想加盟一家肯德基，如何选址发现品牌的空白市场？

本文来自微信公众号： 极海品牌监测 ，作者：王龙

我想加盟一个品牌，应该把店开在哪里？

这问题不简单，因为他是一个人生问题。

一个人选择加盟，可能要拿出全部的失业补偿，或者攒了好几年的辛苦钱，可一旦选错，后面全是窟窿。

租金、人工、装修、加盟费、押金、货损、外卖抽佣，一层一层压上来。你本来以为自己是在创业，结果开业三个月之后发现，自己其实是在给房东、平台和供应链打工。

选址很重要，但这确实是一个有门槛的事。很多人一上来就问哪里人多？哪个商圈热？哪块租金低？

这些问题当然都重要，但他们不可能同时实现，我知道其实很多人只想知道开在哪里能直接捡钱，可他自己也知道这么问得不到结果。

选址推荐这件事，第一步不应该问哪里热闹。

应该先问，已经活下来的同类门店，都和谁开在一起。

举个例子，假设我要在上海开一家肯德基，

第一件事不是打开地图随便圈几个热门商圈，而是先把这个品牌在城市里的所有门店分布找出来。

你要知道它现在长在哪里。

是在写字楼密集的地方长出来，还是在社区底商里长出来，是跟商场绑定得很深，还是在地铁口、学校、医院周边反复出现。

这一步看起来很基础，但特别关键。

因为门店分布本身就是品牌和城市互相试探之后留下来的脚印。

说得直白一点，老板们已经用真金白银帮你投过票了。

当然，光看自己还不够

我们还要找这个品牌在这个城市里的共生品牌

什么叫共生品牌？

我用大白话讲，就是在位置上总是和你靠得很近的一组品牌。

它们未必是同一个品类，也未必是竞品，但它们常常同时出现。

通过对上海上千个品牌的迭代计算，我们得到肯德基在上海的共生品牌：

星巴克、瑞幸咖啡、必胜客、霸王茶姬、1点点、Manner Coffee、喜茶、蜜雪冰城、小杨生煎、成都你六姐......

肯德基在上海的共生品牌，数值代表共生关系的强弱

76%的门店都在这些品牌的200米范围内。

这个数字很重要。

它相当于在说，我们没有只是凭感觉找了一堆熟悉的名字，而是真的找到了一个有解释力的空间关系

它可能是客群相似，

可能是租金承受能力相近，

也可能是它们都依赖同一种动线，比如午餐、下午茶、下班路上的即时决策。

这时候选址推荐就开始从拍脑袋，变成了有抓手的推理。

注意，我说的是推理，不是算命。

接下来要做的事，其实逻辑会更加简单。

我们把这些共生品牌周边200米范围内的集店圈找出来——

从1.5万个集店圈中筛选出近6000个有效区域

这里的集店圈可以理解成城市里真实有开店可能的商户聚集区域。它不是行政区，也不是传统意义上的商圈，而是基于全品类商户和道路数据生成出来的一个个商业区块。

我挺喜欢这个概念。

因为它比商圈更细。

你说新天地是商圈，没错，但新天地里面不同街角的命运可能完全不一样。

你说七宝是商圈，也没错，但七宝老街、商场、社区边界、地铁口附近的人流结构完全可能是几套东西。

真正开店的人不能只拿一个商圈名去找铺。

他得知道是哪条路，哪个口，哪一段，周边已有商户密度够不够，附近是不是有真实的消费节点。

所以集店圈这一步，其实是在把城市切成更接近开店颗粒度的单元。

不过近6000个集店圈，听起来还是很多。

多到你如果真让一个加盟商自己去看，基本等于没推荐。

所以我们还要继续往下筛。

下一步是竞品规避，也就是找“空白市场”

下一步是竞品规避，也就是找“空白市场”

比如说，自身品牌500米范围内不能作为推荐

比如说，我要躲避我的直接竞争对手，300米内不能开店

品牌方当然希望城市里有足够密度，但加盟商是一个具体的人。

你让他开在自家另一个门店300米旁边，他心里一定会嘀咕。

凭什么我还没开业，就先和同门师兄弟打一架？

所以竞品规避不是一个技术参数，它是一个商业伦理参数。

经过这一步，候选集店圈从近6000个缩到了1700余个

这时候就开始像一张能看的地图了。

还不能直接拍板，但至少你知道，哪些地方值得去走一走、看一看、问一问租金、扫一眼门头、站半小时数人流。

顺着上面的再聊聊，跑到后面该怎么排序。

我们不是简单地按离共生品牌近不近排序。

因为近只是空间关系，商业上还要看强弱。

一个区域里出现了多少共生品牌，这些品牌本身的共生系数有多高，周边人口规模怎么样，运营商信令数据呈现出来的人群活跃度如何，这些东西都要放进来。

这一步的目标，不是算出一个上帝答案。

而是把候选区域按照值得优先考察的程度排出来。

看到这个名单，我第一反应不是，哇，答案来了。

我第一反应是，这东西终于像一个能让人出门的东西了。

什么意思呢？

以前你要选址，可能是品牌经理说几个热门商圈，中介推几个铺，加盟商自己在地图上搜一圈，再问朋友哪里人多。

整个过程很像在雾里摸。

每个人都说得挺有道理，但每个人的信息又都不完整。

中介的目标是成交，品牌方的目标是扩张，加盟商的目标是活下来。

这三个目标不是完全冲突，但也绝对不是天然一致。

而一套好的选址推荐系统，真正的价值就在这里。

它不是替加盟商做决定。

它是在加盟商、品牌方和城市之间，先铺一张相对客观的底图。

你可以沿着这张图去看。

去世纪公园/科技馆商圈，看浦东嘉里城周边是不是有足够稳定的白领、家庭和休闲人群。

去新天地/马当路，看客流质量够不够好，但租金是不是已经把利润吃光。

去七宝，看老街和周边社区的动线是不是匹配这个品牌的消费场景。

去泗泾，看它是不是一个被低估的增量区域，还是只是因为商户聚集所以在模型里看起来漂亮。

去迪士尼周边，也要想清楚游客型客流和日常复购到底是不是一回事。

你看，模型给你的不是一句去这里开。

模型给你的是一组更聪明的问题。

这就够重要了。

我一直觉得，商业分析最有意思的地方就在这儿。它不是把人变成机器，也不是让算法替人活。

它是把一些原本只有老手才知道的经验，尽量翻译成普通人也能理解、能复查、能行动的线索。

比如共生品牌，就是把老选址人嘴里的那句，这附近客群还挺对，拆成可以计算的东西。

比如200米覆盖率，就是把这里氛围差不多，拆成可以验证的空间关系。

比如集店圈，就是把这片地方能不能开店，拆成道路、商户和聚集度。

比如竞品规避，就是把别跟自己人打架，拆成清晰的距离规则。

说到这里，我反而想提醒一句。

千万别迷信任何推荐列表。模型再聪明，也看不对你自己的很多现实约束。

你能拿到什么铺？

房东愿不愿意签长期？

转让费是不是离谱？

上下水、排烟、层高、门头、外摆、消防能不能过？

品牌方对面积、层高、展示面、门头宽度有没有硬要求？

你自己的现金流能不能撑过前三个月？

附近是不是已经有隐形竞品，比如夫妻老婆店、区域小品牌、外卖档口，看地图看不出来，但它们真实地把周边需求吃掉了。

这些东西，模型都只能提示一部分。

剩下的，必须人去现场看。

而且是带着问题去看。

这就是我觉得这套系统最该上价值的地方。

它是一个降低信息差的启发机器。

它让加盟商从我去哪儿碰碰运气，变成我应该按什么顺序考察哪些地方。

它让品牌方从我觉得这个区不错，变成我能解释为什么这个区值得推荐。

它让城市商业从一堆散落的点，变成一张能被阅读的关系网。

这件事听起来没有一句包赚钱来得刺激。

但我反而更信这种东西。

因为真正做生意，最怕的不是没人给你承诺。

最怕的是承诺太响，证据太少。

它应该把推荐变成考察路线，把考察路线变成问题清单，把问题清单变成最后的商业判断。然后你带着这张图，去现场走一遍。

写在最后

模型给方向，人去现场做判断。好的选址推荐，不承诺包赚，只负责把信息差磨平一点。