香港社区mall，有点惨

本文来自微信公众号： WIN商业地产头条 ，作者：黎浩然

周末下午，香港葵涌广场二楼扶手电梯旁挤满买小食的人。拐向葵芳邨出口，声音却很快低下去——一条短短的走廊，17个铺位7个在招租。

热闹与惨淡，仅一街之隔。类似景象，正在香港各区出现。红磡广场只剩餐厅和夹公仔店勉强支撑；旺角潮流特区、兆万中心、荷李活购物中心人流消退；荃湾、深水埗的老商场，空铺成片。

数字比空铺铁闸更直接。仲量联行数据显示，香港优质购物中心空置率从2023年第二季度的6.0%，升至2026年第二季度的13.7%，三年翻了一倍多。

与此同时，港人北上的人数节节高，深圳山姆会员店、Costco、盒马——用更低的价格、更大的货架、更丰富的体验，把香港中产家庭一个一个拽过了深圳河。港人嘴上说“支持本地”，但周末的人流说明了一切。

但香港并非处处冷清。五一期间，尖沙咀广东道奢侈品店外游客排起长队，海港城的珠宝、名表消费明显增长；铜锣湾希慎广场和SOGO人流密集，旺角花墟附近亦录得“零吉铺”。

游客在买表，街坊在北上。夹在中间的香港民生区商场，正在成为这场消费变革中最大的输家。

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6%到13.7%

香港商场商铺越空越多

2023年，香港与内地全面恢复通关，各大商场的业主受到极大的鼓舞，但红利期实际上仅维持了一年不到。

仲量联行数据显示，2023年第二季度，香港优质商场空置率一度压至6.0%，创下多年新低，租赁活动在核心区域持续增加，珠宝、黄金和手表、餐饮及药品和药房等与旅游业相关较大的品牌找铺需求显著扩张。

但好日子并没有持续太久，2023年第三季度，空置率悄然反弹至6.4%。不过，即便下半年空置率有所上升，但租金依然录得2.7%的升幅，整体仍较为乐观。

去到2024年，形势急转直下。上半年，香港优质商场租金仍能维持0.9%的微弱涨幅，下半年直接“熄火”，租金由升转跌，全年录得优质商场租金2.3%的跌幅，空置率一路攀升至8.9%。

2025年到2026年中期，空置率持续新高，由2025年中期的10.5%上升至2026年中期的13.7%，商场租金跌势扩大。

空置率飙升背后，是多个“利空”同时夹击。

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新商场迭出，老旧商场招商压力骤升

自2023年起，香港一直有新的大型商场建成开业，品牌进场需求难以跟上商场增加的速度，且部分商场位于非核心区，招租难上加难。

仲量联行香港商铺资深董事陈永惠于2025年中期就曾提到，2022至2028年，香港共有逾800万平方呎新商场落成，分布于香港不同区。以启德为例，AIRSIDE于2023年落成，天玺·天Mall于2025年末分阶段开业，铜锣湾、中环都各有大型项目陆续落成。

新商场为了初期的出租率及客流量，更愿意给出优惠的租金而吸引商户，甚至愿意给出更长的免租期以降低实际租金，老旧商场面临的竞争压力倍增。

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港人北上消费外流，电商巨头入港抢客

2023年，香港的关注重点尚未聚焦到“北上”，而是更大范围地关注港人的外游倾向，担心出境客的反弹速度高于入境客，但事实上当年港人北上已达5300万人次。

2024年，这个数字飙到8191万，一年暴增逾五成，并持续攀升至今人数才逐步稳定。深圳的山姆、Costco、盒马，用更低的价格、更大的货架，把香港中产家庭一个一个拽过了深圳河。由于港人北上消费热度之高，深圳巴士集团更在2025年中推出免费假日专线“山姆口岸通”，方便港人过关便可直接坐巴士到超市购物。

与此同时，在内地已经成熟的网购模式逐渐向香港渗透。淘宝、拼多多、京东等电商巨头自2023年四季度起大规模入港，不断加码，成功实现“直送香港”，并都在到2024年下半年推出了标志性的包邮政策。网购开始成为了香港人的生活一部分，快速挤占了本地日常零售的空间。

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民生商场商铺产权分散，业主降租难

香港过往地产兴旺，部分民生区的老商场商铺分割出售给了私人业主，另有部分商铺抵押在银行手里，业主难以大幅降租。

据悉，商铺业主向银行抵押借贷时，会有条款要求租金不低于利息。若贷款尚未还清的余额较大，业主一旦降低租金，银行就会根据新的、更低的租金，重新评估这个商铺的市场价值。一旦银行认为商铺价值已不足以覆盖贷款，就会要求业主补足差额，如果业主拿不出钱，银行就会的“call loan”（提前追贷），导致部分业主宁愿不租，也不愿意降租，只因丢空至少能维持账面估值。

此外，业主为提升铺位价值多会对购买的商铺再度分割，切成更多的铺位进行出租甚至转手，让产权情况更为复杂，这些商场被称为“劏场”。众多“劏场”小业主之间，一方面互为竞争对手，难以达成租金调整的共识；另一方面亦难达成集体改造规划的共识，最终业态和设施落后，被区内新建商场取代。

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空铺蔓延

老旧商场沦为“死场”

空置率攀升，香港一座座老旧商场人去楼空。

从旺角、荃湾、红磡，到深水埗、葵涌，这批承载几代港人集体回忆的繁盛之地，曾是潮流地标、平民食街、社区中心，如今在时代浪潮中沦为“死场”。

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葵涌广场：不是“死场”，不复繁华

葵涌广场，曾经港人的“平民美食天堂”，是香港民生商场的标志。今年7月，有网民发帖称二楼美食街“几乎全线结业”，沦为“死场”，引发网上热议。但有媒体实地视察，发现商场内人流依然拥挤，小食店集中的区域在下午2时至5时期间仍见不少市民光顾，并非传闻中冷清的“死场”景况。

不过，值得留意的是，葵涌广场人流分布极为集中——大批市民主要在二楼近港铁站扶手电梯的美食区及三楼全层，从而衍生出二楼局部区域出现“吉铺”巷的现象，17个铺位中有7个“拉闸”放租，与往昔盛况确有差距。

实际上，葵涌广场空置率上升迹象在2024年就已显现。当时已有一批店铺撤场，特别是受消费外流和网购影响最大的服装店，部分空铺转变为自拍馆、夹娃娃机店等无人店铺。

有商户透露，葵涌广场一个仅40呎的铺位就月租高达3至5万元，特别是经营饮食的店铺租金最高，因此部分业主抱着“宁愿空铺也不放租”的纠结心态。

葵涌广场的现状，反映了香港老一批拆售商场的共同困境：一、持续的高租金转嫁消费者，让特色小食价格不再“平民”；二、产权分散导致难以统一规划，无法进行整体商户分布规划及租金调整；三、中环街市及西九龙等地的新开商场凭借更完善的管理，甚至更低的租金将一批起步于葵涌的知名租户招揽走。

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红磡广场：从烟火袅袅，到“死气沉沉”

红磡广场自1982年落成，至今已经营超四十年，曾是区内居民的休闲热点，戏院、漫画店、游戏机中心、相机铺等一应俱全。

但到了2026年，红磡广场内人流疏落，场内空铺成片，以往有固定客源的二手唱片店亦已结业，取而代之的是多间夹娃娃店。目前商场的人流只靠几间餐厅支撑，主要为周边居民和上班族前来用餐。

红磡广场区位不差，附近有民居、学校、工厦及教会，亦常有内地旅行团途经，然而客流难以引入场内消费。

红磡广场的落寞同样代表了香港老式商场的困境，在区内大型新式商场供应增多、网购及北上消费等多重夹击下，未能及时实现转型，人流一旦开始流失就再难挽回。

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旺角“潮流地”：集体沦陷，颓势不减

旺角，香港潮流文化和数码文化的代名词，是民生、旅游及零售交错的“夹心区域”。

这里非香港金融业扩张的主流区域，也不是盛事经济覆盖之地，靠着本地消费主导，持续受北上消费及网购热潮双重冲击，多个民生商场集体沦陷。

旺角潮流特区开业于上世界90年代末，算上地库共4层，2001-2011年期间是香港年轻人必到的潮流圣地，主打日韩时装及各类潮流商品，高峰期曾一度人流管制。2017年开始出现空铺潮，曾计划将3楼整层打包出租但未能成型，疫情后超一半门店关铺。

旺角兆万中心在通关后同样陷入困境，该商场最近一次受关注乃因蜜雪冰城退租事件。2024年，蜜雪冰城进军香港市场，据报当时以大约每月19万港元的价格租用该商场地铺，折合每平方呎租金231港元。除蜜雪冰城外，兆万中心连续两家网红放题店接连关闭，店铺老板直言录得“史无前例的亏损”。

开业于90年代中期的旺角兆万中心曾经是千禧年潮流文化的代表，以经营时尚服饰、潮流玩具著称，更进驻了多家知名放题餐厅。近年人气衰落，就有商家在场内长期举办复古文化潮流集市，并布置各种拍照打卡点吸引人气，然而依然颓势不减。

此外，旺角之内主营电脑配件的旺角电脑中心、主打男士定制西服的荷李活购物中心都已沦为区内“死场”，难见复苏迹象。

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租户大洗牌

谁在进场、谁在退场？

香港多个老旧商场空铺的背后，是一场无声的租户大洗牌。

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内地品牌：从“10店同开”到全线撤退

自2023年底，内地品牌特别是餐饮品牌像潮水一样涌进香港，高峰时一年几十个品牌扎堆开店，让香港商铺租赁市场一度为之一振。

彼时，北上消费风潮已起，众多港人在深圳“打卡”内地当红餐饮品牌，让市场有了全新的判断：

一方面，部分香港商场意识到港人对部分内地品牌的认可，希望可以引入以提振人气，让港人留在本地消费；

另一方面，部分品牌亦希望借助香港市场做国际化的跳板，先在香港吸收外拓经验，再寻求走向更多地区和国家。

然而，好景不长，内地品牌在香港的命运很快出现分化。

农耕记2023年9月攻港，首店选址佐敦，至今已拓展至约9间分店；八合里牛肉火锅2024年12月在沙田新城市广场开设首店，计划再开两至三间；绿茶餐厅2024年8月进驻铜锣湾希慎广场，目前香港门店约10间，更于2025年5月在港交所成功上市。

与之形成鲜明对比的是，一批“快进快出”的品牌。2024年，柠季以“10店同开”的姿态抢滩，但2026年6月全线结业；舒芙蕾品牌fufuland高峰期在港11间分店，2026年7月全线停运；蜜雪冰城自2023年底进入香港2后，头10个月便连开10店，但今年内已关闭5间分店。位于沙田新城市广场的柠季及fufuland处境最为“极端”，开业仅3个月即宣布结业。

曾被誉为“内地排队王”的西塔老太太2023年起进军香港，但短短两年先后关闭尖沙咀及将军澳两间分店，其中将军澳新都城中心分店更遭法院贴出拍卖通告，变卖店内资产抵债。

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港资/外资品牌：超市是重灾区，餐饮批量撤点

百佳旗下的高端品牌Fusion，原本主打欧美及日本进口食品，目标客群为中产及高端人士。但近两年要么直接关铺，要么悄悄在“降级”——结业重装后转型为普通百佳门店。

Fusion青衣城2期分店于2025年8月17日结业，红磡昇御门商场Fusion于2026年3月停业。此外，蓝田丽港城Fusion、乐富商场、天水围颂富T Town等地的Fusion纷纷结业重装，后都转型为普通百佳，被视为“消费降级”的信号。

与此同时，还有一批经营多年的百佳老店相继关门，包括天水围新北江门店百佳、西九龙中心百佳、田湾商场（香港仔）百佳、石塘咀山道百佳、旺角富荣花园百佳、黄大仙竹园商场百佳等都宣布结业。2026年半年内，百佳已关闭至少五间分店。集团收缩低效社区大店，保留小型精品店、优化线上，不是全线撤退。

此外，受消费外流、定价问题冲击明显，华润旗下的U购Select是目前香港收缩幅度最大的社区超市品牌，由高峰超百家，快速压缩至仅4间社区门店，将军澳坑口富宁花园、蓝塘傲等大量社区Mall门店批量结业。

永旺旗下平价杂货AEON Living PLAZA（12蚊店），2026年集中关店：将军澳坑口南丰广场、屯门兆禧苑、葵涌石篱商场、荃湾丽城花园等社区商场分店接连结业。集团把资源转向新品牌Mono Mono，属于主动业态迭代，旧12蚊店独立社区店大幅缩减。

看向餐饮，香港本土老牌西餐意粉屋The Spaghetti House，半年关闭3家社区/近郊商场分店，包括太古城中心社区向门店，全港门店大幅缩减，重点退守核心商圈，社区点位收缩明显。

Five Guys荃湾如心广场（社区家庭向Mall）、北角、铜锣湾门店陆续关闭，退守中环、尖沙咀核心商圈；社区/近郊商场点位优先砍掉，定位与社区客群匹配度不足。

品牌进退之间，变了的是消费半径。当北上消费成为常态，内地电商直送成为习惯，社区超市和社区商场的品牌最先感受到寒意。

内地品牌南下，有的凭借差异化与精品化站稳脚跟，有的试图复制内地低价快速拓张的路线，最终被高昂的租金和本地竞争压垮；扎根本地的品牌中，Fusion的“降级”、U购Select的崩塌、Living PLAZA的收缩、意粉屋和Five Guys撤出社区，都反映了消费模式转变的当下，民生消费成了被放弃的一部分，而高端进口商品和社区覆盖不再是护城河。

香港老商场的困境，实质上是本地消费模式重塑的必然结果。当北上消费重塑了港人的日常采购半径，当电商直送瓦解了社区零售的物理壁垒，当新商场以更低的租金和更优的体验截流客源，那些依赖“地段惯性”和“信息不对称”存活的老商场，便失去了存在的底层逻辑。

当前香港的消费模式转变已阶段性完成，逐步走向平稳，若位于民生区的这一批老商场和商铺街依然未能主动跟上时代变化，恐怕都将成为这座国际化大都市记忆中的背景板。