本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，题图来源：视觉中国

此前新华社评论和人民日报，都在不同时间提出过对买房公摊面积的质疑，每一次官媒发声都会引起买房者的灵魂拷问，公摊面积的存在是否合理等等。

当然对于这样的话题算是老生常谈，也因为没有正式文件的出台，无法改变现状。所以今天我们就看看那些公摊大的房子，都是怎么造成的吧。

一、为什么有些房子的公摊足足有40%？

从产品类型上看，公摊面积一般是高层> 洋房>别墅 。公摊和得房率是反过来的概念，得房率低公摊就高。

不同类型的房子得房率大概是这样：

高层住宅的公摊面积是最大的。

你会发现随着建筑高度的增加，得房率是逐步降低的。高层住宅100平的房子，如果是60%的得房率，公摊面积大概有30～40平米。

越来越高的楼层导致得房率一路下跌，80%、75%、70%，才是我们真正得到的居住面积比例。

这么大的公摊意味着，花同样的价格，实际得到的室内居住面积更小。

一般高层的公摊面积来自两个地方：一是电梯和楼梯，二是过道。

因为像大堂的面积摊到每一户的面积比重是很小的。但是标准层的每一层吃掉的公摊面积是比较大的，像电梯有几个、楼道有多长就会影响房子得房率。

而真正影响业主的是所在的楼层电梯井以及楼道的公摊面积。加上普通住宅小区有地下设备用房、底层商铺、架空层的情况下，公摊面积也相对会高很多。

但对于豪宅小区来看，吃掉公摊的是越来越多的公共空间和配套。

比如越来越敞亮的大堂、越来越丰富的会所。这类住宅对住在豪宅社区里的用户生活品质得到改善。

但如果仔细算的话，不同的物业类型、小区的公共空间设计，以及电梯，都会影响着公摊面积，所以那些公摊比例达到30%、40%的住宅，产品类型很可能是高层，要么就是公共区域比较大。

二、那些得房率高公摊低的房子，又怎么来的呢？

先给大家看张图：

这是一个老小区楼道，小区差不多是2000年前建造的。属于上海的老公房，那个时候的房子，公摊面积就很小。

比如一套65平米的房子，实际使用就有52平米，得房率在80%左右。因为你会发现小区是没有电梯的，而且是一梯两户。小区只有6层高，每一层的公摊面积除了很短的过道，几乎没有其他公共空间，连地下车库都没有，更别说什么会所、大堂了。

现在的商品房楼层更高，和2000年前的老小区相比公共空间更大，所以公摊也变大了。

市场上公摊大得房率低的房子，令不少购房者望而却步。但公摊面积又无法避免，所以开发商为减少公摊也想出了不少办法。

比如，一梯两户设计，同一栋楼一梯两户的公摊要比两梯两户的小，因为一起分担的户主变多了，每户人家分担的面积就会减少。

双开门电梯是真的香，一般有两部电梯的得房率在70%～75%左右，一部电梯的则可以做到80%。

没有电梯的房子，少了电梯公摊会小很多，因为电梯需要占用面积，在公摊面积确定的情况下，同一楼层小户型的公摊面积比大户型的要小。

（图片来自网络）

因为公摊面积是根据户型面积占建筑总面积的比例来测算的，公摊率=公摊面积/建筑面积。假设需要公摊的面积为30平，那么计算得：

• 70平户型公摊=[70÷（120+70）]×30=11.05㎡；

  
  

• 120平户型公摊=[120÷（120+70）]×30=18.94㎡。

70平户型的公摊比120平的少将近8平米，小户型产品更占优势。

还有一种很常见的套路，商家通过大面积赠送来填补公摊面积，而这些赠送的面积其实是都不写入产权的。

换句话来说，那些得房率在90%以上，97%这种接近100%得房率的实际上把赠送面积也算进去了。

“到底有没有0公摊？”我们想象一下，如果做到0公摊，会是一个什么样的生活状况？

社区的公共设施规模会大大缩减，公共的楼梯、过道、门廊等狭窄阴暗。公共面积小的让人难以承受，居住起来会很不方便，舒适度也会很低。

所以说低公摊的一般房子都不会太好，因为它是以牺牲社区的居住品质为代价的。

从本质上来说，购房者在意的不是公摊大不大，而是为了公摊多付的那笔钱，在意的是为什么不可以按照套内面积计算房价。如果公摊太大，到了选房的时候，该怎么选呢？

三、公摊大的房子，有没有办法规避？

最好的办法就是准备好更多的钱，买那些小高层、洋房叠墅改善产品，直接在得房率上秒杀高层，这一类产品因为层高低电梯楼梯占的公摊小。

但毫无疑问小高层、洋房叠墅价格一定是更贵的，有没有一种公摊小，价格又很亲民的产品呢？

第二个答案是：老破小or“老公房”。

上面和大家分析过上海老小区的得房率在80%左右，这一类房子应该是公摊很小的产品了

如果选择老小区，主要公摊面积也只有楼梯和走道了。这也意味着走出家门之后，日常活动的公共空间会很小。

最后实在实在，不得已要选高层怎么办？

一个是尽量避免超高层住宅，超高层电梯和走道占据的公摊真的太多了。

第二还可以从配套、装修上去考量。比如看看小区有没有一些你用不到或者不常用的公共空间，有没有隐藏的地下空间也算在公摊上。

从装修上来说，毛坯房比精装房的公摊费用少，因为公共空间像大堂、会所、电梯的装修也是算在公摊上的。所以可以选择装修不是太奢华的小区降低公摊费用。

还有，不要忽略了赠送面积。开发商在设计住宅的时候，除了增加公摊面积，还有不少赠送面积。比如赠送阳台、飘窗甚至送一个小房间都是很常见的。赠送面积越多，意味着你得到的实际使用面积越多。选择那种卧室全飘窗，270度阳台，包括多六七平小房间的房子，白送你十几平面积不是更实惠吗？

四、关于公摊取不取消，已经争议很久了

关于公摊，其实每次争议不休的也就这么几点：

• 能不能取消公摊面积，按“套内面积”单位计算；

• 公摊处能不能不要物业费；

• 取暖费、公摊面积没有统一的计算标准，根本算不清……

不少网友都表示支持取消公摊，这些年不合理的公摊面积也曾无数次令购房者抓狂，但事实上其实官媒公开提到公摊问题，已经不是第一次了。

想要取消公摊真不是那么容易的。

有人说了在重庆购房者买多少平方就得到多少平方，但其实重庆这个城市售房部公示时套内面积和建筑面积都有，只是单价不同，总价是一样的。包括购房合同上也会载明。

（图片来自重庆楼市）

大家呼吁取消公摊面积，其实争的是物业费、取暖费以及装修费这样按照建面计算的费用。

因为没有了公摊面积，也就意味着业主只需要按照实际使用面积支付物业费，这样一看可以省下不少的费用。

但现实是只要公摊面积不取消，那么就不可能存在花钱只买套内面积一说。

至于公摊面积会不会取消，如果没有官方文件出台，恐怕依然会一直伴随着我们……

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队