过去十年，北京一居室市场发生了什么？

本文来自微信公众号：好评与差评（ID：ihaoping），作者：玥玮，原文标题：《过去十年，帝都一居室市场发生了什么？》，题图来自：视觉中国

每一组数据的背后，都是楼市肌理。

透过数据，市场的秘密无处遁形，当你拉长时间轴，便打开了上帝视角。

这是一个系列选题，带大家拆解过去十年北京各居室市场发生了什么。

今天我们来谈谈一居市场。

拉出过去十年的数据，我发现了5个现象：

1.  今年成交价格为近5年最低点。

可能是为了去库存，开发商也着急了，毕竟看今年的存量，已经成为过去十年最高点，自2018年后持续增长。

其实也很显然，不论是北漂还是本地人，买一居室的都太少了，一人吃饱全家不饿走不通，大多人还是为了结婚买房，或者安置父母。

与其花300w总价买个60㎡一居，不如添点首付搞个70㎡小两居了。

2. 自2013年成交大年后，2013～2018年供应一直在走下坡路。

为啥？

对比了下同年其他户型，发现大多数开发商转移战场去做大户型，面向改善客群。

正赶上市场好，大户型更能卖出利润，因此三四居占比陡然提高。

2015、2016两年小一居都处在一个供不应求的状态。

而2017年受到限竞房7090政策影响，除了小三居陷入红海，开发商为了快速去化，收割刚需，会多做小一居。

另外与2013年相比，这时候的北京房价已经翻了一番，上车门槛变高。

开发商再次嗅到了小户型商机，重新重视小一居产品，2018年往后供应逐渐堆起来，成交也在不断走高。

3. 异常值：2018年为何暴涨2万单价？

按理说2017年价格已经走高，可小一居却不为所动，却在2018年暴涨2万，猜测估计有两点原因：

（1）小一居新房2017高价供应的批次卖的不好，1159套大多卖的还是之前剩的老盘。

（2）一居室样本量太小。

供应成交都在1000套上下，2017年成交可能多为5环外，而2018年通州7万单价的台湖银河湾和海淀红盘大量网签，成交单价必然会被大幅拔高。

4. 异常值：2016、2017年为何套均面积骤降10㎡？

源于这两年时间密云2万单价的别墅项目“龙湖长城源著”大量网签。

其中26㎡-48㎡的一居小户型洋房成交1258套，占比2016、2017两年一居成交总套数的34.8%。

据龙湖销售说，2016年有个客户一口气买了8套，全部改成了民宿。

5. 一居市场城市边缘化。

翻了下今年的一居供应情况，截至2022年7月18日，新增供应1358套。

目前供应最多的是昌平南的中海汇智里，358套供应，均价5万，成交价格大概在4.8万，对北边码农也算低门槛上车了。

毕竟今年昌平南整体大量供应，基本单价都突破了6万。

另外，前十名表单可以看出，五环内的一居项目仅有西红门橡树湾，主城区基本都被多居室占领市场，一居依旧城市边缘化。

本文来自微信公众号：好评与差评（ID：ihaoping），作者：玥玮