看了一个月的房，聊聊我的体会

本文来自微信公众号：周董的碎碎念，作者：小枣君，题图来自：AI生成

前几天卖房的那篇文章（房子卖了），还蛮多阅读的。今天趁热打铁，说说看房的事。

如上期所说，我和我LP本来是打算改善居住环境，卖掉旧房子，买一套新房子。所以，在决定卖房之后，我们就开始到处看房。

因为在雨花宁南这边住久了，觉得这边交通特别方便（离高铁、机场近），加上环境和绿化也还不错，且科技企业较多（年轻人多，人群素质相对较高），所以打算继续在雨花买房。

我们重点看房的区域，是雨花软件大道周边，以及南部新城。

我这边大概统计了一下，看过的楼盘包括：金陵印、金基屿樾府、雨花新澍、映秦淮、金基新睿樾府、九庐、保利文华、象屿、文璟·和颂府等。这些有的是现房，有的是准现房，也有的是期房。除了前4个之外，剩下的都位于南部新城。

说实话，刚开始看的时候，觉得现在的房子真是漂亮——三代宅、四代宅，户型好，大横厅，前后通透，得房率高，精装修交付，装标高。小区环境看上去也很好，各种名贵树木、高档石材，健身和游乐设施，非常高大上。

但是，看久了之后，也发现了一些问题。随着时间的推移，买房的冲动逐渐冷却。到现在，完全觉得不想买了，改为持币观望的态度。

我一个个来说吧。

先说金陵印、金基屿樾府、雨花新澍。这三个小区，是雨花乃至南京都非常有名气的楼盘。尤其是雨花新澍，好像一直都是南京销量榜首。

三个小区，定位非常清晰，也各具特点。

金基屿樾府，定位高端，价格偏高（4.4-4.6左右？记不太清）。

它看上去很高大上。看房的时候，售楼小姐不停地介绍小区树木和石材，什么百达翡丽（我印象很深），什么乌桕树。其实我们一点也不感兴趣，只想着羊毛出在羊身上。

这个楼盘是纯洋房项目，楼层都不高，楼的数量也很少。装修标准确实是高（我们目前看的装标最高或前几名的），用的都是好东西。但科技住宅，恒温恒湿恒氧之类的（忘了是几恒），物业费就比较高。

我们其实算不上高端客户，感觉有点高攀不起。我们对科技住宅也很反感，因为它居住成本太高，而且就算你不住，也要交那么多钱。

科技住宅，开窗都不能自由。且我们很担心，后续的维护问题。万一很多业主不交钱，怎么办？万一维护公司跑路，怎么办？科技住宅也很难改为普通住宅，骑虎难下，感觉是一个大坑。

金基屿樾府外立面

金基屿樾府还有一个头大的问题，就是边上是机场二通道高架和软件大道。都是主干道，车流量非常大。噪音我们还是很担心的。虽然现在房子都是系统门窗，三玻两腔，但总不能一直关窗吧？

金基屿樾府边上是小行地铁站，离得还是蛮远的，要过马路。

金基屿樾府东侧是一个山坡，说是政府事业单位住宅用地。但应该是高楼层，对小区的光线和视野可能会有一定的影响。

金陵印，偏向于中端，面向中产改善型，价格大概是3.9-4.3（好像涨价了）。

这个楼盘在安德门地铁站边上，非常醒目。我也是之前坐地铁路过，看到了在盖的楼，所以专门去看房。

它的最大优势是地理位置，离新街口、河西、雨花都近。但是，它周边的城市界面（环境）比较差。安德门，大家都知道的，烟火气还行，生活配套方便，但脏乱差。金陵印离功德园也比较近，但这个对于我们在花神大道生活那么多年的老居民来说，问题不太大。整个雨花宁南，就是一个大陵园区。

金陵印是国企开发商，尚居吧。房子户型还行，楼的数量也比较多，一部分在盖，还有一部分即将开始盖。有架空层，部分用于小区公共活动。装标中等偏上，都还过得去。

金陵印沙盘

反正位置是最大的优势，环境是最大的劣势。噪音的话，要看具体的楼，靠东南侧会好一点。靠西的话，离地铁站近。另外，因为金陵印这块地以前是自行车厂，所以有自媒体说土地可能有污染，重金属超标。这个未经验证，不一定靠谱。

雨花新澍，这个是人气楼盘。它的定位就是入门级，价格足够便宜（3W以内？据说也涨价了），然后离地铁不是太远（大几百米），周边公司企业多，所以非常适合软件大道的码农年轻人购买。

雨花新澍

它的最大缺点，我觉得是位置。靠绕城太近了，噪音不可忽略，而且边上有一个液化气站（好像是？）。数字大道是一个不错的地段。新修的，周边楼盘多，前几年看过伟星时代悦峰花园和中铁龙湖宸悦府，这两个离绕城公路就更远些，噪音和灰尘什么的会好些。

这个区域的周边配套确实是比较差。往东景明佳园，经济适用房。往西铁心桥和春江新城，也是脏乱差。往南的话，离高铁线路稍微有点近。

雨花新澍最大的优点就是便宜，装标过得去，外立面看上去也还好。反正年轻人都挺喜欢的，至少是买得起的房子。很多刚需都在这个楼盘释放了。户型有小户型，但得房率高（有赠送面积），也够住，适合20-30岁过渡。

再来说说映秦淮。

说实在话，映秦淮是我们看得最晚的房子，但也是目前看得最满意的房子。

映秦淮的优势在地理位置和周边环境。离南京南站近，靠近宏运大道地铁站，小区对面是公园，然后是秦淮河。环境真的挺不错。南边马路不是主干道，噪音和车流可控。靠北边的几楼，我们不会考虑。

映秦淮

映秦淮是外地开发商（北谷）和本地开发商（南京交通）合作开发的房子，是绿城的物业。这个物业应该还比较靠谱。

房型也还可以，139平和153平，前者性价比比较高。非科技住宅，物业费合理。因为是四代宅，所以带露台。我们虽然不喜欢露台（难打理、没隐私、不实用），但也不是完全不能接受。

硬要说缺点的话，一是小区楼数比较少，选择余地少。二是价格仍然有点高。153平的均价仍然要4W以上，总价超过600W（好一些的楼层）。

小区南边秦淮河的对面，是江宁托乐嘉，还有一个物流园区。虽然有一定距离，但感觉还是略有影响。我们以前住过托乐嘉，那边经常有废气的味道，就是周边工厂排放的。江宁在胜太路以北的这些工厂，应该全部搬走。但是按目前的经济形势和财政状况，我感觉已经没机会了。当时顺道还看了一眼中建源上九里的尾盘，感觉真的不咋地。周边厂区太多了，还是大农村的既视感。

前几年我们关注过南站南广场万科的楼盘，现在基本上都交付好几年了。我觉得南站南广场规划得很差，非常拥挤，交通很乱。南京的城市规划能力还是不行，好好一个南京南站新兴片区，交通枢纽，却搞得很low。

最后再一起说说南部新城大校场（红花机场）那个区域吧。

其实，我一直都不是很理解那个片区有什么好。就是一个城乡结合部，面积是大，但周边什么都没有。

政府大笔一挥，就说这个地方会是什么城市副中心，会多么多么牛掰。但事实上，感觉纯粹就是为了卖地。那边学校资源一般（南外你又进不去），医疗资源就一个市中医院。什么中芬合作中心，对我们普通居民没有任何意义。公园的话，七桥瓮，地势低，据说还淹水。跑道公园，目前没看到什么东西。油库公园，目前也没影子，现在挖出了张昭墓，还不知道后续会怎么弄。就算是弄个博物馆，对居民也没什么意义。

油库公园

红花机场靠近汇景家园，一个超大的安置房小区，整体逼格一下子就拉低了。北部片区是大明路、光华路、石门坎。老南京人都知道这个地段是个什么情况。

别的地区你可以看山看湖看河，南部新城这边只能看高铁、看绕城高速。地铁线路虽然有，但是七拐八绕的，都不太方便，重点区域不直达。我实在想不通，这个区域到底有什么好。卖地赚钱，却没有看到在硬件和配套上舍得花钱。这个区域楼盘太多了，同质化竞争严重，导致房价根本上不去。

距离绕城公路和高铁太近

红花机场地段起码还需要10年才能发展起来。按目前的经济形势和财力，能不能起来还真是一个问题。

具体楼盘来看，房子都很好看，装标都很高。象屿的档次很高，小区环境好，会所高级，面向高端人群，买不起的感觉。文璟·和颂府我看了一套准新房，其实还挺不错，后来卖掉了。金基新睿樾府，还有几套尾盘房，整体小区感觉还是不错的。但是，科技宅，实在不想考虑。

我个人觉得，那个片区的房价仍然虚高。那个地段我不觉得有什么吸引力。均价3W以内的话（现在大概是4-4.5W），我可能会考虑。

总结

目前看房的情况，大概就是这样。我们是改善型需求，但是又不是高收入人群，所以，还是会比较看重性价比。现在的很多房子，为了高端而高端，瞎折腾出一些所谓的卖点，例如科技住宅、例如露台，还有一些所谓的会所。羊毛出在羊身上，成本都是业主掏。关键还给后续居住挖了坑。

在国内，房地产市场（其实别的市场也一样）普遍缺乏契约精神。开发商会跑路，口头承诺的东西，也会反悔。之前还有某小区，种了名贵树木，结果交付之后，竟然把树挖走了。我们买房，感觉就像赌博，很容易就踩到陷进。售楼处看到的，都不一定是真的。没有白纸黑字的合同约定，都可能会变。即便是白字黑色，也可能毁约。作为业主，都是弱势群体，也很难通过法律来维护自己的权益。

我们当年被开开发商和物业坑过，伤得太深，所以现在就非常谨慎。我们现在倾向于看准新房，或者房龄在5年之内的二手房。至少交付了，所见即所得，踩坑的概率会小很多。

目前南京的这些房子，抛开科技住宅，抛开露台，其实选择余地就少了很多。抛开杂牌开发商，抛开不知名物业，又少了很多。在地段和房型上稍微有些要求，剩下的选择就寥寥无几了。

总的来说，我觉得目前南京的新房房价，仍然偏高。现在开发商的房子，应该还是要少一点噱头，多一点实用性和性价比。做真正符合老百姓需求的房子，做老百姓买得起的房子，才是王道。

大概就这些，仅供大家参考！

本文来自微信公众号：周董的碎碎念，作者：小枣君