房企高息债惹祸

本文来自微信公众号：地产K线 （ID：dichankx），作者：杨宏彬，头图来自：视觉中国

“中国房企赴美上市第一股”，今年的日子尤其难过。一笔接一笔的债券本息到期，已经压得它喘不上气。而多次的延期发布财报，以及ADS交易价格低于合规标准，让其处在了退市边缘。

10月11日，鑫苑（中国）置业有限公司发布关于鑫苑置业有限公司未能清偿到期债务的公告。公告显示，鑫苑置业有限公司为公司控股股东鑫苑地产有限公司的母公司，其于新交所发行上市的优先票据“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD （REG S）”利息发生违约，金额为1851.64万美元。据悉，该期债券于2024年1月25日到期，未偿本金余额为2.693亿美元。

同时，鑫苑置业另一笔优先票据“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD （REG S）”利息及本金发生违约，金额分别为1869.27万美元及2.296亿美元。该期债券于2023年9月17日到期，未偿本金余额为2.5783亿美元。

两笔债券违约金额合计达2.67亿美元，而违约的到来，先前已有预告。在国庆假期的最后一天，鑫苑置业曾宣布，上述两笔债券的利息将延迟支付。

美元债危机的爆发，犹如一块块多米诺骨牌。在发布延期支付利息公告后，“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD （REG S）”现价8.595，下跌-29.141%，收益率636.046%。受利息逾期未付影响，票据持有人要求回购，鑫苑置业继续发生违约。

一、危机四伏

自2021年下半年开始，鑫苑置业便频繁传出商票逾期、项目延期交付、债务违约等消息。

2021年10月，鑫苑置业一笔2.29亿美元的债券几乎逾期，最终，该公司成功进行了要约交换，发行一只新的美元债券，用借新债还旧债的方法，获得了喘息的机会。但其最终还是无法逃脱违约的厄运。

2022年7月19日，鑫苑置业发布公告称，6月29日到期的优先票据尚未全额支付。该票据下的到期应付总额（包括本金和利息）为5.453亿元人民币。由此，鑫苑置业正式官宣暴雷。

一面是债券的暴雷，另一面是项目的停工。从2021年开始，鑫苑置业的在建楼盘，很多都处于长期停工状态。仅在河南郑州，就有包括“鑫苑·国际新城”4期、“鑫苑·府”、“鑫苑·名城”、郑西“鑫苑·名家”等4个楼盘停工。

今年9月消息，鑫苑置业位于青岛西海岸新区灵山湾龙玺项目及多宗土地30%的股权将在10月25日遭到司法拍卖。评估价8.31亿元，底价7.07亿元。

被拍卖主体为鑫苑置业旗下公司青岛慧据智慧城市产业发展有限公司30%的股权。该公司曾于2017年7月4日以15亿元的价格，拍下青岛西海岸滨海大道以南、名人岛以西的6宗地块，其中的商品住宅用地被命名为灵山湾龙玺项目。

或是经营的困难，让鑫苑置业年报难产。连续多次未按时提交财报，已经触发了纽交所的退市预警。不仅如此，2022年6月24日，鑫苑置业收到纽交所的通知信，称鑫苑置业的ADS交易价格，低于规定的标准，且鑫苑置业恢复合规的适用补救期，到期时间是2022年12月24日。

根据纽交所的802.01C条例，如果一个公司的平均收盘价格，连续30个交易日低于1美元，该公司则被判定为低于合规标准，证券交易所将启动该公司股票的摘牌和退市程序。

二、高息债的“结局”

近5年来，鑫苑置业的资产负债率一直在不断攀升。2015年至2018年，分别录得73.72%、78.37%、83.44%、90.72%，2021年末，这一数值达到了93.59%。

追求高杠杆运作的的鑫苑置业，发行了不少高息债，现如今，吃到了苦头，此次发生违约的两笔债券，利率都较高。

出于对资金的渴求，部分房企选择了高息发债。在监管日渐趋严的情况下，遭到反噬的房企不在少数。

5月12日，鸿坤伟业合并范围子公司“香港理想投资有限公司”（下称“理想投资”）所发行的有担保优先票据，未于4月8日支付半年度利息1423.375万美元利息，而后在宽限期内仍未支付，构成违约。

该笔债券名为“鸿坤伟业 14.75% N20221008”，发行金额为2.05亿美元，发行期限为3年、结构为跨境担保，同样是一笔高息债。付息方式为每半年支付一次，付息日为每年的4月8日和10月8日。

在第二次付息日到来时，鸿坤伟业仍然无法完成支付，再次发生违约。

7月25日，汇景控股称，尚未偿还的2022年到期票息12.5%优先票据交换要约完成，发行2023年到期票息12.5%优先票据，发行及交付本金金额为1.076亿美元。

7月22日，景瑞控股表示，将于2022年7月25日到期的优先票据预计于到期时不能支付，未偿还本金额2.6亿美元及应计利息1560万美元。这笔债券的票息为12%。

6月底，阳光100发布公告称，其无法偿还2.2亿美元，利率为13%的优先绿色票据，已构成违约事件。

2021年10月26日，当代置业一笔2021年10月25日到期的美元票据，本金及应付利息的还款安排，未能于当日达成。该笔美元债为当代置业于2019年4月25日发行，期限为18个月，发行规模为3亿美元，利率12.85%。

本文来自微信公众号：地产K线 （ID：dichankx），作者：杨宏彬