出身豪门的空间家当初是怎么“死”的？最近又怎么“复活”了？本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie，原标题为：《关门1年半后，空间家满血复活了！商办O2O赛道再起风云？》，题图来自：视觉中国

一、空间家复活了

近日，商办O2O赛道又有新选手入场。PropTech研习社发现，这一新选手正是2018年底悄然退出的空间家。

8月31日，微信公众号“深圳空间家”发布文章《哈喽，我们回来了！》，宣告正式回归。

空间家宣布回归（来源：深圳空间家微信公众号）

此外，PropTech研习社还发现，空间家自今年8月起在猎聘平台发布包括写字楼BD专员、高端写字楼项目专员、储备市场中心经理在内的多个职位。

空间家在猎聘发布招聘信息

然而，复活的空间家和1年半前相比，无论是组织架构还是管理团队均发生了不少变化，掌门人不再是原空间家创始人兼CEO轷震宇。

官方资料显示，深圳空间家成立于2020年6月28日，注册资本1000万元，目前公司业务包括商业服务、顾问咨询和大宗交易三大业务板块。

截止目前，空间家全国覆盖20多个城市，已服务项目100多个，成交面积154万方，达成交易额1550.15亿元。

深圳空间家在官微表示，于2019年11月，深圳空间家收购空间家网站。目前，深圳空间家的“平台创始人”兼执行董事为张奇，联合创始人为山东区域公司董事长张城玮以及河北区域公司董事长李杨。

空间家新任掌门人张奇（来源：深圳空间家微信公众号）

空间家联合创始人（来源：深圳空间家微信公众号）

此外，PropTech研习社还注意到，空间家官网已经悄悄地做了变更，公司名称已经变更为“辽宁空间家商业管理有限公司”，公司总部也迁至辽宁省沈阳市。

空间家官网

根据天眼查，辽宁空间家商业管理有限公司的法定代表人及实际控制人均为张奇，而辽宁空间家同时也是深圳空间家的控股股东。

而原来的空间家最后一次工商变更停留在2019年4月。

公开资料显示，空间家现任法人张奇之前曾是空间家沈阳团队的负责人。

根据早前的一份新闻稿，张奇于2015年9月加入空间家并成为沈阳团队的负责人，在一年多的时间里张奇管理的沈阳团队年营业额达1800万，多名经纪人年入百万。彼时，张奇对空间家的评价是，“在空间家不是打工、不是混日子，是最适合经纪人创业的环境。”

此外，值得关注的是，目前空间家的分公司位于辽宁、大连、山东、石家庄、郑州等北部省市。

有商办同行称，他们走的是农村包围城市的路线。“这些地方交易不活跃，项目相对比较好拿。”

所以，莫非是空间家分公司业务发展的好，再次起死回生了吗？

对此，有商办同行表示简直不敢相信，“盗梦空间，我们不是在一个平行的世界里。”

也有同行评价道，“我感觉就是借壳，他们想切入商业地产轻资产板块。”

二、出身豪门的空间家是怎么“死的”？

曾经有望成为中国最大的企业选址及服务平台的空间家，为何只撑了3年多就黯然退场?

空间家成立于2015年7月，注册资本1亿元，创始人为原华夏幸福副总裁轷震宇，控股股东系华夏幸福旗下投资公司知合产业投资。和其他竞争对手相比，空间家可谓出身豪门。

空间家发展历程（来源：深圳空间家微信公众号）

公开资料显示，空间家创立以来只获得了一笔融资，但这笔融资创下商办O2O领域单笔融资最高纪录。

2016年10月，空间家宣布获得翰同资本、永柏投资、创业黑马、昆通投资等机构2.58亿元的A轮融资。

彼时，成立一年多的空间家已布局全国18个城市，拥有14万个空间资源，30万家企业客户数据库，帮助Uber、蒙牛等6000多家企业完成选址。

成立初期，空间家想打造一个商办空间领域的“淘宝”，推出了经纪人工具“空间管家”APP ，就连空间家创始人轷震宇也多次在公开场合表示“经纪人才是连接的核心。”而现空间家CEO张奇也是在那时加入公司。

2017年起，空间家在选址服务的基础上陆续开通企业采购服务、租金贷以及资产管理服务。彼时，为企业提供集团采买的行政超人业务开始超过选址业务成为空间家的第一大收入来源。

然而，到了2018年8月，自媒体“房地产和互联网思维”突然爆出空间家总部在职员工仅剩十余人，包括管理层也被裁撤，而空间家巅峰时期员工曾达到700多人。

曾经风光无限的空间家为何会跌落神坛？

据“房地产和互联网思维”报道，空间家的企业采购业务并没有给公司带来正向现金流，反而给现金流带来一定压力。此外，2017年开始空间家融资不畅，而华夏幸福系也不再输血，几方面合力造成空间家难以为继。

2019年4月，空间家大股东知合产业投资和创始人轷震宇双双退出，空间家的大股东也变更为永柏投资和高和翰同。至此，曾经出身名门的商办O2O平台空间家彻底销声匿迹。

空间家目前的股权结构（来源：天眼查）

三、回溯商办O2O赛道：城里的人想出来，城外的人想进去

商办赛道融资记录（数据来源：天眼查，制图：PropTech研习社）

2014年，商办O2O平台点点租横空出世，成为了业内第一家商办O2O企业。

进入2015年，在O2O风口下，商办O2O赛道的创业热度达到顶峰。这一年，好租、优办、搜办、优服、企办等创业公司纷纷成立。除了空间家出身名门，好租亦是58同城内部孵化的商办租赁平台。

2015~2016年间，商办赛道融资火热，各路玩家争相跑马圈地，堪称商办O2O行业发展的黄金期。

2017年起，行业大洗牌正式开始。搜办谋求转型，优办、空间家等玩家在经历几轮裁员后悄然退出。

大多数商办O2O平台的盈利模式大同小异，赚取的无非是撮合交易的佣金以及基于交易而产生的衍生服务费用。然而这是一个非常低频的生意，线上转化收益根本无法覆盖线下经纪人成本。

干了10个月就转型资管SaaS平台的搜办创始人项铭曾告诉PropTech研习社，在做商办的过程中，随着团队人数的增加，人均产出比不增反降，整个公司的管理效率也越来越低，所以这不是一个合理的生意。

此外，从行业底层逻辑来看，商办行业在交易对手、付佣主体、服务链条、价值体现等方面跟二手房交易行业存在本质性的区别，上述差异也导致打造商办领域的“链家”是极为困难的。

进入2019年，整个赛道的玩家所剩无几，行业格局基本稳定。好租继续推行人海战术模式，点点租华东、华南、华北三个大区各自独立运营，自负盈亏，相对独立。

在空间家消失的一年半时间里，行业又发生了哪些变化？

在融资层面，这个赛道似乎已经被投资人遗忘了。除了今年上半年匠人科技斩获红杉中国5000万美元的融资，这个赛道已经整整两年没有大额融资消息。

空间家曾经最大的竞争对手好租已经走到第五个年头，除了经纪业务的基本盘，好租现已将旗下的晓楼数据作为营收的第二增长曲线。2019年，晓楼数据的营收已达到千万级，而2020年有望冲击5000万营收。

距离好租上一轮数亿元人民币的Ｃ轮融资已经过去了2年，据了解，目前好租也在寻找下一轮外部融资与产业维度合作的可能。

除了行业内的已有玩家，外来者也开始涉足商办领域。

在2019年，房产中介巨头贝壳找房和我爱我家纷纷杀入商办领域。两家公司均在官网推出了全新的“商业办公频道”，目前已初步完成全国布局，业务覆盖北京、上海、深圳、成都、杭州等一二线城市。

贝壳找房官网上线商业办公频道（来源：贝壳找房官网）

我爱我家商办频道（来源：我爱我家官网）

截止发稿前，PropTech研习社发现，在北京地区，贝壳找房官网收录了1141 栋写字楼，而我爱我家官网则收录了57800套写字楼房源。

除了房产中介巨头，联合办公也在觊觎写字楼招商这块大蛋糕。

2019年以来，优客工场推出了“汇办公”平台，而办伴推出写字楼招商平台“堂堂办公”。

办伴旗下的写字楼招商平台“堂堂办公”

从市场反馈来看，这两个平台都没有激起太大的水花。

为什么联合办公也打起中介的主意？

一位联合办公赛道的投资经理告诉PropTech研习社，有的业主有出租的需求，但是并不想出租给联合办公，此前这类业务联合办公是不接的。但招商运营对于联合办公来说，是能贡献正向现金流的业务。

时隔一年半，空间家重新复活。然而和之前相比，市场无声之中已经发生了翻天覆地的变化。

卷土重来的空间家还想成为中国商业地产第一大行，这个目标能达成吗？

有商办同行评价道，“无论是空间家复活，还是横空出世的堂堂办公，他们都属于在市场上没有打过胜仗的团队，在我们面前都是小儿科。”

也有业内人士评价道，这就是一个围城，城里的人想出来，城外的人想进去。

本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie