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2024-10-05 14:33

在上海买的二手房,大概都是多少房龄

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:ONCE,题图来自:AI生成

文章摘要
上海二手房市场老房占比大,供需不平衡。

• 🏠 60%以上成交房龄在15~35年之间

• 📉 市区老房子供大于求,价格低

• 🚀 次新房成交快,但供应少

上海这座城市有一个很有意思的标签,叫:一半繁华一半烟火。


的确,它既有历经超强台风也平安无事的超高层地标建筑,也有家长里短的上海里弄。但是真正走在市区街头,体感上出镜率更高的,还是这样的老房子。


这既是这座城市城镇化发展的遗留产物,也渐渐成为了城市的一种底色。


上海的老房子确实很多,我们也曾经在《没想到房子老龄化的程度会这么严重》这篇文章中研究过,上海是全国拥有老房子最多的城市。


在2020年的时候,上海就有一半的房子房龄在20年以上。这样大的存量,在上海的二手房市场也是一个不可忽视的数字。


今天,就让我们再聚焦一点,看看在上海二手房成交市场上,大家都在买什么房龄的房子。


一、60%以上成交的二手房房龄在15~35年


这个数据不是来自某一年,而是上海2020年至今的每一年。


首先我去查了上海2020年至今二手房的成交数据,得到的结果很明显。



最近5年二手房成交超过32%都是房龄段是在25~35年的老房子。


这个房龄段的二手房成交占比最多,也符合我们之前统计的上海一半的房子建成在2000年之前这个结果


成交量排第二的是15~25年房龄的二手房,占比超过30%,稍逊第一。这意味着整个二手房市场成交的房子,几乎60%以上的房龄都在15~35年。


这20年的确是上海高速发展的一段时间,上海的常住人口从1283万涨到2303万,几乎涨了一倍。对住房的需求也在飞速增长,所以这20年建成的房子数量激增。


1990年开始开发浦东,2000年提出“一城九镇”,随后陆续规划“五大新城”。


上海城市格局在这20年也发生了变化,所以具体到每个区,成交二手房的房龄当然也会有差异。


不用看数据也能猜到,肯定是市区老房龄的二手房多,五大新城次新房多,但是差异到底有多少?


我们把上海市各个区近5年的二手房成交情况做了对比,抛开人口最大的浦东,最远的崇明等几个区,选取市区黄浦、杨浦、虹口、静安、普陀、长宁、徐汇7个区,和五大新城嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇各自的二手房成交情况做个对比。


把数据拉到5年以内的次新房和35~45年房龄的二手房这两个维度,来看看对比结果。



差异是不是非常明显?


市区徐汇、杨浦、普陀三个区35~45年房龄的二手房成交都超过10%。


还要特别提一下虹口,占据上海市0.37%的土地面积,却承担了35~45年房龄二手房成交的6.82%。


市区老房子绝对的多也不足为奇,毕竟杨浦区作为上海老工业硬核区、徐汇拥有超6成的老公房,还有普陀、虹口曾经轰轰烈烈建设的工人新村。


但市区的5年次新房成交就不够看了。不足10%,其实并非成交不够,很可能市场上市区的次新房就很少。


另一边的五大新城则是不负众望,5年内成交的次新房占据了市场的几乎一半。而五大新城35~45年房龄的成交才占6%,同样也是因为市场上五大新城这个房龄的老房子就很少。


这些都是明面上的。我们关注各个区成交房龄,其实是为了引出下一个问题:这些老房子都在卖出什么样的价格?


于是我又统计今年以来不同房龄二手房成交的总价段分布,我把几个重点标红了。



总的来说,二手房总价在300万以下的成交还是主流,但也有细微差别。


比如对于房龄5年内的次新房来说,很惊喜的是主力总价段提升到了300万~500万,500万~800万的成交也不在少数。甚至总价在2000万以上的成交,也是所有房龄段中最多的。而随着房龄的增加,300万以下的成交占比越来越多。



35年房龄以上的二手房,超过一半的成交都是在300万以下,这个占比是一骑绝尘。这其中,35~45年房龄的二手房成交在小总价段的最多,62.66%都在300万以下。


好,回看刚才对不同区域的分析,不难推测,很多老房子可能位于不错的位置,但是因为房龄太老而卖不出一个好价格。只看成交结果还不够,当我们把市场供应端和成交结合一起看的时候,这个困境表现得更明显。


二、15~35年房龄的二手房,供大于求最明显


存量市场,供大于求是肯定的,但是哪个房龄段的房子供应最多。


或者换句话说,哪个房龄段的房子最不好卖。



我们来看一下今年的数据,只看挂牌和成交已经比较清楚了,15~35年房龄的房子供应量明显很大,再看下挂牌套数减去成交套数的差值会更明显。



5年以内的次新房挂牌和成交差值最少,很可能这类房子是好卖的,而15~35年房龄的二手房差值最多。


原本我以为会出现,房龄越大的二手房越不好卖,也就是越容易出现供大于求。


事实是,由于15~35年房龄的二手房供应占比绝对多,几乎占到每年挂牌总量的70%左右。


导致,市场上15~35年房龄的二手房成交量虽然还不错,但是太大的供应量让这个房龄段的二手房明显供大于求。


换句话说,15~35年房龄的二手房,很可能是最不好卖的。而市场需求正在向次新房倾斜,这种倾向也体现在成交周期上。


我选择了杨浦区作为研究对象,随机选择房龄在10年内和房龄在20年以上的二手房,看看他们的成交周期。


数据整理自:链家


20年房龄以上的老房子成交周期普遍在120天以上,而10年内的次新房相比之下成交周期则缩短很多。甚至还看到阳光城·檀悦101有一个成交周期6天的记录。


面对这样的市场情况,又进一步牵扯出下一个问题,关于老房子的存量。


三、上海的老房子存量到底有多少


关于二手房市场的存量,目前没有准确的数据。但是从2020年的第七次全国人口普查数据,可以看到一些端倪。


在《中国人口普查年鉴~2020》中,将各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况做了统计,我们也因此得到这份关于上海老房子的数据。



上海15~35年房龄的老房子存量是最多的,这也解释了15~35年房龄的二手房明明成交占比也是最多的,为什么供应端还是最多的。


因为存量足够大。


而截止到2020年,上海市在2015年以后建成的次新房还是非常少的一个占比,只有8.31%。


换句话说,在2020年,上海每十个家庭中,只有一个家庭能住在10年房龄的次新房里,让我们再关注一下这些存量老房子的户均面积。



会发现,存量房占比最多的那段时间,也就是1980~2009年这近三十年,也是户均面积增长最快的三十年。


这也不难理解,这三十年的飞速发展,落在我们每个人身上都有体感。


1988年,正好是住宅商品化的开始的一年,此后的十年整个上海增加了25万套以上的住宅。


2000~2009年,浦东飞速发展,上海申办世博会成功,并且开始了如火如荼的大建设。


这十年上海的住宅市场也发展到一个感人的高度,住宅量超过26万套,户均面积也超过90平。


而在2006年,7090政策的出台,很快影响到后续新房的户配。紧接着在2010~2014年,户均面积已经下降到80多平。


为什么要去研究存量?其实是反过来更全面地看市场。


在今年这些粗略统计的数据背后,是71万多套的存量。


这些老房子不会消失,只会随着时间变得更老。


四、回顾一下关于上海老房龄的二手房


1. 最近5年,60%以上成交的二手房房龄都在15~35年。


2. 市区7个区35~45年房龄的老房子成交能占64%,五大新城5年内的次新房占比达49%。


3. 次新二手房总价段更丰富,而房龄越老的二手房,300万以下总价的成交占比越来越多。


4. 15~35年房龄的二手房,存量最多,供大于求的情况也最明显。


5. 次新房成交周期比20年房龄以上老房子成交周期短得多。


于是,我们看到上海这座城市从很早就开始通过美丽家园、家装电梯工程让老房子的居住环境更舒适。


每条线索都指向同一个线头,因为有太多存量的老房子,市场对改善居住的需求一直是没有被满足的。


很幸运的是,我们也能看到今年的政策调整中,中小套型的面积限制,从90至100㎡放大到了100至120㎡,将来会有更大的空间给到改善户型。


相信未来关于改善的市场,将会进一步完善。

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