特区汕头：商人遍地，商业“特困”

城市气质和商业元素之间的关系如此微妙，一类元素聚拢起来，往往就是一种性格。本文来自微信公众号：商业地产头条（ID：Dtoutiao），作者：洪玉桂，题图来源：视觉中国

5月初，“亚青会取消”的消息甫出，筹备甚久的汕头又披上一阵阴霾。但作为粤东大佬，汕头商业乘着亚青会东风的向上之势，并未止步。

近年来，随着头部运营商的下沉，一些极具商业底蕴与战略地位的三四线城市，正处于快速发展期，汕头亦如此。

2013年之前，汕头购物中心市场不温不火，底子好但发展慢；2015年万达、华润等头部运营商入局后，汕头兴起了一两阵舆论热潮，越来越多的购物中心拔地而起，形成新商圈核心。

可在市场需求与供给的平衡、本土稳健者与外来强势者的竞争中，汕头商业也有着自己的难言之隐。

一、从南国商城到万象城，汕头的“购物中心时代”还在生长

拥有中国唯一内海湾的汕头，商埠历史悠久，早在1956年，便已有百货兴起。位于小公园片区的南生贸易公司百货大楼兴起后，一众百货、大型超市纷至沓来，这座城市开始告别传统单一的街铺时代。

改革开放后，汕头商业模式继续迭代，越来越多的购物中心落地于此。

1. 2015年前后购物中心零散开业，核心商圈长平路逐渐成熟

千禧年，南国商城开业，汕头进入百货式微后的购物中心时代。

这座位于长平东路与金环南路交界的超级商场，是当时粤东最大的购物中心，既有当时火爆全国的外资超市“大佬”沃尔玛，也有汕头首个现代化影院“一帆影城”。一时间，商城风光无两，人潮涌动。

南国商城顶楼的圆球宛如明珠，目睹了周边诸如林百欣会展中心、金海湾大酒店及一批写字楼与住宅群的兴起，也见证着小公园商圈没落后，城市商业重心的东迁。

南国商城后，汕头购物中心沉寂十几年，直到2013年星湖商业城开业后，焕发新生。

一方面，沿着主城区发展轴的黄山路、广厦等片区连带着周边的住宅与办公群，皆兴起新的商业中心，区域消费力得到释放。

如在主城东片区黄山路商圈的汕头星湖商业城（2013年开业，体量：3.5万㎡），作为“汕头真正意义上的商业综合体”的商业部分，瞄准时尚、年轻的都市群体，开业时首次引进多家爆款品牌，如风靡全球的快时尚品牌Zara等。

2014年开业的汕头新一城（体量：5万㎡），位于天山南路与长江路交叉口，超市、美食街、电影院隔楼相望，还拥有市内第一家合胜百货及汕头图书馆合胜分馆，受众面极广，开业7年来仍人气旺盛。

另，位于广厦地区商业中心——汕头卜蜂中心（2015年开业，体量：5万㎡），虽走中端大众路线，但以“乐享新生活”为理念，拥有汕头首个真正意义上的IMAX电影院，辐射着周边数十万人口，妥妥的北片区商圈担当。

另一方面，南国商城所在长平路商圈迎来新的角逐者——苏宁广场与群光广场，核心商圈的聚集效应显著增强。

与长平路南国商城隔街相望的苏宁广场（2015年开业，体量：6万㎡），被称为粤东首个一站式商业综合体，甫一进场便带来一套全新的组合拳：公寓+写字楼+商业广场，打了个新好样。

项目定位“时尚潮流活力mall”，吸引了横店影城、星巴克、优衣库等众多国内外品牌入驻。开业后连续5天破全国苏宁广场客流量纪录，领先同期开业的南京、西安各门店。

群光广场（2018年开业，体量：6万㎡）毗邻林百欣国际会展中心，定位高端奢华，开业时半数入驻品牌为粤东首店，CHANEL、Lancome、ESTEE LAUDER，Sulwhasoo等在内的30多个国际知名品牌在此开设独立门店。然而热度过后，广场陷入空置、品牌调改的停滞期中，客流不尽人意。

虽活法各异，成绩有别，但毋庸置疑，苏宁广场和群光广场很大程度上提升了长平路商圈的整体质量，并且在2017年南国商城拆除后，两座商场成为商圈一大一小的风眼，承载着CBD乃至这座城市旺盛的消费活力。

新血液的注入，沉寂的汕头商业，开始苏醒。但值得注意的是，新世纪的这十多年来，这座城市每年新增购物中心面积不足15万㎡，发展慢依旧是它的主色调。

一两个潮流mall坐拥核心商圈，本土大众商场撑起非核心地段，则是其商业棋局的底色，这同时也是多数三四线城市商业成长期的面貌。

2. 2019～2020年区域商业力崛起，万达广场、万象城来了

时间来到2019年，以万达广场为号角，汕头购物中心开始新一轮的集中式爆发。

金平龙湖主城内，万达广场、泰安合胜广场等新秀登场，汕头西、黄河路片区新商圈涌现。传统商圈长平路则在2021年迎来华润万象城，刷新汕头商业高度。

作为潮汕地区首座万达广场、汕头西片区首个大型商业综合体，汕头（金平）万达广场（2019年开业，体量：14.18万㎡）让城西告别“无商场”时代，开业至今人气居高不下，周边房价也水涨船高。

这座“城西客流王”，以“城市型家庭时尚购物中心”为定位，融入红头船、厝角头潮汕特色建筑设计，汇集252个时尚品牌，成当时粤东体量最大、品牌数量最多、业态组合最齐全的购物中心。

泰安合胜广场（2020年开业，体量：4万㎡）由泰安、合胜百货联手打造，主打“商业+文化+旅游”一站式定位，其所属的黄河路商圈，自2020年起已汇集多个大小商场，如海纳天地（新潮人沉浸式商业体）和充耀號（新都市综合运营体，创新打造钻石下沉式广场+三层环绕式购物街区）。

而去年亮相的汕头万象城（2021年开业，体量：17.6万㎡），落在南国商场遗址的万象城，与苏宁广场相望。一方面，凭借17.6万㎡的超大体量，引进430多家品牌，且超50%为品牌首店，包括OMEGA、Cartier、%Arabica、Starbucks Reserve、URBAN REVIVO、Champion、湊湊等粤东首店，兼顾高端与潮流。

另一方面，以“万象阔活”为slogan（“阔活”为潮汕方言音译，大意为快活），融合潮汕地区风土人情，在商场内分别设置两个商业创新区域：里巷和N次方公园，前者引进多家当地美食老字号，后者是为运动潮流的主题区，涵盖潮流杂货、轻餐零食、密室逃脱、影院等。

据公开报道，9月26日开业至10月4日间，汕头万象城零售额破亿，妥妥城市消费力担当。长平路商圈在汕头的江湖地位，再被稳固。

行至于此，汕头的购物中心呈现出以高端商场为龙头、长平路商圈为核心，黄河路、区域主干道为轴的一核多轴格局，在此期间，外围城市副中心如潮阳潮南等，现代商圈雏形初现。

汕头购物中心分布   制图：商业地产头条

可即便万达广场、万象城已次第而来，但目前的汕头购物中心市场仍属发展期。只看市内，热火朝天；再看全市，困局不少。

二、汕头离深圳还差4个珠海

翻开粤东各市政府报告，汕头人均GDP一路领跑，堪当城市群的领头羊。

但据赢商大数据综合测算，与同样冠有经济特区之名的深圳、珠海和厦门相比，汕头仅为商业四线城市，商业指数明显比其它三个城市低了几个层次。

1. 商业规模：成型商圈屈指可数

从购物中心的规模来看，当前汕头的商业体量约为85万㎡（仅统计3万方以上项目），甚至不及建成区更小的珠海的一半。据测算，2021年汕头人均购物中心面积仅为0.16㎡，远不及其他三座特区城市，甚至在同等线级（商业四线）城市中都只处于中下水平。

众所周知，购物中心已成线下消费的主要载体，综合、多元的消费需求在此得到释放，并形成一个又一个具有辐射力的商圈。汕头的商业规模小，从根本上导致其真正成型的成熟商圈屈指可数，区域间发展极不平衡。

深圳、厦门、珠海、汕头商圈分布  图片来源：城市商业地图

2. 品类与品牌构成：汕头业态丰富性不佳，品牌规模弱

据测算，汕头购物中心内的业态品类仍较少，在四大经济特区城市中，业态丰富度最低。

丰富的品类主要取决于市场所有的品牌规模。据赢商大数据测算，由于商业体较少，2021年汕头的城市商业规模仅为0.1，与其他特区相距甚远。在同等线级中，其基础商业规模名列前茅，但购物中心（及独立百货）品牌规模薄弱。

尽管众多商场都打出“一站式”口号，注重业态组合与品牌搭配，但随着消费需求的不断迭代与升级，各大品类均涌现出细分赛道，品牌借购物中心拓店争夺线下客流的情景数不胜数，而汕头在这一战场上明显不够给力，一定程度上也限制了市民消费场景。

往后看，据赢商大数据测算，汕头未来的商业潜力为0.11，对比之下首批特区城市（深圳、珠海、厦门）尤显苍凉。

究其原因，潮汕一分三地后，汕头失去了原有的经济社会发展优势，营商环境不佳，继而导致战略定位高，但GDP上不去，城市化水平大大掉队，商业发展乏力。

三、粤东大佬困在粤东，何以破局？

困局仍在，但得承认，在同线级城市中，汕头是个佼佼者，其消费力大有爆发之势。据测算，2021年汕头的平均消费倾向为72.63%，全省第五，四大特区中排第一。

靠着不止步于粤东的雄心，汕头需借优质运营商能力、交通建设与城市极化效应“逆天改命”。

1. 强运营商协作，形成高质量的核心商圈

2019年万达广场开业，2020年华润万象城登场，汕头乃至粤东其他城市的市民蜂拥而来，折射出这座城市极强的消费需求以及对头部运营企业的青睐。

汕头可借助优质运营商这股力量，注重区域内的协作效应，形成更强的商业聚集力。如长平路商圈核心地段三大玩家——华润、苏宁和台湾蓝天，若能良性竞合，可助力传统商圈持续迸发生命力，提升整个城市的消费水平。

2. 交通建设加持，打通内外交互的城市动脉

无论是留住客流或者吸引开发运营商城投资，汕头仍需进一步提速交通建设。

市民反馈交通阻塞的意见   图片来源：大众点评公开评价

当然，重大基础设施建设并非一朝一夕，但近几年，汕头重点推进交通建设，城市快速交通道以及跨城动脉的建成，有力地打通了城市内外的经济联动与社会交互。

3. 极化效应发力，汇集粤东千万的消费势能

粤东城市群仍在发展中，而且明显处于核心城市极化阶段，万达、华润优先选址入驻汕头，便是看重其对整个片区的引力。

根据梯度发展理论，极化效应首先发生在作为区域增长极的核心城市，在这个过程中，经济活动与要素优先极化，规模经济又反过来进一步增强增长极的极化效应，从而加速其增长速度、扩大吸引范围。

虽然，现阶段汕头能否借粤东城市群的极化效应实现腾飞仍有待商榷，但可以确定的：通过极化效应积累生产要素，商业进阶势在必行。

本文来自微信公众号：商业地产头条（ID：Dtoutiao），作者：洪玉桂