深圳停车位“悬空”之辩

本文来自微信公众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪，题图来自：视觉中国

关于“宾利门”事件，吃瓜的归吃瓜，行业的归行业。

经过这件事，我在外地的很多同行才知道：原来深圳小区里的地下停车位是不可以买卖的。

是的，不可以买卖，不可买卖的原因是因为没有确权。

抛开事件的戏剧性，这个事情的本质是小区停车位矛盾。简单说，小区停车位不够，业主晚回来没地方停，所以大家都已经习惯了抢车位。同时，全深圳的业主都默认“地下停车位不可买卖”，是以碰到那些宣称自己买了“固定车位”的人，双方常常会有大矛盾。

这个问题，不是今天，不是昨天，已经困扰了深圳人10几20年。从我进入这个行业开始，到今天，深圳愣是一直没有解决。

现在对深圳小区停车位权属的描述，一句话：既不属于开发商又不属于全体业主。悬空的结果导致了，开发商认为是属于他们的，全体业主认为是属于他们的。

开发商认为自己对停车位拥有所有权，最大的上位法依据在于《物权法》（后来的《民法典》第275条），就是“从买卖合同约定”——“建筑区划内，规划……的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有……场地……的车位，属于业主共有”。

除了早年法规不完善时车位不约定，过去10多年来（包括在《物权法》出台之前），基本上可以说全部的深圳开发商在买卖合同里，都非常精明的把车位权属约定的清清楚楚——归开发商所有。

因此，依据上位法，这个问题似乎不成为问题。只要开发商证明这些车位是“规划内车位”，以及只要买卖合同上约定属于开发商并且买房人签了字，那么按照法律，这些车位的所有权就是归开发商的。

也即是因此，在全国绝大多数城市，尤其是全部的超特大城市，车位像房子一样可以交易都是常识。比如在广州，车位不但可以买，而且还可以贷款，像商务公寓那样“付5贷5”。

但是业主认为不属于开发商乃至认为属于全体业主，法律依据则在于：开发商拿不出车位的独立产权证，因此不能证明开发商拥有所有权。有些小区会主张车位产权归全体业主，有些小区即便不主张这个，也会强烈主张车位不得买卖（即是搁置所有权之争，但是不可售卖）。

正是由于过去多年来，深圳主管部门对住宅小区的车位不予确权。很多开发商便选择“以租代售”，偷偷的把车位“变相卖掉”——这种销售通过是以长租20年、之后再续约的形式签约。但在本小区的业主看来，这是开发商“违规销售”。因此双方会爆发激烈冲突——这个冲突主要集中在买了车位的业主和没有买车位的其他业主之间。

以上是宝能公馆的问题，也是深圳其它几乎所有小区车位的矛盾冲突特征。过往每年，深圳都会爆发这类矛盾，每一次都很激烈，这一次是无与伦比的戏剧化。

主流媒体的报道指向，除了大瓜之外，在专业方面，有些是指向开发商违规操作，有些是指向车位矛盾。在我看来，这起事件只有一个提醒：深圳要正视和解决这个车位权属的常年悬空问题。无论是归谁，要给个准话。

因为这些年不解决，已经产生了越来越大的矛盾。

最重要的后果是，全社会的车位短缺无法得到缓解。

深圳车位的问题，实际上是一个典型的“价格失灵”问题。主管部门迟迟不确定权属（或者担心一旦确定归属开发商会引发大规模社会矛盾），导致车位交易处在和小产权房类似的状态——还不如小产权房，后者只是不允许交易，但是权属是明确的。由此导致：

1）开发商没有动力投资建设更多的停车位。即便是到今天，在深圳，实际车位比超过1：1配置的楼盘都是少数，南山在前段时间还有1：0.5的楼盘。但是现在在深圳，随便一套房子都是500万以上，谁家不会配一台车呢？因为车位不能确定权属，那开发商便不能卖掉套现或者借此融资，只能是一笔沉淀的资产，建的楼盘越多沉淀的资金越多。

2）政府常年严厉的价格管制。因为权属悬空，所以对于停车位的租金政府必须要管制，深圳地下250块/月、地上110～120块/月已经严厉执行了许多年，超特大城市最低（就是车位“违规”销售的售价，也是四大城市最低）。租金收益率的降低，反过来进一步影响到开发商投资建设更多车位的动力。

很多业主会反对我，觉得目前的状态是最好：车位全体业主“共享”的话，效率会提高，如果都安装上了U型锁，来个访客都找不到车位停。以及，如果放开车位买卖，会导致车位价格大肆炒作。

我个人观察这个问题也许多年了，我的看法是：

说到底这是个车位的供求问题，价格炒作与否，取决于供求。如果车位足够，每个小区都有至少超过1：1的配置，不会有多少人去炒车位（《民法典》还有规定，车位必须优先卖给本小区业主），也不会出现每晚都要上演抢车位大战。

但如果车位不够，那不是炒作的错，而要去问政策，因为车位的配比都有最低要求的。可以要求政府部门继续放松监管，要求开发商配置更多的车位，以此更好的平抑车位炒作。至于说香港的600万天价车位、广州的110万天价车位，那就像天价豪宅一样，属于极为特别的个案。

而继续延续目前的状态，对业主而言，到底是不是好事，很多人有自己的看法，我个人认为，长期是个坏事。按照过去10多年的情况看，开发商基本都是按照最低要求建车位，并且想方设法钻空子变相卖掉。这会导致业主要不断的抢车位，以及要不断的和买了车位的邻居“打内战”。长期看下来，全社会在这方面的浪费到底是更大还是更少，很难讲。

对于业主而言，这个问题最后其实是：允许卖车位带来的成本上升与车位悬空带来的每日抢车位，到底哪个成本更高。有些成本是看得见的，比如一次性支出的金钱，有些成本是看不见的，比如长年累月的内斗。

即便是技术上，我认为深圳也完全可以借用特区立法权的优势，来进行很多调整。比如，对于新出让地块可以明确权属，存量小区考虑到停车位不足，可以继续“维持原状”。但当务之急，必须要推出一些手段为不必要的“业主内耗”降温。这锅，不能全由市民来背。

凡事总要有一个开始，一再的把问题往后积压，深圳的小区永无宁日。

本文来自微信公众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪