐亚华,编辑:沐风,题图来源:视觉中国


最新消息,首套房贷款利率要降了,但很多人在犹豫“要不要提前还房贷”。


5月20日,央行宣布,贷款市场报价利率(LPR)1年期报3.7%,与上次持平,5年期报4.45%,较上次下降0.15个百分点。


这意味着,新买房用户最低可享受到4.45%的利率,存量房贷用户的月供也将有所减少。不过,在此之前,很多人已经因为房贷利率挣扎了许久。


“房贷是普通人能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱”、“贷款买房是抗通货膨胀的最佳选择”,“低首付,高杠杆,搏一搏单车变摩托”……


过去多年来,贷最高的房贷,还最长的时间,绝不提前还房贷,是买房这件事上很多人的共识。


这是因为,过去十几年来,房价经历了高速上涨,房产增值的部分,早已远远覆盖了房贷利率,再者,大众投资方式多元,平均5%以上的理财收益轻易就能拿到手。怎么算,都轮不到提前还房贷。


但这一切正在发生变化。


契机是,2021年以来,股票、基金、重金属、虚拟货币等投资方式不仅收益率日渐走低,无数人甚至被牢牢套住。很多银行理财产品不保本了,银行存款利率和余额宝利率也是一降再降。


如今,常规理财方式想拿到4%的收益都难了。


这时候很多人开始计算,手里的闲钱理财收益在4%以下,自己承担的房贷利率却在5%以上,只要提前还一些房贷,轻轻松松省下就是赚到。于是,一批年轻人开始放弃琢磨理财产品,转而提前还房贷。


一笔显而易见的账,看似有道理,但,提前还房贷,真的适合所有人,以及所有的房贷形式吗?


一、投资收益不理想,提前还房贷当省钱


品类创新研究院执行院长周装今年35岁,在北京工作,2017年在长沙买了房子。他告诉深燃:“2020年之前基金、股市的收益都比较好,我没有想着要提前还房贷,2021年到现在,理财收益很惨,没有跑赢房贷利率。与其在手里砸着,不如提前还一部分房贷。”


他算了一笔账,自己的房子贷款近90万元,还款方式是等额本金,时长30年,加上利息,总共要给银行还接近170万元,利息就有80来万元。刚开始每个月还接近6000元,里面的本金是2300元左右,其他都是利息。到2022年,周装每个月还5400多元。如果提前还30万元,折算下来能省近30万元的利息。


经过对比,2022年5月4日,周装在留出了生活所需现金后,拿出了30万元提前还了房贷,将贷款年限缩短了10年,现在每个月的月供也降到了4000多元。


“我提前还了30万元,相当于干了60万的事,折算下来收益几乎是1:1的,轻轻松松省下30万,省下就是赚到。而且今年这行情,如果这30万去买股票基金,大概率要赔,这个是稳赚不赔,这么一想我心里就很爽。”周装说。


对他来说,每个月五六千元的房贷并不是很大的压力。“我纯粹是觉得这笔钱在我手里产生的价值不如提前还房贷产生的价值大,还房贷一块钱可能能产生两块钱的价值,那我为什么不做呢?”


当然了,他没有选择全部还款,一方面是考虑到手里要有一些现金,有安全感。另外也要关注接下来的整体形势。“如果大盘还这么差,我可能再提前还个五年或十年的,如果行情变好了,我就不提前还了。”


在周装看来,如果是刚需房自住房,并且手里有闲钱,在当前的形势下采取更稳健的形式尽快还完,是更好的选择。这么做也是在给未来解绑,不用一直惦记着还欠银行多少钱。“无债一身轻,可能符合当下很多人所追求的一种生活状态吧。”


陈立在2021年还清了三套房子的贷款。他的三套房子分别在不同城市,加起来房贷大约200万元。“前些年,考虑到贷款利息不算高,我们赚钱能力也还可以,跑一个时间差去不同城市买房子,这都需要利用贷款的杠杆撬动。”


但近几年的经济形势加上房产行业的严监管,他不敢冒进再去买更多的房。按照他的说法,2016年之前自己一直在做加法,近年来开始做减法,把自己的资产置换安全。


他分析,股票、基金、区块链等都不算稳健,银行的短期理财都不保本了,“楼市的黄金增长十年也已经过去,楼市没有高涨的基础,即便回暖也是微调,再把钱投进去就意义不大了”。


在这种情况下,手里的钱用来理财既跑不赢通胀,也跑不赢房贷利率,不如把比较高利息的贷款先还清,等于也是省钱了。


过去两年来,陈立收缩投资,终于在2021年还完了最后一套房子的房贷。“持有现金流,减少高消费,保持低欲望,安全永远是第一位的。还了房贷,不透支未来的钱,心理也就踏实了。”


二、压力太大,提前还房贷给自己减负


33岁的远清在北京工作,他在北京和杭州各有一套房子。2020年,他将北京的房子进行了一次置换,背上了186万的商业贷款,利率高达5.985%,加上杭州房子的120多万元房贷,他头上压了300多万房贷,每月还款额飙到了2万元。“这带给我的压力太大了,想到自己每个月的收入最低都不能低于2万元,我就很焦虑”。


另外,远清也没有擅长的理财方式,闲钱基本上都放在余额宝里,或买一点微信理财通的小产品,收益也就是3%左右。


以前他常担心随时有大的资金需求,总是要确保用钱的时候随时可以调度,也常设想等手里的钱再攒一攒,通过加点杠杆是不是还可以再配置点资产,但一切都没能实现。“我做理财,风险系数太高的不敢去尝试,绝对是被通货膨胀吊打的做法,我决定提前还房贷。”


最近一年多,远清先还了几笔几十万的大额房贷,后续,只要手里有一点存款他就会在银行的APP上申请提前还款,5万、10万这种他也不嫌少,还完之后,马上就能看到月供减少了多少。看到房贷越来越少,内心很爽,这也给了他继续赚钱还款的动力。


目前远清总计还了大约150万元的房贷,月供金额降到了1万元左右。


“虽然原来的2万元的月供也能承受,但压迫感不一样,对我来说那真的是个挺重的包袱,我现在觉得1万元是一个特别理想的状态。”未来,远清计划继续还一部分房贷,不过他不着急还完,“说不定个税抵扣什么的对这方面有要求,我可能会留一小部分。”


和远清情况类似的年轻人不少。


小溪在杭州定居,今年28岁,她于2018年在杭州买了房子,贷款有200来万,5.88%的利率,每个月要还约1.3万元的房贷。她老公也在婚前买了房子,两个人每人身上背了200多万的房贷,压力很大。


而且她发现,三年多过去了,自己还掉的大部分都是利息,本金没掉多少。“总是有一种欠了200万的感觉。因为我是等额本息,等于前面还的大部分都是利息。”


于是,小溪跟老公商量,提前还房贷。


2021年11月,在房贷满三年的时候,他们提前还了100万元。“现在我每个月只用还六千多块钱的月供,租出去一套房子,也能覆盖一些房贷,负担就轻多了。”


凡事必有两面。


31岁的若楠虽然最近也提前还掉了房贷,但只是因为打算换房,为了卖房交易流程更畅通。她并不支持提前还房贷,因为她是一直利用金融杠杆理财的受益者。


2015年,若楠在燕郊房价9000元/平米的时候,买了一套60多平的房子,2016年房价大涨到28000元/平米,她把房子转手一卖,在北京花100万左右的首付买了自己的第二套房子。


2018年她做了一些海外资产配置,买了日本的一套房子。


她还投资过某公司旗下的一个风险型理财产品,最高的时候收益率达到了16%,她在里面赚了三十多万元。“去年前年我一直在定投黄金,我自己摸的规律是跌到350元/克的时候买入,到了390元/克左右卖出,就这样,我的黄金投资收益还是不错的。虽然我的股票基金目前也是被套牢状态,但这两年环境比较特殊,长期我是看好的。”


若楠在理财上的规划是风险型和稳健型产品搭配。


除了房产,她会把一部分钱拿去买理财型保险,等到六七十岁以后,会有一笔钱是自己未来的保障。股票、基金、债券这一部分相对来说她能接受一定的浮动以及亏损。“我的理财产品有稳健的、有冒进的,如果风险型的亏损了,我也不会那么焦虑。”


在她看来,理财长线短线都要看,房贷时间长达二三十年,这中间可能会有各种各样的变化,这两年理财市场不好,过两年又未必还是这样。当然了,大家常说赚不到认知以外的钱,要看自己有没有理财上的认知。“如果具备比较多的理财知识和渠道,完全可以拿提前还贷的钱去寻找新的机会。”


三、到底该不该提前还房贷?


长期关注经济领域的北京师范大学教授、一带一路学院研究员万喆分析,社会融资中有一项就是居民贷款,近年来,居民贷款意愿下降和提前还贷的逻辑是一致的。


“过去十几年来,居民愿意贷款买房,并且不提前还贷,原因是通货膨胀率相对较高,整个社会投资又比较热,居民更愿意拿钱去做多元投资。第二,房地产市场经过了一个快速上升的周期,投资回报率非常高,居民不断贷款买房,看重的是房产未来的升值空间,这个投资回报率远高于房贷的利率。”


但目前正处在一个变化的阶段,近五年来,房住不炒的政策执行得越来越严格,提高贷款门槛、限购、限贷等政策,不少房地产的企业高周转的模式受到了压力,房地产价格未来的预期已经收缩,加上疫情的反复影响到了很多企业以及个人的收入。


另一方面,整个社会的投资回报收益过去也存在泡沫,居民拿出钱投资股票基金理财,回报率已经不可能再像过去期待的那么高了,所以很多人觉得不如提前还贷。


万喆指出,现在实际上就是处在疫情、房地产监管趋严、通货膨胀等综合因素集中的阶段,很多人贷款意愿、投资意愿都下降了,不愿意再进行运营扩张,也不太愿意继续负债了。因为没有上升空间的负债就是纯粹的负债,手里有更多现金就要把这个负债降低。


“不过现在的提前还款,只是短期内少数人的做法,不是特别普遍的趋势。”要不要提前还房贷,关键要看放在谁身上。


财商领域从业者荣威提醒,公积金贷款的部分,利率较低,不建议提前还。市面上目前相对稳定的理财形式,比如保险公司五年或十年的理财产品,年化收益在5%左右。


“贷款利率如果在5%以下,可以继续承担,如果是5%以上,可以早点还。”


另外还有一种对比法,就是跟通货膨胀比,“如果你的收入涨幅能跑得赢通货膨胀,可以继续承担房贷,反之,你就不适合用这个高杠杆。挣得越多,可以把杠杆放得越大。”


社科院金融研究所主任尹振涛补充,提前还房贷还要参考还贷方式和年限。


等额本息每个月都还一样的金额,这种贷款的特点是一开始更多的是支付利息,后面更多的是支付本金。这种在前一些年如果没有更好的投资类型,可以选择提前还贷。


但30年的房贷如果已经还了十几年了,后面所还的贷款也大都是本金了,提前还意义也不大。还有一些银行,在一年内或者三年内要提前还款,可能还有违约金,需要提前问清楚政策。


最后,还要考虑今后10年、20年的变化。


尹振涛解释,如果现在选择了提前全部还清贷款,等于没有了这个金融业务,后面还有20来年的调整期,银行的利率和房贷利率常常调整。


“不能因为短期的变化而给长期轻易做决策,还是要把目光放长远。”


万喆也指出,既要考虑未来的通货膨胀,也要考虑可能的滞胀或衰退。


所以,综合多位业内人士的说法,有多套房产的人,做一个投资组合的变化是没有问题的。对于大部分普通人来说,如果手里有闲钱,注意是留足了生活备用金,包括教育、医疗、意外等之后的闲置资金,且自己没有相对稳妥的投资方式能够获得5%以上的收益,房贷利率又在5%之上、房贷年限还比较长的人,可以选择提前还房贷。考虑到未来可能的变数,提前还部分会是更稳妥的做法。


反之,则建议继续承担房贷,分摊压力,拿手里的资金创造更多可能。


应受访者要求,文中陈立、远清、小溪、若楠、荣威为化名)本文来自微信公众号:深燃(ID:shenrancaijing),作者:唐亚华,编辑:沐风

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