海口VS三亚，谁会在自贸港中胜出？

本文来自微信公众号：楼市黄大大（ID：HouseLeader），作者：道二，原文标题：《海口VS三亚，谁会在自贸港当中胜出？海口凭什么打败三亚？》，题图来自：视觉中国

停不下来的种种利好，让海南最近屡占C位。

一边是政策大礼包快速兑现，一边是对房地产严防死守。

海南从未如此认真过。

人们印象中，海南是旅游胜地，“负责美丽”的三亚自然被长期热捧。

海口的魅力，似乎只剩下友好的房价。刚需的尚能入手，投资的有上升空间。

但如果真以为海口优势就是房价，就把海口想得太简单了。

当海南不满足于“中国夏威夷”，而想成为“中国佛罗里达+迪拜”时，省内城市格局必然出现重大变化。

一

海南的未来有多美好，系于自由贸易港能做到什么程度。

自贸港属于政策红利，在中国这样的强政府主导型社会，越靠近政治中心，就能收获更多利好。

海口作为海南的政治中心，搞旅游可能比不上三亚。但拼政策，享受的雨露还是格外丰富的。

自贸港的蓝图想落地，需要园区这个抓手。

海南希冀像迪拜那样，通过“前港+中区（园区）+后城”模式，以点带面，最大限度释放自贸港的制度红利和辐射效应。

图源：海南自由贸易港官方网站

相关园区规划，直观展示出还是省会香。海口一市，几乎占了园区总数的半壁江山。

最近几年，除广东外，其他省份几乎都进入了强省会时代。

哪怕相对均衡的江苏、山东、浙江、福建、辽宁，也纷纷加快了集中力量建省会的步伐。

这并非只是政治意愿，而是顺应了城市发展的规律。

相比经济发达省份，经济欠发达省份更需要强省会作为领头羊。用马太效应对抗马太效应，用大城市对抗大城市。

所以越是欠发达省份，省会首位度往往更高。

近年涨势凶猛的成都、郑州、长沙、合肥等明星城市，无不是依靠强省会路径。

海南经济体量小，想进一步发展，照样回避不了这道选择题。

事实上，海南压根没有选择。三亚“负责美丽”，“负责崛起”只能靠海口。

当前海口省内首位度差强人意，且增幅不明显。

但从另一方面看，正说明了海口存在巨大的上升空间。

海口成长为强省会的过程，也就是区域价值提升的过程。

二

《海南自由贸易港建设总体方案》的亮点之一是低税率。

到2025年前，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%征收企业所得税。对在海南自由贸易港设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业，其2025年前新增境外直接投资取得的所得，免征企业所得税。

2035年前对注册在海南自由贸易港并实质性运营的企业（负面清单行业除外），减按15%征收企业所得税。

随着时间推移，优惠范围会越来越大。从特惠型变成普惠型。

这会极大的刺激资本涌入海南创业、投资。海南的商业主体有望迎来井喷式发展，而海口无疑是最受益的——

首先，企业进驻，本身也要考虑与当地产业的适配问题。海南虽然产业结构单一，但在省内，海口绝对是产业最齐全的。三亚适合搞旅游业，但海口作为省会城市，却可以承载更多的现代性服务业、先进制造业。

方案说：

支持建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所；

围绕生态环保、生物医药、新能源汽车、智能汽车等壮大先进制造业；

打造国际航运枢纽……

这些大概率是落在海口，而不是三亚。

其次，企业进驻需要空间载体。海口规划的相关园区最多，海口规划园区所适配的产业也最丰富，承载能力自然也最强。

产业的成长可以提供大量就业机会，这能让海口在抢人大战能占据先机。

产业倍增与人口倍增相辅相成，两者共同促进经济、扩大市场需求。从长远来看，对海南房地产市场的健康发展，绝对构成利好。

三

除了园区抓手，想成为名副其实的自贸港，便捷的交通极为重要。

为配合自贸区，迪拜实现天空开放，从名不见经传的死角，一跃成为了全球航空中枢。

2019年，迪拜机场吞吐量8639.7万，为全球第四，国际旅客吞吐量更是高居全球第一。

目前国家民航局已经着手研究在海南开放第七航权。海航、南航、东航纷纷在海南加码运力。

早在2011年，海南首次提出三亚新机场选址规划。三亚一度声称新机场将在2020年投入运营。

然而直到现在，新机场项目还未拿到可行性和环评的批文。

新版的海洋环境影响报告能否通过审批，仍是未知数。即使通过了各项审批，也至少还需要5年的工期才能投入使用。

按照已批复的总体规划：“由于三亚凤凰国际机场周边土地利用规划控制不力，机场发展空间严重受限，已经不具备建设两条跑道的条件，只能按照一条跑道满负荷运营进行终端规划”。

目前三亚凤凰机场是国内第二繁忙的单跑道机场。

海口美兰机场这边，第二跑道和二号航站楼的建设正加速冲刺，且周边还有扩建的空间。

海口美兰机场与三亚凤凰机场周边空间对比

高端制造业和高端服务业的客货流均非常依赖航空运输。在三亚新机场落成之前，航空运输所有的增量，只能给到海口。

随着海南重要性的凸显，修建连接雷州半岛与海南岛的跨海通道，是迟早的事。

无论跨海通道如何选址，在海南的第一落点，只能是海口。

交通方面，三亚遭遇瓶颈，海口持续发力，这将大大影响这两座城市在未来几年的走势。

四

一直以来，人们都认为三亚“负责美丽”，海口“负责崛起”。

所以人们习惯去三亚度假，海口用来工作、生活和中转。

事实上，海口并非无风景。

拼阳光沙滩，海口确实没有亚龙湾、海棠湾这样的国家级海岸。但海南有自己得天独厚的地理特色，只是之前没有规划和发掘好。

这4张卫星图，是不是有些相似？

它们都是河口城市，部分城区建在岛上，有一城览尽江海的气魄。

第一张是海口，后面三张按顺时针方向依次是圣彼得堡、哥本哈根、斯德哥尔摩。

与海口地形最神似的圣彼得堡，是俄罗斯最美的城市和旅游胜地。作为沙俄旧都，文化底蕴深厚，作为俄罗斯的“上海”，经济发达。

斯德哥尔摩、哥本哈根更是全球宜居城市的模范生，令无数人神往的城市。

位于南渡江入海口的新埠岛

海口还有一个它们不具备的优势——暖。

很多人误以为大家去海南是因为喜欢阳光沙滩。其实这只是表象，背后其实是人类喜暖的天性。

如果只看温度，海口不比三亚冷。

此外，中国海岸线很长，海景并不稀缺。

为什么香港浅水湾、深圳湾的豪宅能卖出天价，有些地方的海景房死活不涨？

区别不是海景，而是海景背后的城市是否值钱。

为此，海口已经跃跃欲试了。

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