万亿商办折价困局！房地产终极战场，竟是文化博弈？

很多人都在思考一个困惑：房地产行业未来还在不在？AI能否替代它？

在我看来，房地产永远不可能被替代。房地产的高级形式有着深厚内涵，比如北京最古老的二手房——有着600多年历史的故宫。故宫的“9999”间房子已不单纯是房子，更是一种文化象征。

01 房产，拼的其实是文化！

建筑空间的演变史，本质上是人类文明形态的具象化过程。

在生存需求阶段，房屋是遮风避雨的物理容器；在财富积累时期，房地产异化为阶级区隔的具象符号；而进入文明传承维度后，建筑则升华为文化基因的存储介质。

纽约古根海姆博物馆的螺旋曲线，北京国家大剧院的悬浮水滴，这些地标建筑的形态密码里，都镌刻着文明演进的深层逻辑。

纽约古根海姆博物馆

而我们北京的中轴线代表的就是文化，建筑则是文化的一种表现形式。以国家大剧院为例，无论哪位设计师设计，它都必须是圆的。

因为中南海的建筑形似一条龙，故宫的三大殿也形似一条龙，在这两条龙之间，必须有一个“二龙戏珠”的圆形建筑与之呼应，这充分体现了建筑与文化的紧密联系。

国家大剧院

可以说，建筑的最高发展阶段是上升到文化层面。房子在早期阶段主要用于居住，中期可能成为一种炫耀的资本，而到最后，它承载着传承的使命。

在国内，许多富豪以拥有巨额财富或大型庄园为傲；在国外，有自己的博物馆则是一种文化传承的体现，而博物馆本质上也是房子。所以，房地产发展到最后，比拼的是文化。

02 经济不能只看总量，更要关注结构。

今年，我们面临着消费不振的情况。经济增长目标为5%，但消费仅拉动了3.5%，拖了后腿。

在商办领域，商品交易减少，未达到3.5%的基本线，这导致整个商办的销售量和租金都下降了，正所谓“大河没水小河干”。

这个行业不仅存在供给过多的问题，更重要的是未来出现了分化。中国消费可分为两类，一类是卖产品，一类是卖服务。

目前，产品极大丰富，在全世界范围内都存在过剩现象，中国的产能占比达30%多，国内过剩情况更为严重。

因此，在近期的大会上提到未来要防内卷，对于同质化严重的产品，提高准入标准，避免过度生产，减少无效加班。

与之相反，服务类尤其是高端服务供给不足，像高端医疗、高端教育以及高端选房等领域都存在较大发展空间。

因为未来财务需要与业务融合，简称业财融合。这也凸显了深度服务的重要性。不仅财务，人事、行政等与业务相关的领域都需要深度融合，形成深度服务。

所以，尽管中国整体供给过剩，但从结构上看，服务业供给不足，尤其是高端服务，存在巨大市场空间，我们看经济不能只看总量，更要关注结构。

03地产行业的定位，早已发生变化~

从房子本身来看，这些年也在不断分化。1998年之前，房子是福利，能分房是衡量企业好坏的标准之一。

1998年之后，房子变成商品，很多人还没适应这种转变，没有意识到商品具有增值和贬值属性，是新的财富载体。

到2018年之后，房地产行业发生了巨大变化，万科老板曾说房地产经历了黄金、白银、黑铁时代。如今行业高周转、高毛利、高杠杆的模式已难以为继，整个华南五虎都全部衰败了。这表明房地产行业的定位发生了变化。

房地产在建设过程中有不同方式，房屋质量和抗震标准也有差异，可分为不同代际。

去年提出了第四代房子的标准，如层高3米以上、容积率1.0以下、使用面积大于建筑面积等，这些标准可能会颠覆上一代产品。

房地产一般50年做一次折旧，每年折旧2%。中国现有500亿平米房子，理论上每年应更新10亿平米。

以商办为例，去年开工量和投资量大幅减少，开工量减少24%，投资量减少12%，但与2023年相比收窄了2%。在全国，人均商业面积为0.7%，一线城市为1.1%，三四线城市为0.4%，这与人口密度和购买力密切相关，未来商办市场也会因此产生分化。

未来住宅会分化为保障房和高端商品房，同时，高端商品房仍是财富投资的载体。

现在一线城市卖地基本溢价50%，解决了限价问题，国家土地出让价格提高，税收增加。而卖不掉的70-90平米以下的房子可能会被收储，用于低价出租，作为保障房。

商业地产同样在分化，有些房子仅用于办公，而有些房子则能为企业赋能。例如国贸，作为中国第一个CBD，打造了完善的生态系统，在里面吃喝玩乐住不受影响，关键是能给企业赋能，在国贸办公会让人认为公司实力不凡。而有些地方仅仅能满足低层次的办公需求。

2023年商办市场开工量同比减少24%的数据，揭示了行业剧变的冰山一角。

在人均商业面积1.1%的一线城市与0.4%的四线城镇之间，分化出两个平行世界：前者正在经历从空间租赁到价值赋能的质变，后者仍在为去库存挣扎。

这种分化本质上是服务能级的代际差，围绕地产相关的"商业生态圈"，应当从交易场所向价值孵化器的维度去做转型。

04地产困局，该如何破解？

从服务周期来看，住宅市场中介服务周期较长，可能8年才服务一次客户换房；而商业地产服务周期短，可能一两年甚至更短时间内，公司的经营状况就会决定是否继续租赁办公场地，是高频业务。

商业地产注重高频业务，服务做得好，回报立竿见影。所以，未来中国商业地产不会消失，它会演变成一种文化。

因为在商品和功能容易同质化的情况下，文化层面将成为拉开差距的关键因素。

有钱的人，都希望住进像故宫四合院这样，具有深厚文化底蕴的地方。因为自古以来，中国人以中为尊，历史上各少数民族政权也都逐鹿中原。企业做大后，也希望拥有，像凯旋门一样能流芳百世的建筑。

建筑本身就是一种文化，达到一定高度后，其文化价值难以被超越。高科技企业老板有钱后，也希望打造传世大宅和独特的办公室，这是人性使然。

中国人几千年来作为农耕民族，有钱后都有在京城买房的梦想，从汉朝开始就有官员为买房而努力，房子是中国人藏富于民的重要方式。而美国人则更多体现在金融产品上，这源于不同的文化和契约精神。

所以，房子作为文化和生活的载体，未来有着巨大的想象空间。

房地产和养猪一样是有周期的，生产过多时价格下跌，价格上涨时又会吸引更多投入。看看发达国家，房地产至今依然存在。

当房子具有独一无二的特性，成为文化地标时，其价值就会凸显。未来，普通房子可能会因通货而贬值，只有具有独特性的房子才有价值，而这需要有人去发现并描述其独特之处，让别人感受到它的不一样。

如今，商办市场存在租金不错但缺乏流动性的问题，房子不好卖且折价较高。解决方法之一是引入房地产基金，将大型资产打散，让更多人能够购买，从而形成良好的租金和售价对应关系，激活商办市场。

全球做商办最好的黑石公司，在2008年全球房地产低谷时，抄底了很多顶级资产，经过改造后在房地产复苏时大赚一笔。

这说明未来房地产经营，不能只做简单的二道贩子，而要提升服务能力和打造产品的能力。例如商住两用的房子，如果规划不合理，导致居住和办公体验都不好，房价就会下跌；但如果按照真正需求进行改造，其价值就能回归。

资产的流动性在房地产市场中非常重要，当大家不看好时，往往就是机会所在。

总之，房地产行业虽然面临诸多挑战和变化，但其未来依然充满希望。通过文化传承、市场分化以及服务提升等方面的发展，房地产将在新的时代背景下焕发出新的活力。