几点看法：关于房地产行业

本文来自微信公众号：天机奇谈 （ID：TianJiQT），作者：奇谈Sir，原文标题：《走错道》，题图来自：视觉中国

一

上半年过去了，昨天我没睡着，伴着窗外的虫鸣鸟叫声，复盘完上半年。今天和公司的伙伴开了个简短的视频会议。

未来失焦模糊时，怀旧成为解决当下焦虑的手段。怀旧其实是在寻找一种群体性情绪，在飘荡中抓住确定性、安全感和归属感，希冀从旧日的成功借来几分面对未来的勇气。

复盘不同于怀旧。

给团队做复盘，不是为了行赏，也不是为了追责，而是找到一些可以学习的经验，并将之变成能力的一部分。

尤其是在2022年上半年，疫情、裁员的阴影下，外部情绪低迷，这个时候复盘，更能发现自己是否保持自我及成长。

懒惰是人的本性，在经济行为中，付出就是成本，学习可以追求利益和成本的平衡。

让每件事做得比上次有进步，纠偏，并牢记真正的目标，让自己变得更好。这就是复盘的意义。

我的上半年很惨淡，绝大多数时间在隔离，几大业务都没法正常经营，但支出依然在持续，工资、租金、税等一样不少。

好不容易离开上海办点事，隔离……回上海办完事，出来又隔离。隔离的日子似乎没个尽头，但好歹撑过来了，头发大把大把地掉，还好祖传的发量充足。

公众号断更更是成为常态，感谢每一位海量包涵的读者，希望接下来的更新不会让你们失望。

今天参观完茅台集团一些不能拍照的场地，走得腿酸。把朋友家的一瓶茅台五十年装进肚子里，想着今天的文章还没交付，赶紧回来码字。

还是很喜欢每天抽点时间和大家唠嗑的，感觉很充实。至于所谓的流量，没在意过。

你喜欢的人，应该是你的动力，而不是你的伤口；你喜欢的事，应该让你充实，而不是让你焦虑。

二

恒大地产集团被执行总金额已超147亿元。

许许多多等待交房的恒大业主，在焦虑、失落、不安、希冀中等待自己房屋的命运。你在资讯上所轻轻翻过的一两句话，可能便是他们波澜壮阔的一生。

有人说，许家印尽力了、看许老板现状都想哭……不知这是喝了多少三聚氰胺才能说出来的话。

企业和个人的负债杠杆居高不下，而杠杆所形成的那部分资本利得，被少数人占有，并且相当部分转往国外。

就这，却连我们最后一滴眼泪都想赚取？果然是万恶的“皮带MVP全都要”主义。

……

融创称，正在积极制定有利于所有利益相关方的债务解决方案。

从万物守恒和熵减定律来说，融创这话要实现是不太现实的，有利于所有利益相关方，除非剐了自个，这显然不现实。老祖宗都说了，万事难两全。

现实只能是相对照顾到某一部分利益群体，必然有人利益受损更大。但从公关的角度来说，是只能玩这种文字游戏，没毛病。

就像所谓长相厮守，就是得有长相，才能厮守。又有多少人深究“长相厮守”四个字呢~

……

大发地产上半年销售额下跌严重，同比下跌85.6%，不知今年和克而瑞等继续合作没，可能是没钱没合作了。

女足踢球，男足踢个球，第三方机构玩个球。

……

河南省房地产商会称，郑州地产集团（地方国企）启动存量房源收购，用于人才公寓项目。

要求项目须为整栋未售、可实现封闭管理、四证齐全、满足金融机构贷款要求，优先考虑收购知名房企开发的高质量项目。

懒惰使自己贫穷，勤劳使老板致富，民营房企躲在厕所里哭。低情商地表达，这是被收割；高情商的表达，这叫托底。

有人绿了，有人直接说“你绿了”，有人说“你能光合作用了”，还有人说“你自由了”，虽然说的是同一件事，但效果肯定是不一样的。

我在加班，领导说辛苦了，我说不辛苦，这是我活该的。

三

东莞发布楼市新政策，划分限购区和非限购区，直接取消了28个镇街的限购，并且提到首付比例及利率等核心问题。

今年以来，东莞的楼市政策出得很频繁。

一起喝酒的朋友笑着说，如果他媳妇这频率，他肯定吃不消。我记得当年他去东莞的时候，可不是这么说的，他说的是：

“我怕临死时，回顾一生想做的事没有做，苟活一世，白来了。”

初听还穿尿不湿，再听已是尿不尽。男人的嘴，骗人的鬼。

……

一线城市和强二线城市的市区楼市（郊区、商业等别碰），已经触底；弱二线和三四线及以下城市的楼市，还在继续下探。

这是我个人判断，不是叫大家投资房子，我本人也不会投，仅供有需要的人参考。

……

继黑龙江鹤岗后，黑龙江第五大城市牡丹江，也因房价跌回2007年水平获得关注。

目前市面上有不少总价10万元以下的房源，有的总价甚至低于5万元以下。

黑龙江我去过几次，有些经历不太想写，可以简化为营商环境感觉不好，但普通老百姓相处起来感觉倒是不错。这几年人口外流严重的省份之一。

都说，女生会把对上一任的阴影留给下一任，而男生则会把对上一任的亏欠，全部补给下一任。

牡丹江表示是这阴影待遇，逐渐鹤岗化了。

……

经常有读者问，房企几百亿的利润，为啥会还不上几个亿的债务。

这就不得不提到房企财报利润表中的“公允价值变动损益”了。公允价值重估是房企常见的提升自身利润的方式。

以前会计是算账的，有了公允价值会计后就成算命的了。

允许公允价值计量在一定程度上是为企业盈余管理大开方便之门。

在历史成本下，企业如果企图操纵数字，只能涂改、虚开、隐瞒真实的原始凭证，这些均属于违规行为。

财务造假的核心思想，是将不想进利润表的费用（收入），披上资产（负债）的外衣，继续呆在或直接进入资产负债表中。

而公允价值是一种估计，估算错了，只能说是偏差，而不能定为舞弊。因此，在法律上很难追究企业公允价值使用不当的责任。

公允价值没有任何可取之处，至于资产持有阶段增加的那些纸面财富，完全可以用"附注"的形式进行说明，没必要去更改资产负债表和利润表。

在中国，公允价值准则已经给监管机构以及投资者带来了麻烦。如保监会2014年内部就下发了通知，要求各保险公司暂停执行投资性房地产公允价值计量政策，以防范风险。

一个地产项目成本1个亿，保险公司可能就会大玩"会计游戏"，每隔一段时间就对这个项目进行再评估，评估到2亿、3亿甚至更高，以达到满足偿付能力充足率的目的。一旦不动产进入下行通道，“泡沫”就会破裂。

因此，应将公允价值准则扫进历史的垃圾堆。

车走错道扣分，人走错道会分，房企走错道会崩。

写到这，看了看时间，已经码了40分钟。头晕乎乎的，脑子里只剩一个疑问：

为什么我出身寒门，夏天还会中暑。

本文来自微信公众号：天机奇谈 （ID：TianJiQT），作者：奇谈Sir