地产代建雷区

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：靳文雨，题图来自：视觉中国

因为疫情，李永前最近外出考察项目和接待政要的频率明显少了许多。最新一次公开露面还是上个月，他在北京接见了信达地产新任董事长石爱民，双方共同签署了战略合作协议。

仪式设置的很简单，在一间百来平的会议室举行，李永前特意带上了新爱将——中交管理总经理刘辉。

签约现场，石爱民的一席话点出了双方合作的细节，他表示，“愿意携手中交地产在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。”

自李永前从绿城回到中交以来，他就在不遗余力发力代建板块，欲将绿城中国的这份经验复制在中交地产上，借代建实现规模跃进。

虽然背靠“中交集团”这颗大树，但目前中交管理的版图并不算大。截止今年年中，中交地产代建项目管理费收入为603万，占总营收0.05%。不仅如此，对外，中交管理“踩雷”委托方；对内，它还被老员工告上法庭，索要赔偿金。

一、招兵买马

中交管理的最新动态是代建项目重庆科学城凤玺台第6次开盘，该项目是重庆科学城城建开发，中交地产代建，其在9月两次开盘均售罄。

此外，乐居财经注意到，从去年下半年以来，随着行业流动性遇困现象增多，相关问题项目的纾困工作为代建市场带来了不少业务机会，中交管理也顺势接手了停工项目。

8月25日，中交管理联合贵州宝融房地产接手了乌当·吾乡项目。据了解，中天·吾乡是由贵阳本土房企中天城投所打造的大型综合体项目，其2019年底首次开盘后成为网红楼盘。但随着中天城投陷入资金困境，该项目也沦落为“问题楼盘”。

中天吾乡项目业主们曾为停工、延期交付等问题积极寻求解决渠道，并且发出停贷告知书。

眼下，中交管理、贵州宝融的进场，也为该项目的盘活带来了希望。

中交地产不止代建方面的布局在加快，3月底，它还牵头成立“中交代建全产业发展联盟”，联合中交四航局、绿城设计、长城资本等18家中交兄弟单位及市场化资方，谋求整合内外部资源整合、协同发展、加强产业链联动、共同做好做大增量空间。

据乐居财经了解，中交管理成立于2002年6月，最初名称为北京联合置业有限公司，于2014年正式成为中国交建全资子公司，后又于2018年被中交地产100%控股。2020年3月，该公司正式更名为中交房地产管理集团有限公司。

联合置业更名为中交管理后，经营范围在原有基础上剔除了项目投资、投资管理、资产管理等，新增了建设工程项目管理、出租商业用房和办公用房、物业管理、工程勘察、工程设计。

此后，中交管理也开始专业负责全国代建开发项目，例如政府保障房、安居房、医院、学校以及市场房地产开发的各类项目等，收取代建委托管理服务费。

众所周知，代建业务必须有品牌、有资源、有技术经验和市场影响力的房企才能做好。因此在内部人员管理上，中交地产也不断向外招兵买马。

中交管理内部主要人员曾多次发生变更，便是其外在体现。目前，原旭辉北京事业部总经理宗鸣为中交管理董事长，财务负责人及法定代表人。

值得注意的是，今年5月，中交地产代建板块挖来了一位明星职业经理人，刚辞任世茂副总裁的刘辉，担任中交管理临时党委书记、总经理。

作为70后的刘辉在房地产行业已有多年工作经验。他曾在2013年加盟世茂集团任职环渤海区域总裁，后期合并东北区域之后任命为华北区域董事长，曾主导世茂参与合生北京分钟寺项目。让刘辉加盟，中交地产主要也是为了做大代建业务版图，做强自身业务。

二、取经绿城

中交地产发力代建的背后，源于一个男人——李永前，他也是中交地产一把手，集党委书记和董事长于一身。

李永前曾在绿城任职五年里，见证了绿城规模从百亿元到千亿元，再到2019年突破2000亿的历程，同时也看到了代建这种轻资产、高毛利的业务对绿城业绩的贡献。

从数据上来看，作为“代建第一股”的绿城管理（09979.HK）被分拆上市的前一年（2019年），代建项目曾为绿城贡献了664亿元的合同销售额，占当年销售额的近三分之一。

相比传统的房地产开发，代建业务高达50%毛利率、约20%净利润率也十分具有吸引力。因此，在调回中交地产后不久，李永前就拉开了大刀阔斧的改革序幕，欲将绿城中国的这份经验复制在中交地产上，借代建实现规模跃进。

上任后不久，李永前还曾专门委派了一批联合置业高管远赴杭州，向绿城建设学习代建经验。根据2019年中交地产总体战略部署，其已提出由投资开发向代建业务转型，当年9月李永前在视察深圳公司时，也明确提到希望争取当年内代建项目零突破。

此外，在中交地产2019年四季度及2020年上半年投资工作任务分解中，也有涉及到代建业务，彼时李永前提出6个1工程，即未来两到三年实现落地高端养老项目、TOD项目、产业园、物流地产、城市更新方式落地的文创项目，以及融资代建项目各一个。

但有意思的是，绿城管理和中交管理背后同为一个娘亲（中交集团），双方难免会在业务上出现“内卷”。

10月19日，绿城中国和中交集团签了建造框架协议。2022年第三季度、2023年、2024年，交易上限分别为1.1亿元、5亿元和10.4亿元。中交集团给绿城中国提供的建造服务，涵盖了房屋建造、安装、园林景观、精装修、幕墙门窗安装、市政道路建设，弱电工程等。

而事实上，中交与绿城在代建板块的优势不尽相同，绿城做代建一直是其品牌做背书，而中交做代建最大优势是央企品牌。例如，中交集团旗下有上百家单位，内部系统单位可以协同推进代建项目。

10月27日，中交建筑集团中标贵安山水花溪HI-05-01-B地块项目施工工程。据了解，该项目是一个“问题楼盘”，由贵阳本土房企宏立城打造，2021年3月项目因资金、证件等问题出现停工现象。

虽然背靠“中交集团”这颗大树，但目前中交管理的版图并不算大。据乐居财经获悉，旗下有10家对外投资子公司，其中5家已被注销，剩余有3家为在业状态，2家为存续状态。

处于在业状态的公司有中交地产青岛城阳置业、中交高新科技产业发展、中交房地产（山东），存续状态的公司为中交（杭州）投资、中交石家庄房地产。

三、代建“踩坑”

虽然中交大举发力代建板块，但这块“肥肉”并不那么好吃。截至2022年中期，其代建管理费收入约为603万元，去年同期约为498万元。合约负债一栏中的预收代建费也仅518万元。

此外，中交管理的代建业务也曾因合作方出现资金问题而出现阻滞。

今年10月，有中交春风景里的业主反映，其购买的商品房已经停工一年，至今没有动工的迹象。

据了解，中交春风景里项目位于青岛市城阳区龙海路777号，项目于2021年8月开盘，因9000元/㎡优惠单价、紧邻地铁8号线等价值，吸引不少市民购买。该项目对外释放的交房时间是2023年6月30日，眼瞅交付日期临近，多位业主对项目能否按时交付表示担忧。

中交管理表示，2020年11月18日，其与青岛亿路发房地产（简称“亿路发”）签订房地产项目开发委托管理合同书，2021年1月代建合同项下受托方由中交管理变更为中交房地产（山东）有限公司（简称“中交房地产山东”）。

项目于2021年2月24日取得《建筑工程施工许可证》。施工总包通州建总集团2021年3月进场施工，2021年6月施工至正负零；2021年10月委托方（亿路发）出现了资金问题，最终因拖欠施工总包工程款导致本项目2021年10月12日起停工至今。

2022年1月起，亿路发开始出现拖欠中交管理代建管理费等多种违背合同约定事项，致使代建合同无法继续正常履行。随后中交管理基于合同中约定解约条款，向亿路发发出了解除代建合同通知函。

虽然从2022年3月25日起，亿路发春风景里项目就和中交管理没有任何关系，但亿路发接到通知后，仍未拆除售楼处装修包装中含有“中交房地产”品牌的相关内容，在就上述问题多次沟通协商未果后，中交管理打算通过法律手段解决。

除了对外因为委托方“背锅”，对内，中交管理也收到了前员工的一纸状告函。

张翔（化名）是中交管理5年的老员工，于2015年7月2日入职公司，担任设计管理部一级主管职位，2019年7月1日双方签订无固定期限劳动合同及补充协议.

他本以为入职央企，拿到了铁饭碗，但没想到2020年5月25日，中交管理人力资源部副主任通知张翔，因2020年3月、4月的考核均为“不胜任”，要求解除双方的劳动合同关系。

但对解除的合法性，张翔称评分标准从未向其告知，也未曾与其进行过沟通，考核“不胜任”后既没有对其进行培训，也未与其协商调整工作岗位，而是直接单方面解除劳动合同。同时公司的相关管理制度中亦未明确规定何种情形下属于不胜任。

他还透露，“中交管理因业务不景气，找寻多种理由违法辞退大量员工，意欲躲避违法解除劳动合同的赔偿金。”所以针对此次“莫名其妙”被辞退，张翔向法院上述，认为中交管理应当按照《劳动合同法》的相关规定支付违法解除劳动关系赔偿金246251.8元。

最终法院判决，中交管理作出张翔连续两个月月度绩效考核结果为“不胜任”证据不充分。故中交管理以此为由对张翔进行调岗无事实依据，后续其以张翔拒绝公司安排为由，解除与其的劳动合同，属于违法解除劳动合同，应支付违法解除劳动合同赔偿金。

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：靳文雨