深圳的统租改造影响有多大？

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风，头图来自：视觉中国

一、深圳统租，回应来了

近期深圳“白芒村统租，被迫搬家”的事件引爆网络，引发了一系列的讨论与猜测。

根据此前媒体的报道，位于南山西丽的白芒村因为租金便宜，住着不少在深圳南山周边制造业工厂上班的打工人。但5月18日，部分房东在出租房上贴了一张通知。根据通知，因为白芒村在政府主导下进行综合整治，该栋楼在统租整治范围内，房东要行使合同解除权，通知租户在2023年6月31日前搬离。

一石激起千层浪。白芒村的统租话题引发的“租客们被迫集中搬家”“租客遭房东通知限期搬离”，以及孩子上学等问题，通过社交媒体的传播一下展现在了全国人民面前，派生出各种猜测。一些视频中，住户们拉着大包小包，准备离开白芒村，表情复杂，同样引发了网友对深圳统租改造的质疑。

6月3日，“深圳发布”转发了深圳市南山区西丽街道发布的“致居民的一封信”全文，对居民们产生的疑问，包括搬迁时间、补助、学位等问题进行解答。

该公开信首先对部分租户收到的“要求在6月30日前限期搬离的通知”进行回应，西丽街道办事处表示，该通知为个别房东的要求，指挥部已调查并责令整改。租户可根据各自寻找房源的情况自行安排，对于不具备搬离条件的居民不强制搬离并维持房屋原租金标准。

同时，还将对愿意搬离的居民给予搬迁补助，并将积极梳理周边房源的信息供有需要的居民参考，协助寻找房源。

在保障学位方面，西丽街道办事处表示，符合入学条件在南山区内就读的学生，无论搬离与否都将为其提供保障。

这封在舆情引爆半个月后才姗姗来迟的公开信，在一定程度上回应了部分问题，但仍有租户留言表示，有一些重要的问题并没有披露，比如搬迁补助的具体标准是多少？统租后对比统租前的实际租金会不会大涨？

租户们的担心并非空穴来风。

二、“中间商”赚差价？

深圳的统租改造，是由当地一家国企统一收储城中村房源进行改造，并对周边配套升级再进行出租。据悉，此次深圳白芒村“统租”，是由政府出资补贴统租企业，银行提供授信，由统租企业负责推进。

根据中新经纬消息，本次承接白芒村项目的是深圳市深汇通投资控股有限公司（下称深汇通），并非网传的深圳安居微棠住房租赁投资控股有限公司。深汇通成立于2009年6月，是南山区国资局所属全资国有企业。

换句话说，深汇通从村里将房子统租过来改造后，将成为二房东。而“中间商赚差价”是市场对二房东最显著的印象。

深圳的城中村改造现在并不是第一回，此前万科泊寓以及链家集团下的自如等都做过。

2017年，在当时“租购并举”住房政策的刺激下，深圳拟收储百万套城中村房屋进行统一整改租赁的计划逐步落地，这当中万科成为第一个参与对城中村改造并进行统一租赁管理的房企，提出“万村计划”。

此后负责该项工作的万科深圳公司所属万村公司提出综合整治完成后的公寓，租金在现有的市场情况下，会有约10%的增长，但实际情况是，租金的涨幅从一开始的微涨到开始失控。当时媒体报道，“万村计划”被认为会抬升周边租金水平2～3倍而引发争议，2018年末万村公司全⾯暂停新签约房源，当时主导此项业务的原万科集团负责人说：“不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住哪里？”

不过，由于此次承接统租改造的是深圳国企，租金失控增长的情况或许可以避免。

6月1日，深圳市人才安居集团党委委员、副总经理、安居微棠董事长周柏新在接受深圳报业集团记者采访时说，“改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，即便个别房源存在改造成本高而造成租金小幅上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%”。

深圳市住房建设局相关负责人亦对媒体表示，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。

不过，一些房东在政府提出“涨幅也不会超过原有租金的10%”的原则后，已经开始了一波涨价。

据证券时报记者现场探访，有南山白芒村、平山村的居民告诉记者，自从村里开始“统租”后，一些未被收纳的房源和周边城中村的房源租金立刻水涨船高。“平山村里一些没有参加统租的房东，现在去租房的话租金都上涨了不少。”

一位平山村的居民告诉记者，“之前这里的一房一厅月租金在2500元左右，现在房东刚刚说要3200元才租。”

笔者算了下，从2500元涨到3200元，涨幅已经达到了28%，如果再加上改造后的10%涨幅，类似的涨幅已经将近40%，这个涨幅之高令人惊叹。

三、能否成为保障房供应的新标本？

从2017年开始推行城中村改造以来，深圳的城中村改造备受关注。

城中村作为深圳最大的存量房源地，是很多外来建设者等新市民、青年人来深奋斗的第一个落脚点。便宜是其最大的特点，也是每次统租改造引发舆论关注的重要因素。

公开信息显示，深圳拥有约360平方公里城中村建筑，约占20%的土地⾯积。根据2020年深圳住建局对深圳的房屋的摸底情况，深圳城中村房共有507万套，是数量最多的房屋类型，占比接近深圳房屋总数的一半，达47%。而深圳链家研究院的长期监测显示，实际租住城中村的比例可能达租赁总人口的60%～70%，居住约有1200万人。

庞大的居住人口，是影响城中村改造的关键。

根据媒体的报道，此前深圳提出“十四五”期间开始二次房改，进一步加大保障性住房的投入，在2021年提出，到2035年新增各类住房200万套以上，其中60%以上都是保障性住房。

2023年，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳再一次提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项⽬，建设筹集16万套（间）。

而由政府牵头，国有企业统筹改造城中村的存量房，也成了深圳近些年建设保障性住房的一个重要方向。

相比此前的深圳城中村改造出现的种种问题，特别是市场化企业承租后房租不断上涨，此次由国有企业进行统租改造，是一个非常有价值的尝试。

但仍有一些问题需要注意，比如改造期间如何保障租客的居住权益，如何防止房东突击涨价造成房租失控，如何将保障房的公共属性落实到位等，都值得我们深思。

那句“来了都是深圳人”，曾经让无数“深漂”热泪盈眶，让深圳这座年轻的城市充满活力。深圳的城中村曾是无数“深漂”的第一站，希望统租不会让其失去低价的核心优势，更希望深圳的统租改造能树立起典范，成为国内保障房供应的新标本。

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风