在克制中创新的曼谷新商业

本文来自微信公众号： 感性城市SCity ，作者：Zoff

◎曼谷的商业更新，如何一边张扬和渲染，一边又保持克制和边界？

这些年总有种感受，在国内商业依然处在投资驱动的逻辑下时，曼谷各种眼花缭乱的商业创新，给国内同行带来的影响，其实是个“双刃剑”：一方面带来了无数新场景和新灵感，一方面，却又容易模糊大家对商业本质的判断。

什么意思？

十年前，TheCOMMONS问世，是一个创新商业发展历程中，绕不过去的大事件。彼时，国内商业的主流还活在大体量盒子的思维框架里，贪大求全，快速复制拼贴。但这个社区商业案例，不管是“灰空间”和自然感公区的表达，还是各种本地小众餐饮配套，在地主理人式的孵化逻辑，抑或是“创造一个新社区”的故事线...都给国内的商业创新方向，带来各种灵感。以至于你看到后来国内许多所谓“非标商业”，都或多或少的带着TheCOMMONS的影子。

再往后，就进入了大家熟悉的故事里。曼谷的线下商业表达，从此一路翻飞，年年创新，从“泰国国家博物馆”级别的ICONSIAM，再到2023年的商业话题王，EMSPHERE，一个个新的场景与新的叙事，依然在刺激着国内商业。没错，的确太震撼了，身处行业内，谁都忍不住想去学习、复制这样的商业体验。

可问题在于，曼谷的商业创新，一直都有着极其具体的前提。是一年近四千万的国际游客的需求支撑，是泰国本地数不清的餐饮小品牌供给，是整个国家服务业意识的成熟与发达，是头部开发商和灵魂人物的创造力，是和国内完全不同的土地开发模式和消防审批逻辑...而这些，都是我们欠缺的，但不少新项目依然在硬上和复制场景，实际经营落地的问题，被放在后面了。

更何况，曼谷的商业市场如今也很内卷，开始零和博弈，面对着和国内一二线城市商业相似的境地。不光客流被各种场子分散，新商场也进入了招商难困局，定位撑不住，还填了不少国内出海的品牌，或者，用快闪店补，甚至直接空在那。近期去曼谷考察的同行们，一定会有类似的感触。

这种条件下的曼谷新商业，会更有看头。

站在2026年的7月，我们看到这个月，对于曼谷商业而言，依然新鲜火热。这个月，曼谷又开了一系列的新项目，并且几乎全是老项目改造。这些新商业的内容创造力不减，依然垂直定位，依然个性张扬，很曼谷，但是他们体现出了一种克制，无论是成本还是材料。

说白了，就是更明白，该如何把“好钢用在刀刃上”，处处都有一种清醒感：要降本，要实际，要合理，但依然要想象力，该做透的地方还是要做透，不能含糊。

站在当下，这可能才是一个对国内商业，更加健康合理，更有借鉴意义的思路。

这次就认真聊聊。

首先，最值得关注的案例，依然是TheMall集团的1981 Soul&Sold。

先说观点。这个场子，依然在创造新的商场产品逻辑，并且还是典型的“四两拨千斤”。

这种感受，对于商业新人，对于商业爱好者而言可能并不明显，甚至到了现场以后，还会觉得有些失望，觉得这也算商场？没错，和三年前的EMSPHERE相比，1981似乎一眼就显得太糙太廉价了一点，全然不如EMSPHERE来的震撼，从精致度而言，也不如曼谷大部分的新商场。

可是商业得以成立的前提，是逻辑，而不是炫技。即便EMSPHERE是很炸裂，但它有“允许炸裂”的逻辑支撑：没错，EM商圈原本的两个高奢场子如此老登，你不来一个爆破型的项目，你怎么去激活这个商圈的客流？撬动上百万方商业存量的资产价值？说白了，EMSPHERE在EM商圈甲方自持的逻辑下，怎么炫技都不过分，这是战略问题。

但1981就不一样了。

首先你要明白一件事，就是这个物业本身，并不是TheMall的核心资产。它位于泰国北郊近PHLABPHLA区域，原本就是已经是运营四十多年的老百货商业，现场看过的同行一定能感受倒，这里既不是商圈，也没什么发展潜力，就是辐射下周边基本社区需求，这种项目改造起来是很难受的，非核心资产没有重投的意义，简单说，就是大改算不过账，小改不如不改。

放别的业主手上，可能就会考虑简单的处理方式，直接卖掉？但是，业主是TheMall，这事儿就变得没那么简单。

是的，千算万算之后，TheMall还是给你硬造了一个目的地出来，并且逻辑还很成立，甚至还肉眼可见的控了成本，非常的刁钻。

这策略简单说，就是“大刀霍霍向DDmall”，他们打算一口气，去吃掉DDmall原本的古着市场占位，把老百货修旧如旧，搞一个混合着“古着市场/商场/社群空间/社区”新物种出来，想去独占曼谷的古着零售市场。

是的，先不提商场，你不得不说，古着潮流定位在曼谷是真实成立。DDmall的大名在品牌圈子里早已出名，国内不少所谓Vintage品牌，就在这里进货倒进国内卖，并且曼谷的古着文化本就有底蕴，越南战争时，曼谷曾是美军后勤基地，留下了不少复古军品和60-80年代的美式复古文化，这一切，在曼谷做过商业调研的同行也会有所感受，你从那么多的古着小店里就看的出来。

所以，TheMall在1981上到底怎么做的？

首先就是定位，整个场子你从名字上就看得到，直指“80年代”，一个不那么古早，内容在曼谷也足够丰富的定位；而后，就是聚人，方向直指DDmall的一些核心复古og，以及类似于BlueWild这样古着店的老板们，让他们来一起参与策划，构建，召集圈子资源，作为行业的链接器，这一点你也不得不服TheMall的判断能力，找对人，对做这种定位的场很重要。

而后更关键的点，在于整个场内的业态布局定位。LG层，不光是在给整个场子做餐饮配套，也是在延续过往对于社区的服务功能，美食广场、生鲜超市、还有个别餐饮品牌店，从框架而言和EMSPHERE如出一辙，但要“省成本”的多，用最简单的空心砖，搭一些裸顶绿植搭配，做一些海报彩绘的表达，就完成了这项功能；而关键，就在于首层上上面几层，其实在1981的首层你依然能感受到传统Mall的布局逻辑，几个精心装修的古着大店压场，不过业态布局会“生活方式”很多，不仅仅是零售，还有复古的理发店，绘画教室，现场演出的LIVE空间，这一切，都让1981在保证一定品质的同时，也在实现“复古街头化”，让这里真的能待得住人，让复古作为一种真实生活在1981里存在。

而真正有趣的布局，反而在2层往上。说白了，这才是真正吃DDmall的市场空间，清一色的标准店铺金属框架，店铺门都是最简单的折叠门，这带来什么好处？就是让大量小商户的入驻成本无限趋于“0”，在现场，你能看到这些“标准化小摊位”里，商户只需要简单搭一些柜子一类的道具即可入驻，上面的框架，甚至可以直接挂衣服。是的，这些古着个人商户可以低成本灵活的在这里来去自如，这就很符合复古这个领域的特征，不光ToC能保持一定的标准化商业展示，对ToB来说也非常的实用。

这也是1981的高明之处，不去搞高大上的重装修，而是在DDmall的传统复古市场模式上，稍微升级半步：用更好的空间水准，Mall化的首层，以及标准化低成本的格子铺，再加上原有百货的体量，来去硬吃“复古主题Mall”这个定位，颇有种田忌赛马的感觉，够用，压倒对标对手即可，绝不多花一分钱。

这就是为什么1981令人惊叹。TheMall在这件事上极端灵活和清醒，不去瞎砸钱堆空间品质，不乱花钱复制EMSPHERE，但却借鉴了这个项目的经验，不声不响的，用低成本做了个硬核复古主题Mall，ToB又ToC，一边吃DDmall的“复古批发市场”，另一边，也保持基础品质吸引游客消费，同时还不忘造“电子垃圾塔”和复古书店，复古艺术装置，复古的音乐工作室，发廊等业态，保持场子的体验和先锋调性。

这就是一个把好钢全都用在刀刃上的新案例，够用即可，实现商业上的占位即可，冷静直接，也的确是TheMall的风格，不复制别人也不复制自己，就是去根据目标，借复古主题的势，去创造新商业。没有极端的自信和理智，是做不出这样的作品的，这种项目，也是不可能用“对标思维”做出来的。

接下来，就聊聊Central northville。

尚泰（Central Group）一直都是泰国商业的“老资历”，不用过多解释，他们也完整的经历了泰国从百货到商场进化的几个阶段，虽说不像Siam和TheMall一样“惊天动地”的玩商圈，造创新，但也从未落伍。

他们的各种带“ville”后缀的项目就是Central主要发挥的场地，之前的Eastville，Westville，主打一个“尚泰百货+社区商业+户外大型灰空间公共区域+美食广场+市集运营“，这其中最亮眼的，依然是灰空间绿植公园，的确好看好玩，Westville甚至在这个空间里造了一个小瀑布，但问题是什么，是这种模块背后存在巨大的商业空间浪费，以及运营成本高昂，还有，就是它真的有那么好用吗？其实未必，在实际探场的感受里，这些公园更像景观，夏天依然难以使用，它没有完成类似TheCOMMONS的空气通风循环。

不过，基于曼谷远郊商圈竞争关系，依然可以理解“ville”系列社区商业的创新意义。当你在地图上搜这几个项目，他们都基本位于曼谷近郊区域，实际上每个ville周边都有相当多的老旧社区Mall，没错，ville系列就是用一个更加创新的商场产品，去直接降维打击，去吃掉这些老Mall的市场，这无疑是个相对理智的办法，毕竟核心商圈太卷了，即便如伦坡尼公园旁的Dusit Central Park，其资产价值核心是写字楼和酒店，商场从招商级次来看，完全被封了天花板，只能停留在强配套属性。

而这次新的northville的做法，则能看到他们在吸取前两个“ville”的开发经验，保留“盒子公园商业”的核心价值，去掉华而不实的部分，尽可能提高停留感，让它真正服务的家庭客，在里面能够感受到舒适。

正如他们这次表达的主题：Biophilic Design（亲生物设计）。解释一下，就是“并非简单绿植点缀，而是将自然系统完整植入室内空间，实现“户外感室内空间”的体验突破。”

而进入到真实的体验中，你会发现它有一个鲜明的亮点，就是整个商场的客厅化营造。

用一个词概括，就是“随处可坐”，而且坐的方式也多种多样，最直白的就是这个大台阶“The Hill”，这是一个类似于首尔Starfield图书馆的做法，阶梯不光是阶梯，而是要能方便坐人，所以各种小圆桌，座垫，灯具，饮品吧台这些软性的道具被塞进了这个区域，保证随时是坐满的一种状态，“舒适烟火气”就被造出来。同理，你会发现这里几乎所有的中岛柜台，也有一圈公共座椅，而传统的铺位，则被设置成“街边店”的感受，立体独立门头，外摆区，所谓这种“客厅式室内室外化”，就被这么制造出来。

有时候你看到这个项目，会想到地球另一端纽约布莱恩特公园，两者看似遥远，但他们都有一个共同的价值观：就是先提供一个方便休憩的公共空间，不去计较大家是不是买单，而是为居民创造个客厅，无形中制造一种消费意识，这是个可以没事来休息坐坐的地方。而有了人，就有了消费的前提，就只有转化的问题，这也是商场饱和时代里的一种解题方式。

最后，来看看两个最新的曼谷式轻改造案例：The Lake Club和Soul Songwat。

对于城市更新而言，“轻”已然是一个共识，轻的成本，轻巧的材料选择，轻松的空间感受，轻盈的审美体验，你会发现这种概念对于国内过去大基建时代，非常难得。正因为相对于太多一摸一样，体量和尺度巨大的城市项目来说，对于国内客人最缺的，就是“轻”的体验。

所以你会发现，近一两年所有出圈的商业更新案例，基本都离不开“轻”这个词，低密度村落式商业集群麓湖CPI，厦门的退化公园，北京的友谊商店改造，昆明寻津归邻，其实也包括北戴河阿那亚各种商业表达，一种轻的概念始终贯穿其中，甚至都有些审美疲劳。

而这概念的源头，依然在曼谷。从TheCOMMONS开始，GalileOasis，POWOWWOWWOW，包括去年在EM商圈，TheMall自己改的“车库生活集合店”friend friend，一次又一次的展示“轻商业”的玩法，如何用最小的物质损耗，用最少的空间改动，借原有建筑场景的气质，来去创造自己的商业气氛。

但也坦率的讲，“轻”改造，虽然物质损耗少，但另一方面，是“心思”用的很密。

没错，这些项目无一例外，都是再想法和思考上重投入，GalileOasis是几位大学戏剧老师，TheCOMMONS是一群餐饮从业者从设计自己餐厅的公区开始思考，friendfriend更是Umpujh亲手打磨出的作品。所以这些项目都有种“力透纸背”的感觉，每个细节，都充满着巧思，这是在用想法创造场景，而不是用钱，这种过程是难以复制的。

而这种思路下的曼谷最新案例，也同样让人耳目一新。

首先就是充满荒诞梦核气质的Soul Songwat。

它所在的嵩越路，是曼谷一条内容浓度最高的老马路，而且特别的是，它也非常“中国风”，它就位于唐人街靠湄南河的一端，整条街都密布着上百年的老建筑，但它非常的年轻，旧仓库，老宅子里穿插着曼谷各种本地青年小品牌，而且，因为这样的商业生态，这条街还特地有个孵化计划，就是“made in songwat”，即生于嵩越，这其中的一个标志性案例，就是Soul Songwat。

而它最不一样的点，就是在湄南河边，制造了个中式露台，高挑高，苏式风格，迎客松架在河边，这是非常魔幻的一幕，它又泰又中，生动了演绎了松弛感泰式商业混合着中式风格是什么样子。而这个画面，也成了这个改造项目最独一无二的场景封面，这种景在全世界任何地方都不会有，只有在“中泰合璧”的嵩岳路上才可能有。

同样，这个露台成为了客流吸引点，任何从门口巷道走进来的人，都会被吸引过去，然后认真的逛逛这里。其实海外的华人老宅总有点“鬼宅气”质，怎么改都难掩有种“中式恐怖”感，但在Soul，这种感觉被各种潮流小店的混搭，冲击的有点荒诞，红红绿绿的霓虹灯，架在空中的红色钢结构大屋顶，它就抹平了这种鬼屋式的感觉，反而成了一种特色，让这里，成为嵩岳路最热闹的地方。

的确，虽然混搭了点，但这种气氛，就是很吸00后国际游客的关注，就是因为独特，因为中式老宅和曼谷潮流小店在这融合，因为这种文化的强烈冲撞感，这种直接的气氛刺激，就能让每个人印象深刻，很曼谷，也很嵩越路，就是“生于嵩越”，主打一个野生和随性，只有创意在宣泄。

而另外一个有趣的项目，则是The Lake Club。

这是一个建立在废弃度假酒店上的“荒野公园”。它很精准的轻改造思路在于，找到了那种荒废的美感。

没错，一个曾经只用来会展的度假酒店，在上世纪九十年代就随着商圈的变化而没落，静静的停在哪里，荒了整整36年，但你不得不说，那个时代的度假酒店有一种Y2K气质，像老港片里的电影场景，旧日如同一张面纱，让这个废弃酒店充满回忆感。

而它商业更新的精妙之处，就在于你能不能借势，能不能感知到这种独特气质，并将其发挥出来。The Lake Club就是很精准的找到了这点，在基本不改变酒店原有空间结构的基础上，掏空了大堂，从酒店入口直通湖边，让这些旧，成为新商业的底色，从而用最轻的方式，完成一个小小的年轻新据点。

这种更新的方式，让人想到改造平民窟的Galile Oasis。

相比这个项目，国内商业改造动辄大拆大改的玩法，就显的很刻意且昂贵，原本“旧旧”的空间气质被刷上了新的颜色，反而变得新不新旧不旧，千篇一律。

当你从酒店的大门走进去，你的视线，就能穿过打通的大堂，直接看到原来的湖面。酒店原有的白色立面和斑驳的混泥土墙面都被保留，原有的内装被拆除的一干二净，取而代之的，是拉出弧顶的脚手架；场内唯一的色彩，就来自于各种品牌的岛台，吸引视线，让大家一个个去探索去消费；而原有大堂的高差，也都得到了保留，放置各种商铺以及公共座椅，供客人体验，整个空间被旧日和克制的改造思路，变得更有诗意，也自然而然让人放松下来。

让人能内心平静的坐在这里，感受湖光和时间沉积的美，这也是TheLakeClub制造的体验：就是制造了一个简单平静的湖边，褪去光鲜，感受真实。

后记

曼谷本年中的新商业项目，还有两个没有提及。

一个是围绕数字游民社区定位的Cloud11，另一个是在bangna区域新开的社区商业Happitat，而在截稿之前，他们依然处于半开业状态，难以评价。

但这不重要。事实上，曼谷的商业体，依然在引领，只是说不只是眼前看到的场景设计，而是从商业的观念，从对场所精神的提纯，从对投入和创新的平衡而言，你依然能看到他们清晰自己要做什么。

是的，没有所谓对标，没有相互复制，没有按套路出牌，所有的项目都很自信，都敢于去独立的创造，这也是曼谷商业持久的魅力所在。

看到曼谷，回望国内。

只能期待，大家同样能有“创造”的意识。不是说看到一个好项目，就指着说我要做这个一摸一样的，也不是给自己堆砌各种的头衔和标签，动辄去套各种“非标”“主理人”这些很虚无的大词，也不是停留在宏大叙事，动不动讲情怀的情绪里，而是能够回到具体里，回到自己项目真正独一无二的环境里，思考怎么去利用原有的场地特征，怎么去从经营的角度切入，让自己的项目，不论定位高低，体量大小，都能有自己最独特的思考，都有敢于原创的勇气。

这就是现在的商业出圈之道。没法追随共识，而是需要超越共识；不能去复制好项目的外表，而是要学习好项目的生成逻辑，保持独立，创造独特。

以上。