老破小加电梯后，一楼会贬值吗？

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：微笑向暖，头图来自：视觉中国

对上海老破小来说，加装电梯本来是一件好事：提升小区整体形象，方便上下楼等等。

事实上，老破小要不要加装电梯一直都存在很大争议。在上海过往改造小区中，所有老破小加装电梯这件事情，最大的抗性就来自一楼。

因为一楼使用电梯的概率基本为零，所以加装电梯意见征询中，反对票中绝大部分来自一楼住户。

也因此，上海降低了加装电梯的启动门槛，业主意愿征询通过比例从原先的90%放宽到三分之二。

包括加装电梯的筹集资金分摊到各楼层，一楼原则上是最低的0，一楼不仅不出钱甚至还需要给予一定的损失赔偿。

事实到底是不是这样的，我实地去市中心看了几个老破小：它们加装电梯后，一楼的价格有没有受到影响，会降价多少？

一、加梯后同一小区各楼层，价格变化大吗？

长宁区的改造小区比较多，我选择了位于中环内仙霞板块的“威宁小区”。

2004年，威宁小区成为了上海首个加装电梯的案例，小区内部分楼栋已经晋升为电梯房，但也有一些楼栋仍然是楼梯房。

如果看加装电梯对各楼层的房价影响，一个合理的方式就是用同小区已经加装电梯的单元，对比还没有加电梯的单元，以它们各自房价的变化作为参考：

在目前正在挂牌的房源中，加梯楼栋1～6楼的价格对比没有加梯的楼栋1～6楼的价格，有两个变化：

• 首先，从每一个楼层来看：加了电梯后2楼至6楼都涨了，涨幅在9%～11%左右，对高楼层的价格影响比较大。

  
  

• 再对比没加电梯的楼栋，6楼和1楼的价差在8000元/㎡，加了电梯之后6楼和1楼的价差在12000元/㎡，价格差别拉开了原来的一半，总价至少高出了10万左右。

而一楼加了电梯后还降了2.29%。据中介介绍说，挂牌中的一楼均价差不多都在7.5万～8万/㎡，一般有电梯的比没有电梯的一楼单价低了1000到2000元，因为都是小户型，总价差额不会太高。

加了电梯的一楼房价是一点也没涨，而且变得更难卖了。查了一下这个小区历史成交情况，一打开发现最近成交的几乎都是高楼层（5楼、6楼），一楼很少很少。

并且在所有已成交楼层中，也是高楼层成交的更多，低楼层只占了四分之一。

可以看到加装电梯对其他楼层来说，解决了爬楼梯的不便之后，从房子的流通性上来看比一楼要好卖多了。而一楼因此失去了不用爬楼梯的优势，反而变得更难成交。

从挂牌时间上来看，有的一楼房源从去年6月份就挂出去了，过了一年也没有卖出去。

想要好卖一点还会因此调低价格，一般差不多降了有10万，等于总价300万左右的3%，对一个三十几平的小户型来说已经算是亏了。

据中介介绍说，客户一般很少会看一楼的房子，除非是不在意楼层的人，可能会因为价格低一点才会选择一楼。

一旦加了电梯，中高楼层也变得方便很多，就更不会选择一楼了。

其实，有电梯的一楼和没有电梯的一楼价格不一定差太多，关键是有电梯会降低一楼的流通性。

怎么说加电梯一楼都是吃亏的，明明是同一个小区，加了电梯后其他楼层涨的更多，一楼的价值却没有变化甚至下滑，在流通性上也更难卖了。

二、如果只看一楼，同地段的小区价格相差多少

最直观的变化就是：用加了电梯的小区和没有加装电梯的小区，或者还在筹备加装电梯的小区进行对比，看看它们一楼价格上有什么差别。

下面四个小区之间只隔了一条马路，都是1990年左右的普通老小区，从地段和小区品质来看没有太大的差别。

其中安龙小区、新安小区和威宁小区是加了电梯的，仙霞别墅目前还没有加装电梯。

目前几个小区一楼挂牌房源，加了电梯的一楼比没加电梯的一楼价格是相对低的，价差在2000～3000元/㎡左右。

数据来源：链家

对比下来，加装电梯的一楼价格上略微是降低的。按照60平米左右的小户型来看，有电梯的一楼要损失10万左右。

参考一楼业主的调价记录里，价格波动也在10万左右，没有太大的起起伏伏。

按照中介的说法，一楼的价格波动空间是最小的。下限高且上限低，换句话来说，有没有电梯对一楼来说，价格没有太大的差别。

当把目光放在附近所有老破小一楼的时候，发现最近房源挂牌价其实都是有所差别的，有的一楼可以卖到9万左右，有的则只能卖到7万左右。

如果加装了电梯，楼梯障碍就消失了，一楼的稀缺性也就不存在了。

同地段的一楼，加了电梯反而比没有加电梯的小区价格更低，这样一来也就是相对贬值。

三、对一楼住户的生活有何影响？

除了房价，一楼的生活也会大打折扣。其实想想也知道，加装电梯本身对一楼是一点好处都没有的，最关键的是直接损失个人利益，除了房价会受影响，采光、噪音的缺陷也会被放大。

第一个问题就是采光很受影响：比如这个加装电梯的小区一楼，绿化做的比较多，原先一楼就被树木遮挡了一些光线。

一楼北面厨房的位置离电梯最近，所以从厨房进入的光线就会被挡住。

（作者拍摄）

刚走进一楼的时候是中午一点钟左右，即便是打开客厅的灯，屋里还是一片昏昏沉沉的。可以感受一下里面的氛围，除了靠窗的位置有点亮之外，其他区域仿佛躲在角落里。

当把所有灯关都掉之后，简直了。

（作者拍摄）

整个屋子一片漆黑，谁能想到这是在大白天拍的一楼。

我又对比看了一下没加电梯小区的一楼，南向客厅光线会好一点，勉强可以不开灯，但北向的卫生间靠近楼梯就显得比较黑了。

（作者拍摄）

不过一般一楼光线本身就比较差，只能说不加电梯的一楼光线略微好一点点。加上一楼比较潮湿，通风也比较差。加了电梯后里面的环境只会更昏暗潮湿。

（作者拍摄）

老破小加装电梯一般是一梯四户的小区比较多，靠近电梯位置的两户影响最大，另外两户的影响就会弱一点。

第二个问题就是噪音了，一楼位置电梯运行会比较吵，如果住在老小区一楼应该会更有体验：老房子的隔音效果原本就差，电梯运行后电梯设备带来的声音就更会打扰到自己的生活。

而且老小区里租客比较多，太早太晚的电梯运行，都影响着一楼住户的居住体验。      

其实，老破小都是2000年前后建的楼房，它没有专门的电梯井和电梯间，一般电梯只能安置在楼栋外侧，加上楼间距比较小，这就会对一楼的采光通风造成很大的干扰。

在早晚上下班高峰期的时候，电梯运行往往动静很大，特别是一楼的噪音问题也会因此放大。

所以对于一楼住户来说，加电梯带来的生活影响更明显，通风采光变差、噪音问题也更大......

四、小结

虽然对于一楼来说，加装电梯势必会带来价格和生活上不同程度的影响。但是老破小加电梯对整个小区来说，绝对是利大于弊的。

不论是对一楼、三楼、还是六楼，小区是电梯房还是楼梯房，对流通性来说有本质性的区别。

（作者拍摄）

一楼的损失是事实存在的，但却可以通过一些方法来补救，去推进这项便民的工程：普遍的做法是，安装电梯和后期运营维护的费用，一楼全免之外。高层住户或许可以给到一楼金钱上的补偿，这笔钱可以作为一楼的装修费，用来优化空间环境，提高居住舒适度等等。

或者在安装的电梯时候，尽可能减少对一楼通风采光的影响，比如可以将电梯待机时停在3楼，这样对一二楼的影响就降低到最小。

其实对于老破小来说，内部空间的优化、和小区外面的整体翻新，也会大大提升房价。

现在上海的城市更新进入精细化改造时代，既然老破小加电梯已经是不可逆的趋势，一楼为了上海城市更新做出了自己巨大的牺牲，他们也理应得到该有的补偿。

加梯这件事，如何才能推进得顺利，更人性化兼顾更多老小区居民的利益和感受，这向来都是一个复杂无比，需要不断探索的社会问题。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：微笑向暖