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2022-05-25 11:34
法拍房“狂野”

本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:吕秀伦,头图来自:视觉中国


近来,法拍房的热度丝毫不亚于地产圈中的土拍。前脚,上海中粮海景壹号500多平豪宅拍出1.779亿,成交单价达30万元/平;后脚,北京顶豪万柳书院260多平豪宅拍出1.09亿,成交单价达36万元/平。


寸土寸金的北京、上海不断刷新着对于人们对于法拍豪宅的认知。而位于杭州的法拍房市场也于5月18日成交了一套老牌江景豪宅,拍出2890万高价。而年内,杭州已成交了4套法拍豪宅,成交单价均超过12万/平。


尤其是眼下,地产下行,无疑增加了法拍房数量。在今年的法拍房交易场上,千万乃至上亿的法拍房成为“常客”,而这样一套房价格甚至比四五线城市一块的土地总价还要高。


不仅如此,法拍市场甚至比土拍更为竞争激烈,动辄几十轮,乃至上百轮、数百轮不等,经历着一次又一次的延时,背后则是溢价率的迅速攀升。


但并非所有城市的法拍房都能一次性找到合适的接盘方,例如,南京一套法拍房经过两次挂牌最终无人问津,致使流拍。最后,该套房降价幅度较市场评估价降低超1700万才勉强成交。


不过,无论是否成交火爆还是遇冷,都终究抵挡不了法拍房频频被摆上“货架”的现实,有机构数据显示,法拍房数量从2019年的50万套,增长至2021年的超过160万套。短短两年时间,超百万套增幅。


一、天价法拍房


曾几何时,购买法拍房被贴上“捡漏”的标签。不过,用在这里却不合适,现在很多城市购买法拍房甚至需要用“抢”。


5月18日,经过266轮激战,最终成交价2890万元,比起拍价足足高出930万。这是杭州金色海岸一套建筑面积达230.63平房产的现场拍卖情景。此次拍卖也赚足了围观者的眼球,吸引超2.9万人次围观。


拍出如此高价并不意外,该套房产所在的金色海岸小区是杭州上城区有名的老牌江景豪宅。虽然小区交付至今已近15年的时间,但作为到平层高端住宅,加之良好的区位优势、物业保养,小区放在今天丝毫不亚于诸多豪宅。


今年以来,豪宅在杭州法拍房市场中表现非凡。春节后,老牌豪宅欣盛东方润园一套建筑面积318.25 平方米的法拍房最终以3825万元成交,折合单价约12.02万元/平,成为虎年第一套千万级法拍房源。


紧接着2月下旬,蓝色钱江一套235平方米的法拍房以高达3037.5万元的总价成交,单价12.9万元/平,刷爆杭州房产圈;次月中旬,蓝色钱江另一套建筑面积227平方米的法拍房以2766.4万元成交,单价约12.2万元/平。


在全国楼市不景气的当下,杭州法拍房豪宅市场能稳坐单价12万元/平钓鱼台,这与市场需求端的热衷密不可分。


如同杭州法拍房市场火热的城市,还有北京。5月14日,顶豪万柳书院成功拍出2套豪宅,其中一套顶层复式拍出了36万元/平的天价,成交价1.09亿元,刷新了法拍房单价纪录。


每平36万元的单价,甚至引来了经济学家马光远的“围观”,他在其社交媒体上感叹:“这个拍卖最终的成交价惊人!房地产市场未来的大格局就是好房子越来越贵,差房子价格回归,鸡犬升天的局面结束。”


资料显示,万柳书院这套顶层复式面积298平米,同时,该房产评估价及起拍价均为5503万元,共计8人报名,经过117轮竞价,最终以溢价率接近100%成交。网络竞价成功确认书显示,拍下这套天价豪宅的用户为“葛珂”。


外界普遍认为,拿下此套房产的神秘人正是执掌金山软件的互联网大佬葛珂。资料显示,葛珂身价不菲,以60亿身价排名2021胡润中国职业经理人榜单第31位。


另一套万柳书院法拍房评估价4700万元,也是8人报名,经过43轮竞价,最终以7594万元成交,折合单价约29.6万/平。


火热之下,亦有法拍房“爆冷”。5月9日,南京首代顶豪帝豪花园A12幢别墅,最终以低于市场价1700多万元的价格法拍成功。在此之前,这套豪宅已经两度流拍。


3月,这套328平方米的房产首次开拍,市场评估价3900万元,起拍价2730万元,已经自降1170万元,最终还是没有逃过流拍的命运;同月,该房产再次被摆上“货架”,仍旧无人问津,致使流拍。


次月,该套房产再降500多万元,起拍价仅为2184万元,相较市场评估价猛降1716万元后重新挂出,最终以底价成交。


二、两万亿市场


2012年11月20日,由杭州市萧山区人民法院处置执行的一套位于天汇园星云地小区的住宅抵押物,首次在网络司法拍卖平台阿里拍卖上成交,拉开了中国房地产网络司法拍卖的历史序幕。从无到有,法拍房市场已经走过了整整十年。


目前,相关机构认定的网络司法拍卖平台包括了阿里拍卖、京东拍卖、人民诉讼网、中拍网、公拍网、工商银行融E购、北京产权交易所等7家机构。


其中,体量最为庞大的当属阿里拍卖。以阿里拍卖为例,乐居财经通过其“资产交易”栏目中以选取标的物类型“房产”数据作为参考,得到以下数据。



2017年~2021年,全国房产标的物类型不断在递增,2021年比上一年猛增14万余套;而在今年前4月,法拍房数量超过24.7万套,甚至接近2017年全年的数量。


截至5月23日,阿里拍卖显示房产标的物类型总数据约为328.95万套。不过,该数据反映的是该网站上所有交易房产类型的数量,法拍房只是其中之一。


并且,该数据是一个历史累计数据,包含所有已成交、已过期的房产,还会出现被重复统计的可能性,因此实际法拍房数据要远小于该数据。


但即便如此,仍改不了法拍房激增的事实。据国家金融与发展实验室发布的《2021年度中国杠杆率报告》,近年来法拍房数量在逐年递增,从2019年的50万套,增长至2021年的超160万套。


更令人惊叹的是,法拍房已成长为一个庞大的市场。2021年全年,全国法拍房总挂拍金额达到2.35万亿元。


体量庞大的法拍房数量,并不是依靠某个城市带起来,各地数量增长仍是主流。


例如,在北京,2021年上拍量为6385套,成交量2756套,比去年分别增长17.2%和17.3%。成交总额232亿元,其中住宅成交2054套,成交额126亿元,商业办公类成交702套,成交额106亿元。共计18749人报名参拍,平均6.5人争抢一套法拍房。


又如在广东,2021年住宅法拍房开拍套数共31551套,相比2020年增加5140套,同比上涨19%。


此前,在“房票”一票难求情况下,因部分法拍房不需要“房票”资格而被不少购房者青睐,从而催生出炒房等乱象。


有专业人士表示,此前购买法拍房主要有两种方式,一方面,法拍房是否限购并不与当地购房政策挂钩,以主管拍卖该套房源的法院所在地执行的购房政策为准;另一方面,若法拍房需要“房票”,但若在流拍后,竞买人可通过购买被执行人的债权即可间接拥有限购房源的产权。


但是,法律法规正在补齐这些短板。去年12月,最高人民法院对法拍房作出新规,该规定自2022年1月1日起实行。在新规之下,各城法拍房将受当地限购政策约束。


三、弃房断供、破产现象暴增


法拍房数量激增的背后,有着何种原因?过去,买房是作为投资、保值的手段,在近两年来已行不通。有的地方房价大幅降低后,一些购房者最终选择断供。


今年年初,有一位断供网友称,在燕郊买了一套140平方米的房子,总价426万,贷款298万,每月月供1.68万元。一晃四年过去,燕郊房价腰斩,再加上自身原因,他已经还不起房贷了。


而截止到2021年底,中国人房贷52.17万亿。在经济下行,部分城市停摆的封控下,企业裁员,房奴失业但还要继续还贷,法拍房会越来越多。


比如,因互联网大厂裁员、降薪直接影响码农收入减少,被迫导致断供的例子就不在少数。网上就有互联网员工自述,“被裁3个月,已经还不起月供2万的房贷了”。


然而,法拍房并不等于个人断供房,而个人断供走向司法拍卖的也只占一小部分。专业人士指出,大部分法拍房来自合同纠纷、金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷等导致抵押物被查封,最后出现被司法拍卖抵债等,上拍数量多的城市多数都是经济活跃的一二线省会城市。


尤其是眼下,地产行业下行趋势之下,暴雷成常态,无疑增加了法拍房数量。


例如,曾经百强房企光耀集团,也未能逃脱破产、法拍的厄运。2月26日,光耀旗下16项打包资产被法院集中拍卖,起始价4.4亿元,但最终仅有一宗土地成功拍出650.54万元,其余资产全部流拍。


这个数字,在光耀集团的负债规模面前,简直就是杯水车薪。根据光耀第三次债权人会议资料,仅优先债权组和普通债权组的债券总额就已经达到了169.86亿元。


无独有偶,去年10月,周晓光和丈夫虞云新所有的东阳市白云街道东义路希宝广场1幢101室及1幢地下室房地产也被以4799万拍卖,最终流拍。


周晓光的经历也颇为传奇,她是电视剧《鸡毛飞上天》的女主角原型,从20元摆摊,经营小饰品发家,创立新光饰品,后涉足房地产等行业,最终将新光集团发展成一家集地产、金融、商贸等业务为一体的企业。


但好景不长,2018年9月,新光控股旗下两只发行总额为30亿元的债券发生违约,随后资产受限、股权质押和冻结等问题接连出现,新光控股及其三家子公司申请破产重整。


当然,也有不少地产大佬幸运地被拍走了法拍台上的房产。


三盛宏业的掌舵人陈建铭,曾是上海滩著名的地产大佬,最终也走向了被司法拍卖抵债的命运。3月,三盛宏业旗下一位于上海房产被拍卖,起拍价1.092亿元,评估价1.5599亿元。经过141次出价最终以1.779亿元成交,成交单价达30万元/平。


该拍卖房产为“中粮海景壹号”豪宅,拍卖原因为上海三盛房地产、上海三盛宏业投资及公司实控人陈建铭未履行调解书确定的义务,而被债权人申请法院强制执行,案由为借款合同纠纷,执行标的金额为3555.7万元。


除此之外,昔日浙江女首富何巧女旗下资产也曾被拍卖抵债。除了浙江女首富身份外,她还打造“园林第一股”,几度登上胡润百富榜,曾坐拥300亿身家。


去年10月,何巧女与丈夫唐凯名下位于北京东城区两套房产被法院拍卖,分别以1832万元、2574万元成交。这两场法拍可以用“抢房”来形容,原本于上午10:00结束,其中一套229.85平的延迟了39分钟,另一套173平的更是延迟了1小时46分钟。


在此之前,何巧女名下同小区的4个车位以397万元的总价被拍卖成交,且成交价均高于评估价。此外,她在北京昌平的两套房产在今年8月也被法院摆上货架,分别以3014.87万元和2857.84万元成交。


数据显示,2021年,全国宣布破产的房企达到396家,平均每天都有1家房企宣告破产。随着破产房企数量增多,法拍台上将摆放着更多资产,任由接盘侠挑选。


与此同时,购买法拍房并非一劳永逸,需要谨慎对待。可能还会面临处理产权、补缴水电费、无法落户、无法过户等问题。


本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:吕秀伦

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