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2022-06-23 16:26
“外行”买楼,“跨界”买地,地产抄底开始了?

本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,原文标题:《不动产买家进场》,头图来自:视觉中国


中谷物流的掌舵者卢宗俊,近日登上了地产圈头条。花甲之年的他,计划斥资不超过29亿,买下上海佳兆业金融中心,并将其设为集团总部。


交易价还未最终敲定,卢宗俊便迫不及待地对外公布这则卖楼喜讯。他心里已经算好了账,上海赢湾净资产为32.03亿元,此次以不到29亿入手,怎么看也是一桩划算的买卖。


不仅中谷物流,还有浙商银行、鄂尔多斯、南京医药等非地产企业,都趁机在上海、南京等地,斥重金买下写字楼,或充当办公楼,或等待保值增值。地产行业风险仍在蔓延,但危与机向来的并存的,市场上也存在着许多抄底优质资产的机会。


当下,除了在大宗交易市场,连土地市场也充斥着外行买家。包括少林寺、青岛啤酒、山东黄金等,以及一些个人买家都开始择机出动。他们心里十分清楚,脆弱的资金链,以及偿债的高峰期,让房企们焦头烂额,无暇他顾,眼下正是买地的最好时机。


甚至连新冠疫苗制造商科兴中维也偷偷注册了一家房地产公司。毕竟疫苗带来的业绩,始终不能持久,当前科兴手握大量资金,切换赛道也在情理之中。


天下熙熙,皆为利来。房地产行业是有周期性的,回顾过往,行业下行之际,总有人入场布局,整装待发,待到春暖花开,似乎就能站稳脚跟,享受“低买高卖”生意逻辑带来的收益。


“外行”买楼


地产下行,有人辞官归故里,有人星夜赶科场。一些地产商正在出手资产,以缓解流动性,而闻讯而来的“猎食者”,则陆续上演一出出“抄底”的戏码。


作为中谷物流的掌舵者,卢宗俊眼看公司的业务规模不断扩大,便萌生了更换办公场地的想法。近日,他瞅准了时机,计划买下上海佳兆业金融中心,并将其设为集团总部。


6月20日,中谷物流宣称,其全资子公司拟从国寿恒湾(天津)企业管理合伙企业、金湾(天津)企业管理合伙企业的手上,购入上海赢湾兆业房地产有限公司(简称“赢湾兆业”)100%股权。


乐居财经查阅获悉,去年6月,中国人寿便通过增资的方式,从佳兆业手中接下了赢湾兆业。现国寿恒湾(天津)、金湾(天津),均隶属于中国人寿旗下,但两者持有的赢湾兆业的公司法人则仍为佳兆业老臣、副总裁聂强。


上海佳兆业金融中心总建面约为7.7万平方米,其中办公建筑面积约为4.7万平方米,总高16层,它一直都是佳兆业集团在上海的总部大楼。


眼下这笔交易的对价,初步拟定为不超过29亿元,但最终的交易价格,还在谈判中。换言之,交易还未真正敲定,卢宗俊便迫不及待地对外公布。


或许他心里已经算好了账,上海赢湾净资产为32.03亿元,而此次以不到29亿入手,怎么看也是一桩划算的买卖。尽管中谷物流已明确不会涉足房地产,但收获了这座总部大楼,他就能进一步畅想上市公司的发展前景了。


同样在上海,浙商银行也于3月底,宣布为上海分行购置了新的办公楼——绿地创驿大厦A塔楼。项目土地使用面积37433.9平方米,包括一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼。


去年年底,绿地就已以30亿元的价格,转让创驿大厦60%股权予上海地产、上海城投。那时候,绿地承诺收到交易全款之日后最多不超过2年,按上海地产、上海城投资产管理实际投入金额加每年8%收益之和,回购上述60%股权。


谁料创驿大厦还未等到绿地的回购,部分物业便已落入浙商银行之手。调控的基调下,融资渠道收窄,无疑加剧了房企部分项目资产的流转命运。


近来,抓紧时机启动大宗交易的,还有以羊绒服装、电力冶金化工为主业的鄂尔多斯集团。


5月,当上海仍处于疫情静默期的时候,鄂尔多斯宣布,它拟与其控股子公司电力冶金集团,购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下210个停车位,物业总面积为4.54万平方米,总价值约26.7亿。


据说,标的项目的购入价格,正处于近两年成交价格的低位。因鄂尔多斯的主要产品是煤炭、硅石、石灰石等,所以它此次市场动作,被人调侃为“煤老板”抄底上海写字楼,渐成热议。


鄂尔多斯对上海的商办市场,或许并不陌生。早年在陆家嘴附近,它已投资建设了一栋21层的甲级写字楼。


眼下,这些外行买家趁着手中现金流尚可,低价买下写字楼,既可以享受物业的保值增值,又可以获得运营产生的稳定现金流,可谓一举两得。


“跨界”买地


脆弱的资金链,以及偿债的高峰期,让房企们焦头烂额,无暇他顾,拿地对于他们来说,渐成奢望。于是,自去年下半年以来,土拍市场开发商身影稀疏,部分地块也陷入了无人问津或底价成交的尴尬境地。


眼见业内主体大多无力扩储,跨界者纷纷入局。例如,上海复苏第一天,标杆民营房企几乎集体缺席首轮集中土拍,山东黄金却风尘仆仆前来魔都抢地,并与中垠联合体以9.6798亿元底价竞得宝山杨行商住地块。


而最引发外界关注的外行拿地事件,当属4月6日嵩山少林寺在郑州拿了一块地。


彼时,郑州以挂牌方式出让了郑东新区一宗商业、商务用地。该地块最终由河南铁嵩数字科技有限公司(简称“铁嵩数字科技”)以底价4.52亿元竞得。


拿地前两周,铁嵩数字科技刚刚成立,注册资本4.52亿元刚好是此次拿地的价格。其由河南铁投综合开发有限公司(简称“河南铁投”)和河南沅翰实业有限公司(简称“沅翰实业”)分别持股51%、49%。


河南铁投由河南省铁路建设投资集团100%持股,后者是河南省人民政府全资持有公司。而沅翰实业则由少林无形资产持有70%股权。


河南铁投后来成为建业的主角,其本身就有房地产业务,因此有拿地动作并不让人意外。少林寺则不同,在外界眼中它本是佛门“净地”,但在拿地的背后,却藏着令人惊呼的商业版图。


少林无形资产原由中国嵩山少林寺、释永信、释永乾分别持股10%、80%、10%。


或许是为了避开舆论的关注,释永信、释永乾随后撤出了对少林无形资产的持股,才让因购地而发酵的热议渐渐平息。


如果把少林寺当做是一家实体企业,那它此番进军土拍市场也并不稀奇。在它之外,主业非地产的企业,却热衷买入土地的例子并不鲜见。


去年12月,青岛啤酒在青岛第三次集中供地中,斩获一宗商住用地,根据规划,该地块将建设市北啤酒小镇项目,因此被称为“青啤货场用地”。


据乐居财经了解,青啤货场用地是青岛啤酒以底价14.2亿元竞得的,项目总规划建面18.56万平方米,其中商服3.71万平方米、划拨租赁型人才住房3.61万平方米,而住宅的体量,则高达11.2万平方米。


青岛啤酒布局房地产由来已久。早在2009年6月,它便注资2亿元,成立了青岛啤酒地产控股有限公司(简称“青啤地产”),主要面向房地产业务。


但不久之后,青啤地产就开始“退房”。它于2013年底挂牌转让济南青啤置业投资100%股权;此后两年,又转让了旗下的临沂瑞坤置业、青岛宏基伟业投资,以及在青岛市崂山区的两宗地块。


谁都没想到,曾经逐渐与地产业务挥手作别的青岛啤酒,如今却又有了买地的举动。


在跨界拿地的主体中,还有的特意以“马甲”示人,真正的身份却隐藏在背后。


6月初的南阳土拍,一宗编号为G2022-28的地块,被南阳赢建置业底价2.24亿元竞得,地块折合410万元/亩,楼面价为2799元/平方米。


南阳赢建置业是5月末才成立的,显然是奔着拿地来的。该公司由魏泰栓、张培两位自然人,分别持有51%、49%股权。有媒体披露,魏泰栓是河南中源化学公司制造中心的员工,因此拿地的主角实际上是中源化学。


中源化学位于河南南阳桐柏县境内,主要从事天然碱勘探开发、生产与销售。其前身为桐柏安棚碱矿有限责任公司,2014年8月通过资产重组,实现资产上市。


隔行取利


有人说,宇宙的尽头是房地产。这句话不无道理,各行各业的公司,在某个阶段,总热衷于跨界地产。他们设立地产公司、拿地、购置商办物业,似乎都想以此享受资产的保值增值,或在土地市场分一杯羹,实现隔行取利。


去年10月,北京科兴益道置业有限公司(简称“科兴益道置业”)注册成立,注册资本7.7亿,该公司所属行业为房地产业,经营范围包含房地产开发经营、物业管理、机动车公共停车场的经营管理、企业管理等。


它由北京科兴中维生物技术有限公司(简称“科兴中维”)持股100%。科兴中维并不简单,其为国内被人所熟知的疫苗生产企业。


外界不禁产生疑惑:这样风头无两的企业,却要涉足正处于谷底、利润下行的房地产行业,是处于怎样的考量?


年初,科兴生物在接受媒体采访时表示,科兴益道置业主要是对租赁房进行管理,主要面向员工的房屋租赁,以及不定期到场的外聘专家短期住宿等。


但对于这种官方回应,有人却不认同。他们认为,疫苗带来的业绩,始终不能持久,当前科兴手握大量资金,切换赛道也在情理之中。


天下熙熙,皆为利来。房地产行业是有周期性的,回顾过往,行业下行之际,总有人入场布局,整装待发,待到春暖花开,似乎就能站稳脚跟,或享受“低买高卖”生意逻辑带来的收益。


这种观念深入人心,不仅公司如此,那些现金流充裕的个人,也不例外。


今年4月的绍兴土拍,位于城西的南溇底地块,经过15轮的竞拍,最终被李更美个人以总价3.96亿元、溢价率7.61%拿下。地块出让面积为1.98万平方米,总建面最高达4.74万平方米。


李更美在浙江远亚置业、绍兴汇京置业、绍兴上虞佳运置业等公司担任法人,看来是颇有经验的地产投资者。绍兴藏富于民,类似的情况并不少,典型如镜湖的大滩六号院,就是由几个老板出资拿地的。


本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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