代建诱惑

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳，题图来源：视觉中国

34岁林成红是王文学钦点的轻资产战略负责人。自从官宣任命后，他便马不停蹄开始到处奔波起来。9月23日，他驻足在亮马桥地铁口，转发了一张红底喜报：幸福安基签约廊坊1.3平方公里、总建面180万方片区综合开发代建项目。

而在11天前，他还曾转发了一张“幸福安基中标沈阳72万㎡代建项目”喜报。在林成红看来，这是华夏幸福积极探索房地产保交付代建新模式，落地第一单。

这个72万㎡代建项目，大有来头，原为恒大集团持有。以至于网上兴起了一个段子：王文学要帮许家印“交楼”。

眼下，地产保交楼需要代建“纾困”，房企转型创收同样也需要代建。两把火架在一起，代建行业就自然而然地热了起来。不仅出险房企将代建视为一根“救命稻草”，像华夏幸福、阳光城、世茂纷纷争相入局。此外，万科、龙湖、旭辉、华宇、昌建等代建新兵，也在摩拳擦掌。

另一边，代建老将也不甘示弱，例如，“代建一哥”绿城管理首当其冲接下了恒大、奥园等出险房企的部分项目，而朗诗地产则被爆出近一个月在一个城市拿了十几个项目。

虽然众人都在呼喊、追逐代建业务，但热潮之下，仍存在许多挑战。有业内人士认为，在愈发激烈的竞争下，行业的利润率可能会降低；而出险房企若要纯粹靠代建逆风翻盘，可能性也并不大。因为靠代建的利润和营收，来补重资产的缺，是十分困难的。

眼下，开发商从甲方变成乙方，转换成代建商，心态转变最重要，过往挣快钱的时代一去不复返，现在只能捡钢镚儿的钱。

一、出险房企的新出路

华夏幸福的代建业务正在加速，用林成红的话来说，“每周一单”。

最新落子的代建项目，在华夏幸福老巢廊坊，它有着地利优势。180万方的面积，相当于近250个足球场那么大。虽然华夏幸福并未透露项目其他信息，但据乐居财经获悉，此次它是帮一家本地房企做代建。

而在9月14日，华夏幸福旗下附属公司北京幸福安基建设管理有限公司（简称“幸福安基”），刚通过公开招标方式中标沈阳市苏家屯区HD项目。该项目为沈阳恒大文旅城的一部分，原为恒大持有，建面72万平方米。华夏幸福这次中标成为代建方，是为了确保项目的交付。

这多少有些励志，曾经的暴雷者迅速抽身，如今反而加入到了行业纾困的行列，羡煞了一众泥潭中的地产商。

实际上，在遭遇流动性危机之前，华夏幸福也提出过加速开拓轻资产模式、轻重并举的构想，但那时候平安刚入局，它背靠金主，并没有将“代建代运营”作为主线，反而开启了双总部商住两线作战。

直到债务如山、压在头顶之后，董事长王文学才开始校准航向，他一边召开债权人会议、寻找重组方案，一边处理资产，一边让企业加速往轻资产的道路上靠。

7月5日，他带领一众管理层和员工在河北固安开了一个会。吃过了重资产的苦头，华夏幸福宣布要全面转型成为产业新城服务商。此后的一个月，便成立了代建运营平台“幸福安基”。

眼下，王文学舒了一口气，犹如当年的王健林一样，一头扎进轻资产的蓝海，不断获取项目。

无独有偶，另一家暴雷房企阳光城也开启了代建业务的探索与尝试。今年一季度末，阳光城广西区域成立全国首个代建部，随后在5月底，它便与丽诚东集团签订“南宁良庆区大沙田板块滨江项目”代建合作协议。

在广西，阳光城代建项目开发总面积约122万平方米，其中88万平方米已交付。在代建赛道上，阳光城不像是浅尝辄止。

而出险房企世茂管理同样获得了项目进展。8月，它与大家健投签署框架合作协议，携手在康养板块开展代建合作。在此之前，它已接下了泉州德化霞田项目、宝鸡康养人居项目世茂·九里君和等的代建业务。

乐居财经获悉，世茂管理全称为“上海世茂建设管理有限公司”，注册资本为1亿元，由吕翼牵头，担任法人，并最终持有世茂管理18.81%股权。目前，它旗下有7家子公司，分布于北海、上海、厦门、杭州等地。

世茂对代建领域的布局野望，早已有所表露。2020年初，在那次并购福晟的发布会上，世茂就表示将通过代建、品牌输出等方式介入福晟运营，包括对项目的债权重组。此后，它也是按照该准则去执行的。

眼下，出险房企们没有了“杠杆”做支撑，他们拖拽着重资产，显得有点不堪重负。正因如此，代建的业务形态，也逐渐进入各方主体的视线。这是是一种趋势，更是一条出路。

二、新兵凶猛

如若说，之前仅是不知名的小开发商，急切需要与具备开发经验的大型房企建立代建合作关系，借用对方名企做背书，引入资金，扩大市场。

那么当下，随着资金链断裂、债务违约的暴雷房企逐渐增多，在行业出清的情况下，市场上的不良资产亟需处理，这也为代建增添了广阔的空间。

甚至连地产老大哥万科也杀入了代建。近日，深圳市安居建业投资运营有限公司（简称“安居建业”），从深圳益田股份手中，接下了深圳御龙天地项目。

御龙天地原为木头龙旧改，项目耗时长达10余年，早在2010年就被列入旧住宅小区改造计划，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1340户，改造难度大、周期漫长，这对开发商的资金链有着相当高的要求。

安居建业的股东行列里，隐藏着万科的身影。

年初，安居建业才被设立，经营范围为房屋拆迁服务、住房租赁、房地产开发经营。它由深圳市人才安居集团持有40%股权，由万科、深业集团、深圳市特区建工集团，各持有20%股权。

据统计，自成立至今，安居建业已驰援多个出险房企的涉险项目，涉及商品住房、公共住房、商办面积，总计超百万平米。6月，它与龙岗城投合作，盘活了城市之光、锦苑、都会、深汇等项目。

换言之，万科已与深圳几大国资携手，开展代建业务。此前，万科管理层在线上投资者会上表示，公司基于“城乡建设与生活服务商”的定位，代建业务尚处于初期阶段。如今依靠安居建业，或许能使其业务提速。

龙湖的代建板块“龙智造”酝酿了许久，也在中期业绩会时公之于众。CEO陈序平直言，“机会确实比想象中来得要快，今年多地的政府地方平台公司托底土地，缺乏操盘能力，这是一个比较好的机会。”

与其他代建业务不同，龙湖龙智造在面世之时，就把自身TOD、数字科技的“标签”确定了下来。至今，龙湖龙智造的服务项目，包括重庆龙湖光年、成都滨江天街、广州天奕、北京龙湖蓝海引擎产业园、高碑店·列车新城、杭州杭腾未来社区等。

另一家重庆本土地产商华宇集团同样嗅到了市场机会。在龙湖公布龙智造前后，华宇与中国信达，举行了安徽阳光半岛项目代建合作签约仪式。它显然也在纾困的大蛋糕中，有所斩获。

安徽阳光半岛项目位于安徽淮南寿县，总投资100亿、占地面积8000亩，曾宣称将打造为华东地区文旅发展的前沿和示范基地。但在备受期待中，它却历尽波折。

项目最开始由安徽省政府牵头，阳光半岛投资与山水盛典文化产业公司共同打造，2011年正式开工，3年多便资金链断裂。后由恒大接手，更名为恒大阳光半岛，只是恒大爆发债务危机，项目再次停工、被转手。

可见，现金流尚可的房企都在积极入局代建。

除了上述提及的万科、龙湖、华宇之外，曾经的浙系黑马房企中梁，也宣布成立中梁建设管理集团有限公司，中梁原西部区域总裁周建中为中梁建管负责人，统筹负责中梁建管的各项业务工作。

而旭辉则启动了新一轮组织架构调整，设立四大平台：地产开发平台、商业平台、代建平台、职能平台。代建平台被单独拎出来，由深受林中信任的陈东彪负责，可见其备受重视。

早在去年底，旭辉建管就浮出水面（全称“海南旭辉建设管理有限公司”），注册资本1000万，由旭辉集团直接持股65%，剩余35%由上海翊昶持有，后者由杨欣（旭辉控股执行董事、CFO）和高颉各持股99%和1%。

2022年上半年，旭辉建管新获取29个代建项目，其中政府代建项目4个、商业代建项目21个、资本代建项目4个。

打铁还需自身硬，代建业务是一个对企业综合能力、产业协同能力要求都很高的赛道，若要接下出险项目，进行品牌输出，就要保持自身流动性的健康，拥有抵御风险的能力。

三、代建内卷

代建新兵崭露头角，老兵也不甘示弱。

“代建第一股”绿城管理，已经在信托的牵线搭桥下，首次将“金融机构接管+代建+代管”的模式，付诸于非标遇困项目之中，紧锣密鼓地联合多家金融机构，落地包括恒大江阴项目、奥园广州云和公馆项目，以及广西柳州官塘破产重整项目在内的多个资方代建项目。

AMC、信托等金融机构的参与，一定程度上打消了代建方资金回款的后顾之忧，这间接推动了代建业务的热度。同时，绿城管理也积极开拓承接金融机构主动投资方向，在项目勾地与融资阶段与资方对接，前置锁定代建业务，与北谷金融落地浙江温州和义乌两大项目。

另一家是朗诗，直接将公司名称由“朗诗绿色地产”更改为“朗诗绿色管理”，展示向代建轻资产模式转型的决心。

用董事长田明的话来说，经过近8年的探索，朗诗已经成为委托代建、小股操盘、合作开发上的熟手。另据业内人士透露，朗诗近一个月在一个城市拿了十几个项目，可谓生猛。

眼下，代建市场的增量，大都来自于城投公司和金融机构。一方面，去年城投公司在全国大概拿了2～3万幅土地；另一方面，随着越来越多房企暴雷，AMC和信托等金融机构被迫接盘。不管是城投还是金融机构，均催生了代建业务需求上升。

虽然轻资产代建市场上百舸争流，但除了机遇之外，行业还存在着许多挑战。

上半年，除了绿城管理之外，因受疫情以及房地产行业遇冷等影响，中原建业七年来首次出现业绩回调；朗诗绿色管理的净利也遭遇亏损。显然，要等到地产回暖，代建才能更好地重拾盈利。

也有人认为，各方主体纷纷进入赛道之后，要分得一块代建蛋糕，并不容易。以往，一个项目只有两三家代建公司去投标，现在可能会有八九家代建公司来抢。

为了竞标成功，不排除一些房企会在利润上做出让步。长此以往，也会影响整个代建行业的利润率，未来可能会出现下降。

而出险房企若要纯粹靠代建逆风翻盘，可能性也并不大。

在乐居财经的年度论坛上，就有参会嘉宾表示，“如果之前的杠杆，大到把资产都变卖掉，都不足以覆盖的情况下，靠代建的利润和营收，来补重资产的缺是很难的；除非房企之前的杠杆比较低，去做置换才有可能。”

另有嘉宾点出了代建的实质。当下可以看到，很多公司转型做代建，大家把代建当成热点话题，当成网红在看，但代建本身的很多属性是容易被忽略的。

首先，代建行业本身是需要长期积累；其次，代建的底层逻辑是服务属性，它和房地产的投资属性有着天然的差异；此外，代建的背后，要有强大品牌和主体性的背书，如果一家公司自己的项目无法交付，但要给别人提供代建服务，从商业的底层逻辑上是说不通的。

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳